万科万达等大型房企多元化发展 单一业务或将无法立足

　　今年的互联网领域颇不宁静。

　　10月16日周五快下班时，传出了阿里拟以超过45亿美元收购优酷土豆的消息，而优酷、土豆是在2012年3月达成合并的。一周之前的10月8日，是两大团购网站大众点评网与美团宣布合并。更早前，4月17日，两大生活服务网站58同城与赶集网合并。更更早前，2月14日，两大打车电商企业嘀嘀快的合并。它们都是行业巨头，估值少则几十亿美元，多则170亿美元。

　　据说，在互联网细分领域，只有第一，没有第二。58同城与赶集网这对冤家打了10年，嘀嘀快的的烧钱大战只持续了一年多，难分胜负。这年头的资本虽然钱多得不得了，但这么十几亿、甚至几十亿地烧，也心疼。能够合并固然是最好的选择。

　　但你很难想象，房地产行业的前几名会合并。比如，万科与绿地合并、恒大与保利合并？开玩笑。中国房地产市场足够大，虽然媒体喊“洗牌”喊了一年又一年，可见的将来，5万家房企大部分是要消失的，但500家是绝对能保留下来的。

　　这并不是说，前500家房企就可以高枕无忧。不，事实上，2014年、2015年艰难去化的经历，哪怕是前100强房企，也开始发慌了。最鲜明的感受是，规模的增长越来越吃力，而利润却年年在下滑，眼看行业净利润率要跌到个位数了。

　　2013年以前，改革开放30年，我国GDP年均增幅9.7%。但你不能说，这就是我们经济增长的常态。2015年前三季度连7%都没有保住，是不是就要惊慌失措？完全没必要。即使2015年全年GDP是6.8%或6.9%，在全球主要经济体，也还是第一嘛。

　　同样，你也不能说，2003年-2013年的黄金十年就是中国房地产的常态。全国商品房销售额从2003年的7956亿，到2013年的8.14万亿，增长超过10倍，而商品房销售面积年均增幅也远超10%。万科的销售额从2003年的63亿增长到2013年的1709亿，增长27倍。你还能期望，10年后全国商品房销售额达到80万亿？万科再复制27倍的神话？谁都知道这是不可能的事。有危机感的企业，创新的冲动也更强烈。

　　包括前10名在内的房企，也许更应该担心的是，很快到来的某一年，规模增长将滑落到10%以下，净利润率与贷款利率持平。尤其是那些以单一业务为主的开发商。

　　万科曾经是很纯粹的以住宅为单一业务的开发商。王石曾撂下一句狠话，“谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对”。可是，当郁亮团队不仅做商业地产，还试水旅游地产、物流地产时，王石选择了沉默。因为他知道，仅靠单一的住宅业务，很难支撑万科的适度增长，尤其是利润的增长。万科最近还进入家装领域，继8月24日北京万科与链家成立家装公司后，10月17日万科与红星美凯龙宣布战略合作。

　　对，相对于互联网领先企业的合并，房企更多选择的是合作。

　　合作拿地，早就有了。那实际上是一种资金合作，避免几家企业为抢地而打得头破血流，采取的权宜（分赃）之计。基本不涉及彼此业务层面的合作。

　　到了2015年下半年，房企的合作出现了一个引人瞩目的变化，那就是跨界、跨行业的合作增加。有两个典型的例子，都是10月14日发生的。

　　一个是远洋地产以53.04亿港元认购中国华融的股份，并成为后者最大的基石投资者。华融将于10月底在香港交易所上市。据攸克君观察，不久的将来，地方债务平台会有一次巨额不良资产剥离，而四大不良资产管理公司无疑是最大受益者。李明这一把赌对了。

　　一个是方兴地产更名为中国金茂后，宣布新引入四家战略股东，分别是新华保险、美国华平投资、新加坡GIC和新鸿基郭炳湘。

　　值得提出的是，中国金茂的业务元素增加了“服务”和“金融”两项。攸克君倒不同意有论者所说的，中国金茂是在“去地产化”，它只是不再是单一的地产开发商，而是在地产的主营业务上，加上了“金融与服务”。

　　无论你同意不同意，跨领域、跨行业的合作，其实就是地产商的多元化。前10强地产商里，恒大、万达、绿地早已实现多元化，保利地产、华润置地、中海持有物业的收入，尤其是贡献的利润，正在加速增长。碧桂园则计划分拆物业、酒店、教育板块上市。

　　如果说，现在的前10强地产商里，仅凭单一业务无法立足；那么，攸克君几乎可以断定，5年后，前20强甚至前30强里，单一业务的地产商，也难以藏身。假如仍死抱着单一业务不放，可能就不是合作与多元化的选择，而是等待被收购的命运。

　　老板，不是你不够厉害，只是房地产的内涵变了。