邓晓盈：昆明房地产“死水一潭” 房企正在发生分化

　　乐观派哭了，悲观派笑了。“金九银十”本地市场糟糕的成交表现出乎了不少人的预料，本来有所回升的市场态势似乎也失去了动力，未来市场的走向变得更加难言。

　　“金九银十”真的没希望了吗？“棋至中盘”的昆明楼市究竟该怎么走？乐居棋至中盘策划第二局，我们邀请到了昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈前来“手谈”。

　　新浪乐居（以下简称乐）：邓主任您好，首先十分感谢您能接受新浪乐居的采访。对于昆明市场来说，2015年上半年是调整的半年，我们看到商品房网签成交量连续5个月未能突破万套大关，看到房企项目的入市热情明显低于去年同期，也看到新建商品住宅价格连跌整整满一年。如果让您用一个词或者一句话概括至今为止的今年昆明楼市的话，您作何评价？您的依据又是什么？

　 邓晓盈（以下简称邓）：我形容今年房地产市场的说法是“死水一潭”。这个描述可能看起来有些绝对，但我认为是恰当的，有这么几方面的理由：

　 首先从宏观经济环境来看，我们国家监控的300城土地交易数据显示，今年的土地交易量下降了30%，土地出让金降幅超过20%，而楼面地价上升了11%左右。可以说土地市场的现状确实不容乐观。

　　与此同时，虽然一二线城市的楼市从原先的“去库存”逐步向“补库存”转向，但三四线城市的楼市状况依旧：新增库存有70%集中在三四线城市，在建项目也有67%集中在这里。如此庞大的库存数量让人不敢掉以轻心 。

　 而从昆明自身的市场来看，问题也比较明显。春季房交会惨淡收场，秋季房交会延期，以往作为楼市风向标的两个房交会势头不佳，反映出本地房地产市场状况的不景气。综合这几点，我觉得用“死水一潭”来形容是十分契合实际的。

昆明理工大学房地产开发经营教研室主任 邓晓盈

　 乐：今年，我们注意到本地房企项目有很多动作：一方面，大型企业并购、拆分上市、股权运作等操作频频；另一方面，资金链断裂、烂尾等情况时有发生，成为众多项目的通病。部分房企资金链断裂背后的原因是什么？从整体楼市发展的角度来看，我们应该如何评价这一现象？

　　邓：确实，我们看到大型房企和中小微房企正在发生分化，分两条不同的路线在走。作为大型房企来说，其性质一般为国企、央企或者上市民营企业，它们并不缺乏融资渠道，因此我们常见的情况是：市场低迷时，大型房企理性、合理、低价地通过合并合作等模式拿地拿项目；等到市场回暖时，他们的产品便可以迅速推向市场。所以对于大型房企而言，今年的一系列动作是正常的，也是其抓住市场整合机会的一种体现。

　　但是对于更多的中小微房企来说，情况就不一样了。它们的资金链之所以频频遇紧，主要有这几方面的深层原因：

　　第一，是因为很多企业之前都是在依靠好市场过活。市场形势好时，它们的产品可以快速销售，资金能够迅速回笼，这就保证了项目的后续运作资金不会出现问题，理想的利润回报也可以实现。这也就导致它们对于期房的销售情况非常依赖，一旦市场出现问题，那么它们的现金流就会立刻有所反应，资金链会立刻出现问题。

　 第二，房地产是资金密集型行业，房地产企业是资金密集型企业，对于中小微房企而言，它们自身的资本实力是有死欠缺的，所持有的固定资产也是有限的。因此，自身的资本短板导致只有为数不多的中小微房企能够得到银行得正常贷款，那么它们只能依靠社会融资来补充资金。但我们都知道，由于融资成本过高，社会融资只能在短期提供资金周转支持，一旦“短借长用”，产品又不能及时出手推向市场，那房企资金链必然会出现问题。

　　第三，我们一直在说房地产行业是国民经济的晴雨表，目前整个经济大环境是低迷的，而实体经济也是受冷落的，创新金融的吸引力导致很多机构和个人暂时对购房失去了兴趣，使得他们的资金更多流向了股市以及各类创新金融平台，以谋求利益的最大化。而从去年下半年以来，我们看到很多公司机构在裁员降薪，失业人数在不断增加。对未来经济的预期的不看好，使得大家的购房欲望相对也有所下降。

　 第四，一些开发企业自不量力，妄图“小蛇吞大象”。一些开发企业原先可能只做过住宅项目，开发的土地规模可能也仅有百来亩，但现在开发商运作的动辄都是几千上万亩的项目，甚至是城市综合体。而开发这些项目无疑需要一系列的准备，公司组织架构、人才储备、资金运营、专业经验等等——这些准备工作跟不上，必然导致开发企业对市场需求的了解不足、产品与市场不对应、不知道产品该卖给谁等一系列问题。最终的表现可能就是项目半途而废，到了该交房的时候交不出房了。

　 当然还有很多其他的原因，对于中小微房企来说，这些问题已经不能回避了，只能去正视它解决它。比如，项目做不下去了，那就该考虑是寻求合作还是转手；尤其是那些土地还未动的，千万不要耗完两年的土地闲置期，到时候处理起来后果更严重。应该看到，中小微房企面临的是深层次的结构性调整，它们需要重新定位自身。

　　乐：虽然说上半年昆明市场的表现相对不佳，但我们也看到了一些可喜的迹象。一方面，本地的新建商品住宅价格跌幅在逐渐收窄；另一方面，7月新房网签成交套数也在时隔5个月后再次破万。这种种迹象，是否表明昆明下半年市场将会反弹回暖？

　 邓：7月份开始昆明房价的跌幅出现收窄，应该从这么几个方面来剖析：

　 首先，我们需要分析7月份本地市场推出的产品类型、区域等等，因为产品类型、区域不一样，其在当月、当周的市场表现肯定也不一样。如果7月推出的别墅产品居多，或者城市中心区域的产品居多，那么其对价格的支撑作用肯定就会很明显。

　 其次，7月份之前，很多机构和投资者都遭受了股市及投资平台动荡带来的重创，一部分投资人又选择将资金转回风险较小的固定资产。

　 同时，一系列利好政策相继出台，也对市场起到了一定的刺激作用。多方面综合作用下，本地房价跌幅有所收窄。

　 至于本地房价会否在未来出现大涨，我觉得这种想法过于理想化了。

　 首先，昆明是一个三线城市，这几年城市的大拆大建带来了一些负面因素。

　 其次，很多州县的旅游航班开通后，昆明的吸引力有所下降，导致购买群体的区域面和数量有所收缩。

  再次，近几年本地地产项目的用地规模在逐渐扩大，市场体量也在扩大，随之而来的同质化程度在攀高。这就导致了本地市场的竞争日趋惨烈，而且这种竞争是全方位的，商业地产在竞争、写字楼在竞争、公寓在竞争、住宅项目更是在竞争。竞争导致的结果就是开发商让利降价。我们之前也提到过，7月份以来三四线城市的库存增量仍旧很大，所以当前昆明市场的紧迫任务还是去库存。这几方面支撑，造成未来昆明房价上涨的可能性很小。

　 乐：目前的昆明乃至全国市场都走到了一个十字路口，调控成效渐显，市场走势上行。那么对于开企业和项目来说，在当前的时间节点应该重点关注哪些市场机遇？

　 邓：对于昆明楼市来说，近期有几方面的利好消息。第一个就是国务院近期批复设立的滇中新区。相关文件中提到，包括先进制造业、高新技术产业以及现代服务业等在内的多项产业未来要集聚发展，那么这肯定会增加产业用房，也就和产业地产挂钩了。一方面，对于开发企业来说，它可以把原先的库存房源进行改造，以贴合新的产业发展需求；另一方米，地方政府也会再供应新的土地，进行新的产业地产开发建设。

　　滇中新区的相关战略中还提到，要发展新型城镇化，并特别强调了“智慧城市”的概念。虽然说现在对于智慧城市的理解各有不同，其未来的展现形式等也都还是未知数，但它无疑是必然的发展方向，有很多的工作在等待着我们的政府、开发企业以及相应机构。而着力改善和保障民生，无论是城镇化、工业化、信息化还是农业现代化，都需要基础支撑，也就是各类用房，开发企业又将有相应的参与建设机会。

　 另一个利好消息是银行取消了75%的存贷比，以及推广信贷资产的质押再贷款。不过要特别强调一点，虽然这样的操作对于开发企业和地方政府来说都是一大利好，但需要时间。一方面，商业银行寻找优质的贷款客户需要时间，银行现在也非常谨慎，防范风险的意识很强；另一方面，推广信贷资产质押再贷款，对于国家来说都是一个大胆的尝试，谁都不能断言其会产生怎样的效果。

　 还有一个利好的消息是渝昆高铁明年将要动工，未来昆明到重庆只需要两个小时，大西南的人员流动将更为频繁。有便捷的交通做保障，再依靠云南优越的自然条件，我们的度假地产、养老地产的客户群都会有所放大。但如之前所提的那样，这也需要一定的时间。

　 我们不难看出，对于开发企业而言，未来存在着很多的机会，预期是乐观的，但很多内容具体操作起来都需要时间。在当前的市场环境下，无论是银行业金融机构还是社会融资平台，都对于风险极其敏感，犹如惊弓之鸟；虽然政策利好，但开发企业千万不要过于乐观，目前的关键就是看楼盘项目能否坚持到政策红利变现的时刻，能否改造产品以适应相应群体的需要。

　 乐：对于今年的“金九银十”，您作何评价？

　 邓：每年秋季房交会都集中在“金九银十”期间，而到了年底大家的消费热情也会集中释放，不少人会选择在这个时间点结婚。因此，从大众的消费和生活习惯来看，年底买房是一种惯性动作，这也是“金九银十”产生的一大原因。不过，这一规律两年前就已经被打破了，我们看到过去两年市场同期的表现都不太乐观。实际上，今年的所谓“金九银十”已经不存在了。

　　很多行业是与整体的经济大环境挂钩的，一荣皆荣一损皆损，可能并不是行业内部出了问题。现在10月份已经过去了一半，国庆期间本地楼市的销售情况也不是很理想，可以说大家的观望心理仍然很浓，对未来的预期也不好。因此，我觉得对于“金九银十”不要过于悲观也不要过于乐观。

　　乐：之前有媒体业内曾提出“240天买房窗口”的理论，大概指2014年5月到2014年年底，是购房者最佳的入市出手时间。实际这也正好与各城市房价触底，逐步放开限购的时间相吻合。那么在未来一段时间内，是否还会出现类似的政策、房价利好“买房窗口”呢？对于想在下半年及未来一段时间入市的购房者，您有些什么建议？

　 邓：房地产消费市场能够形成规模的，一是刚需群体，一是改善性群体。我认为目前的市场环境确实是适合买房的，为什么？因为房价处在下调区间，严控政策已经消解了，而且竞争产品多，消费者可选择的余地大。

　 当前消费者在买房时要注意什么？是一定要选择有信用、有品质、有实力，注重售后服务的开发商和产品。比如，我们近期曝光了50余家失信企业，这些企业欠银行的钱、欠小贷公司的钱、欠其他社会融资平台的钱，最多的甚至达到了十几单——它们还债的资金从哪来？重启项目的资金又从哪来？所以我们说信用是第四大资源，对于这些开发企业来说，失去了信用，想要再重塑形象是相当困难的。购房者在选择时一定要慎重。

　 而对于特殊层次的地产项目，比如说旅游地产、商业地产等等，它只适合一定规模的特定群体，并不具有普遍性。这些产品不必要也不可能面向所有的消费市场，让大家都来购买。否则，虽然这些产品卖给了消费者，仍然是处于一种闲置的状态，对于市场而言产品的价值并没有发挥出来，实际也是一种社会资源的浪费。