35亿拿下武汉万吨冷库 联投置业如何操盘徐东难题？

　　10月27日上午，备受市场关注的武汉徐东万吨冷库地块正式出让，由于6848元/平方米的起始楼面价已经超越此前长动地块6000元/平方米起拍价，市场一度认为其将成为武昌新地王，不过最终结果出乎意料。

　　据武汉网上交易系统显示，万吨冷库片P（2015）103号地块并未吸引众多开发商参与竞拍，最终由武汉联投置业有限公司以底价34.696亿元拿下。

　　记者查阅资料了解，该地块位于武昌区徐东大街与友谊大道交汇处A地块，净用地面积约80807平方米，容积率高达6.27，建筑面积近57万平方米，土地用途为住宅、商服、公园绿地，起拍价34.696亿元。

　　商业新兵联投置业

　　作为武汉现有九大商圈之一，徐东商圈经过十多年的发展已经非常成熟，也因此，地处核心位置的万吨冷库地块被称为徐东商圈最后一块宝地，同时也吸引了众多商业巨头的注意。

　　据了解，早在2011年就有传闻，红星美凯龙和万吨冷库地块的地权单位武汉商贸控股商谈过合作事宜。然后在2014年，菲律宾SM集团中国区投资部负责人也曾考察过武汉万吨冷库等多个地块，此外美国铁狮门、韩国乐天也是绯闻对象之一。

　　层出不穷的绯闻对象让市场一度以为万吨冷库地块出让之日定将引起一场激战，只是最后事与愿违，由联投置业底价夺标。“爆冷”的结果让市场惊讶之余，联投置业此次夺地行为也多少令人费解。

　　据招商信息显示，万吨冷库拟建设成为辐射华中地区的集高档商业、写字楼、酒店、居住、休闲、旅游为一体的城市综合体。有分析称，地块商服和居住的比例高达8:2。

　　众所周知，一个大型综合体对于开发商的操盘能力要求非常高，而联投置业自2009年成立以来，一直都是专注住宅开发，在商业项目运营上并没有太多经验。

　　“客观评价，联投置业基本上是没那么强的开发能力。”湖北合富辉煌市场总监殷一戌坦言，联投置业后续肯定是要引入其他有操盘经验的开发商进行合作，特别是商业部分。

　　联投置业官网显示，截至目前，该公司开发的商业项目仅3个，包括综合体联投广场、写字楼联投大厦，以及六星级酒店联投丽笙酒店，该酒店由卡尔森国际酒店集团管理。

　　不过，殷一戌强调，联投置业此次拿得地块确实是很好的资源，未来在武汉市中心很难再拿到这种地。而且那些想进武汉的外资开发商，一般都会先选择跟本土企业进行合作，以便熟悉市场。

　　随着城市的不断发展，稀缺的市中心地块往往是增值的保证。尽管联投置业在商业项目上操盘能力不足，但把资源先占据了，后续的开发问题或许就不难解决了。

　　徐东商圈难题

　　在中国，成功一般都讲究天时地利人和。稀缺资源已经占据，有能力的操盘方可以寻找，但徐东商圈日渐疲弱的商业环境，联投置业一时之间似乎难以扭转。

　　历史资料显示，1995年以前，徐东区域还是武昌区与青山区接壤的中间地段的“城中村”，偏僻荒凉、商业匮乏。但1995年长江二桥开通后，徐东区域发展进入快车道，一度几乎成了武汉商业形态最集中、最先进的商业核心地带。

　　不过，近年来随着武汉各个城区城市建设逐步完善，徐东商圈的重要性在一步步地削弱。

　　殷一戌对记者，徐东商圈以前囊括了武昌和青山两大区的消费群体，但现在青山区的商业体量每年都在增加，青山人都不需要去徐东消费了。

　　“青山区将在3至5年内，新增商业面积超过100万平方米，建成市级商业中心。”去年青山区商业与旅游局局长陈永红曾公开表示，为了方便本土居民消费和留住高铁客，青山这两年正着力发展大型商业中心。

　　根据规划，青山区每年至少开业一个综合项目。据记者查阅，2013年11月奥山世纪广场开业，2014年武商众圆广场开业，2015年深国投商业中心项目也预计开业。

　　在青山区客户不断流失的同时，武昌区自身日趋激烈的竞争也是徐东商圈需要面对的命题。“以前积玉桥、汉街这些地方都没有商业项目，武昌客户都去徐东，而且徐东商圈本身项目也不多，所以做得非常好。”

　　内外夹击下，徐东商圈内的商业项目经营也变得愈发困难。据悉，2010年至今，徐东商圈内除了群星城在去年开业之初赢得了一片喝彩之外，不少百货商场都面临着业态调整和关店的困境。

　　殷一戌还透露，徐东商圈就是一个区域型消费中心，而不是像武汉天地那种市级的消费中心，所以区域外的客户很少进去。

　　“徐东区域新增的购买力都是靠住宅开发进去的，但现在住宅开发已经非常成熟了，商业供应量是明显供大于求，所以联投置业的项目进入面对的压力还是很大的。”