万科驿“1到100” 广州第四分店金融城店对外开业

　　在遍布绿植的天台花园和宜家式的休闲空间里，闲暇时打上几局桌球、看场电影、施展下厨艺，这般如“老友记”中和邻居朋友们共同经营的社区生活，似乎正在成为租赁公寓市场的标配场景。

　　10月11日，与广州金融城一路之隔的万科驿金融城店对外开业，这是万科驿在广州的第四个分店。相较于普通的服务式公寓，这栋由工业厂房改造而来的万科驿，更像是一个青年社区。

　　在万科驿的介绍中，有这么一句自我描述，“它不会是你奋斗的终点，但却可以成为你梦想的起点”。这句略显小清新的话也揭晓了万科驿的目标客群。据万科驿工作人员介绍，主要面对30岁以内的青年白领阶层。

　　对于已过而立之年的万科，万科驿也是个新业务起点。今年8月，万科对外明确五大新业务，位列其中的租赁性公寓业务，已经走向以万科驿为品牌的规模扩张。

　　作为主要试点的广州，既是万科驿的起点之一，也是其未来的重要目标市场。据广州万科相关负责人对观点地产新媒体介绍，未来三年万科驿计划在广州做到5万间租赁公寓。

　　广州万科驿

　　以90后为主的年轻人对租房体验的舒适度、个性化和社交娱乐性的追求，正在催生青年集中租赁社区的生长。依靠建房卖房成为行业老大的万科，也没有忽略这种趋势。

　　万科驿的模式并不复杂，也即是通过从业主手中获取整栋或分散的房源，进行一定的改造和装修，配合社区物业式的管理方式，再次以万科企业的名义对外出租。

　　压缩公寓内部空间，配套租户共享空间，是万科驿对空间利用的主要设计思路。在万科驿金融城店，户外设有篮球场，一至三层为租赁公寓，四层顶楼设计了天台花园、露天卡座、共用厨房，包含小型影院、桌球台及聚会区的公共活动空间。

　　据万科驿工作人员介绍，金融城店在产品形态设计和配套上吸取了广州前三家店的经验，“可以说是目前广州万科驿比较成熟的形态了”。

　　在此之前，对于租赁性公寓业务，万科也经历了一段不短的尝试。

　　2006年，万科选取了打开广州市场的首个项目万科四季花园为试验点，在其周边启动探索探索城市中低收入人群居住模式的万汇楼项目，提供30-40平方米公寓对外出租。按照时任万科集团总裁办公室主任的朱保全介绍，万汇楼就是万科为期三年的试验性项目。

　　彼时的试验得以延续，近几年来，万科尝试的产品还包括极小公寓、被窝公寓等项目。

　　2015年，万科的租赁公寓业务开始以“万科驿”品牌落地。在主要试点广州市场，首家由村屋改造而成的万科驿，即万科驿天河软件园店在今年2月开张。随后，万汇楼也开始转型成为万科驿，而第三家店则落在住宅社区万科欧泊。

　　据观点地产新媒体了解，在金融城店后，万科驿在广州的第四家店大石店已经在筹备中。按照广州万科助理总经理喻敏锋的说法，未来三年广州万科驿计划做到5万间。

　　在谭华杰的口中，作为万科明确的五大新业务之一，万科驿已经基本完成了“从0到1”的探索过程，建立起了同业竞争力和可复制的商业模式。在更大的范围内，万科驿的扩张目标还在增长。

　　万科驿“1到100”

　　今年8月的万科中期业绩会，郁亮表示，万科将来的万亿市值中，传统住宅销售只占小一半左右，一半以上来自于新业务。万科对外明确目前的5大新业务，分别是物业服务、物流地产、教育营地、万科驿以及海外业务。

　　位列其一的万科驿，也被郁亮称为“应该做”的业务，“今天很多刚踏入社会的年轻人，要解决房子困难的时候，如果我们给他们提供出租住宅公寓，同样可以解决他们需求问题。为普通人盖好房子，提供他们需要的房子，这是我们过去赖以成功的基础，无论是买还是租。”

　　据谭华杰介绍，万科驿目前已开业和筹备开业的项目达9个，可提供近1万间服务公寓。其亦指，万科驿也将远远不止在1万套这个数字上，“万科计划2017年做到15万套，未来三年内，将万科驿快速扩张到多个人口快速流入的城市”。

　　截至2013年末，全国流动人口为2.45亿，占总人口的1/6。庞大的流动人口，被视为可挖掘的租赁公寓的需求空间。但看似一片蓝海的市场背后，租赁公寓的盈利模式正在越来越激烈的竞争中成为主导可持续扩张的重要因素。

　　租赁公寓市场正在不断涌现更多的掘金者，在万科之外，YOU+公寓、蘑菇公寓、魔方公寓等已开启融资扩张阶段，另有我爱我家、铂涛集团等非地产企业也开始涉足租赁公寓市场。

　　然而，在各中租赁公寓模式中，盈利依然是不太被提及的问题。在一线城市中，瞄准青年白领阶层的租赁公寓，其租金通常并不能称为便宜。

　　以广州万科驿金融城店为例，21-52平方米的房间每月租金为1750-2600元，居住费用包括水电费及每月200元的管理费。

　　按照广州房地产中介协会数据，9月份广州全市住宅租金为43.1元/平方米。万科驿的租金水平在广州显然并不算便宜。

　　据广州万科驿负责人此前介绍，在金融城店前的三家店，都保持在95%或以上的出租率。尽管出租率理想，但盈利似乎也是万科需要思考的问题。　　 

　　作为试验项目的万汇楼，似乎就印证了自建物业出租业务的难度。2011年，广州万科曾表示，对外出租已三年的自建物业万汇楼，其投资成本不计利息也需57年才可以收回。

　　谭华杰就曾表示，万科的租赁公寓做法是先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，因为自己盖房是算不过这笔账的。其透露，万科内部有叫费效比指标，是1元的租金与相应花费的人工、管理等成本的费用比。万科现在对出租公寓业务的要求就是费效比不得高于0.15。

　　从行业整体来看，似乎正站在风口上的租赁公寓业务，对盈利模式的探讨仍是关键。