二胎政策之于商业地产：新一波婴儿潮将再次催热儿童业态

　　全面放开二胎最新消息：2016年普遍二胎新政策有望落实。10月29日党的十八届五中全会闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。

完全“二胎政策”开放

　　政策解读

　　2015年，全国政策利好频出，公积金新政、降息降准、3.30新政、不动产登记等多项政策联合发力改善市场环境，政策大旗不断搅动整个市场，而关于“二胎政策”也吸引了许多人的关注。今日，十八届五中全会上正式宣布推行“全面二孩”政策。全会公报指出：促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行。【相关阅读】

　　据了解，“二胎政策” 成为继“ 单独二胎政策”之后的又一次人口政策调整，也是一项迟到了十几年的改革措施，而且暂时也还没走到完全放开生育的那一步， 预计政策落地也需要一定的流程和时间。但无论如何，这毕竟是继“单独二孩”之后的又一大进步，也是中国经济在现在和未来收获的一大利好消息。

　　关于“二胎政策”：

　　1.“ 计划生育政策”——1982年9月，中共十二大把实行计划生育确定为基本国策，同年11月写入新修改的《宪法》。

　　2.30多年后，我国人口发展呈现出重大转折性变化。人口总量增长势头明显减弱，老龄化程度不断加深。

　　3.“单独二孩政策”——2013年11月，十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策。

　　4.“二胎政策”——2015年10月29日，十八届五中全会上正式宣布推行“全面二孩”政策。全会公报指出：促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行。

　　政策之于市场

　　政策有变，相应的市场就随之发生变化，而房地产是与政策息息相关的一个产业，牛市的“双限”，拐点时期的“刺激”，低迷时期的“救市”，可见政策对于房地产的影响是直接而深远的。近年来，房地产随着政策经历了“四万亿”时期、“白银时代”、“黄金时代”，继而进入新常态。今年各项政策的出台，因为有了“去库存”的主旋律在，所以政策也成为市场运作的主要推手。

　　与往年相比，今年的利好政策空前频繁。刚开始，人们还在仔细分析并且带着谨慎的态度去推测是否“宽松”成为定调，然而，越来越迅速的大手笔，让人们应接不暇。市场对政策的反应还保持着相对的敏捷，多重利好刺激之下，在今年的第二季度，房地产整体拐点终于到来，8-9月，全国房地产数据上由负转正让很多业内人士暂时松了一口气。

政策之于市场

　　其实，政策对于商业地产的影响也是显而易见的，从前期招商到后期运营，以及销售上，政策的杠杆也发挥了重要的作用，此次二胎政策的推出，也让商业地产迎来新的发展契机，新的消费点也随之浮出水面。未来，随着政策的不断完善，商业地产也将迎来新的机遇和挑战。

　　专家解读：二孩政策短期带给商业市场一些机会

　　针对新出台的“二胎政策”，赢商网陕西站咨询了国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行西安公司商业地产部助理董事张昊，他表示：在人口红利减弱，老龄化加速，经济下行压力较大的背景下，五中全会通过 “全面放开二胎政策”，意味着新的一波婴儿潮将纷至沓来。

　　对于此政策的影响和市场表现，他认为：尽管政策的初衷是以应优化人口结构为主，但仍会积极的扩大社会消费，同时将进一步释放改善型住宅的需求。而对商业地产而言，商业存量的不断攀升，同质化严重导致商业市场突围困难，二孩政策短期也带给商业市场一些机会，譬如围绕妇幼保健类的商业项目，月子中心，备孕期的各种商品超市，围绕儿童的体验类的商业业态也会在数年后迎来绝好的机会。从长期来看，未来针对儿童的培训、教育、医疗等各方面社会资源都将迎来一定的机会。拥有强势社会资源的房地产价值的提升潜力更大。

儿童业态在购物中心占比逐渐升高

　　调查显示，至今年全国儿童业态的总面积已达到916.1万平方米，较2011年的143.4万平方米增长了6.38倍；同时，购物中心内的儿童业态配比也由过去单一的儿童零售为主向儿童教育、儿童拓展、儿童游乐、儿童餐饮、儿童摄影等领域扩展。曾被商家所忽视的儿童业态已经成了新的“黑马”。据统计，儿童业态在购物中心的占比已经由2011年的5%上升至2015年的15%，且一直保持上升趋势，并且整体呈现多元化趋势。目前，孩子的消费支出在家庭总消费支出中所占比例已经变得越来越高，我国已成为仅次于美国的母婴童产品消费大国。新一波婴儿潮的到来，由此将催生超万亿的儿童产业消费规模。

儿童业态部分知名品牌

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　　市场反射弧

　　全面二胎政策对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。当然，长期来看，随着放开二胎后，新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高，各类行业都将最终受益，房地产行业也不例外。

　　但是，当前楼市已经进入下半场，人口红利对楼市影响趋弱，二胎政策措施全面实施并不会马上对楼市产生较大的影响。从二胎政策对楼市的趋势影响来看，虽然无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实，但是，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。