九易庄宸刘晔：最牛的写字楼创意首要考虑用户需求

　　（赢商网河北站报道）10月29日，第22期《赢在河北》沙龙移师九易庄宸设计集团举办。针对“用户满意的写字楼究竟什么样”这一话题，九易庄宸设计集团总裁刘晔认为，确定写字楼的用户是谁这个问题非常关键，从设计之初，就应该研究哪个用户层级需要的是什么，不同的用户一定是不同的综合体闭环来满足的。就像世界上最牛的写字楼创意公司——德国GMP，首要考虑的是怎么满足用户需求，第二步才是技术和规范。

　　九易庄宸设计集团总裁 刘晔

　　九易庄宸与多个房地产项目有过合作，刘晔认为，写字楼产品用户有几类：一是机构购买的独立使用型的用户，通过开发商代建方式来实现自己独立拥有一栋物业；二是规模型企业需要面积比较大的用户需求；三是非常多的成长型或创新型企业，规模大小差距较大，未来随着经济社会发展模式的转化，这个群体会越来越多。总而言之，写字楼这种产品有比较明确的共同的使用趋势，定制化趋向比较强烈。

　　“写字楼不管是投资还是租用，最后都得落到‘租出去’这三个字上。举办沙龙的积极在于，无论是在建还是已经建成的，能不能有新的模式、好的软件，把租户吸引过去。”刘晔说道，资产运营不管自持还是销售出去，须给客户展示围绕这个写字楼所提供的内部硬件、软件、配套体系，所以产品不是标准层，产品是一个完整的体系，包括交通、配套等等。所以在设计时一定想明白了入驻的人都有什么需求，不同的用户是不同的综合体闭环来满足的。

　　沙龙现场，刘晔介绍到，有一年邀请德国GMP建筑事务所来石家庄，但人家起初不愿意，说石家庄还没到消费GMP设计的水平。GMP做设计，会告诉你先不要考虑规范和技术。这是世界上最牛的做写字楼创意的公司，他就告诉你忘掉规范，第一步应该是先想如何满足用户需求，第二步才是考虑规范和技术，他们所有的创意都来源于自然界。

　　正是基于深厚的行业积淀，刘晔指出，每一个项目每一个产品都有很多创新点，一定要把周边环境条件和客户真实场景演绎做好，然后再算性价比。但是，营销和设计中间有一个空白地带，营销没能力向下做产品研发和设计，做设计的人不懂营销，现在要做的具备就是打造中间地带的能力，要把老板、营销和设计一起整到空白地带里面去。“现在为了实现向空白地带的挺进，我们准备把建筑师、设计师都变成产品经理。”

　　具体到写字楼产品该的运营，在刘晔看来，写字楼、商业综合体，基本上就是投资商必须要有把它完全运营起来的整体思路。如果不运营，就不能改进产品，也不能真实的提供所想的服务，更不可能站在一个用户的角度上去做。运营以后，通过资产置换的方式归属于不同的人，运营方还是我，甚至可以把运营模式完成了以后，交给信任的运营服务外包上来具体运营。所以自持是运营的前提，但自持运营成功后，资产一样可以被变现。任何产品都有无限创新的空间，关键是能不能满足用户不断变化的需求。