天津商业进入购物中心时代 加速形成多中心商圈格局

（赢商网天津站报道）当传统百货纷纷凋零、新兴的购物中心纷纷崛起，当房地产改变了城市居住环境、电商改变了人们的消费习惯，那么整个天津商圈格局已经被重构了。

　　天津商圈重构的结果是，天津单核心的商业格局已经被打破，多中心商圈格局基本成型。因此，现在到了对天津城市商圈重新进行盘点的时候了。

　　以购物中心重新定义新商圈

　　业内专家分析，城市功能外扩、各区域大型购物中心开工建设或投入使用，都加速了天津多中心、多功能新商圈格局的形成。

　　随着城市化加速推进，天津多中心商圈发展趋势日渐明显。旧城市中心改造，新城市副中心以及外环居住组团的建设，一些区域由原来的工业区向现代产业服务区的转变，新的居住区形成后自然就形成了新的商圈。此外，由中心向外交通条件的改善降低了人们的出行成本,提高了城市边缘区的交通可达性,为新商圈的聚集效应提供了良好的条件。

　　此外，人们消费习惯的变化也在推动天津商圈的变化，曾经单纯的购物消费推动了和平路滨江道商业的人流如织日进斗金，而现在随着中低端产品都被网购抢去了市场，人们更愿意到购物中心里进行体验式消费，看电影、吃饭、喝咖啡然后顺便买点东西回家。

　　业内人士认为，由于目前天津传统商圈功能仍不完善，新商圈将填补这些空缺。从规划开始就以综合体建设为主的新商圈如津滨大道商圈、中北镇商圈，友谊路商圈、大梅江商圈等都以购物中心或商务中心等标志性建筑为龙头，以区域经济定位及产业、文化特色为核心，突出了综合功能，业态组合也更充实。   　　  

　　因此，未来商业供应将在区域分布上更加分散化，单核心的商业格局将被打破，形成包括现有的南京路滨江道商圈、南市商圈、小白楼商圈，津滨大道、老城厢东马路、大梅江区域等10多个商圈。但毫无疑问的是，购物中心将成为定义新商圈的标准，老的商圈需要购物中心来升级换代焕发生机、新兴的商圈更需要购物中心来聚集商户吸引人气。

　　天津重要商圈盘点

滨江道商圈

　　商圈位置

　　滨江道商圈位于天津和平区北部，主要集中在由和平路、锦州道、滨江道和哈尔滨道组成的网状地块内。

　　核心商业

　　乐宾百货、麦购休闲广场、友谊新天地、滨江商厦、中原百货、米莱欧千禧店。

　　主要客户

　　以天津市低龄消费者、中低端消费者以及较多外来流动人口为主，目前滨江道仍是外地人群到天津必去的商业核心之一。

　　商圈特点

　　本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为天津市两大商圈之一的滨江道商圈处于天津市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为陈旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。

南京路商圈

　　商圈位置

　　南京路商圈位置集中在南京路中心地段，区域为以营口道与南京路交叉处为圆心，一公里半径范围内。

　　核心商业

　　和记黄埔世纪都会、津汇广场（津乐汇已闭店）、天津伊势丹、吉利大厦、国际商场、米莱欧、号外、现代城(未开业)。

　　主要客户

　　客户群体主要是以白领阶层及其他中高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。

　　商圈特点

　　位于天津市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。经过多年的发展，南京路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。随着有国内专业团队接手原津乐汇商业及世纪都会的开业和现代城二期的建设，未来还有一定的上升空间。

和平路商圈

　　商圈位置

　　西至和平路与福安大街交口，东至和平路与营口道交口，与滨江道连成“金十字”，取名“金街”。

　　核心商业

　　天津劝业场、恒隆广场、振华百货（百货大楼）、百盛（已闭店）、天河城（未开业）合生项目（建设中）

　　主要客户

　　由于与滨江道交叉，多与滨江道共享客流。历史悠久的金街也成为外地人及本地人天津市必去的商业街之一。

　　商圈特点

　　和平路商圈，无疑是目前天津最繁华最成熟的商圈之一。过去业态多以百货为主，由于百盛撤店和振华百货改造百货大楼没有起色，已经陷入没落。但是恒隆广场的开业以购物中心消费模式带动了和平路商圈的升级，同时天河城开业后也将对这个商圈有非常大的提振作用。

南市商圈

　　商圈位置

　　南市商圈位于天津市和平区，西邻南门外大街，南至多伦道，东到和平路，北至南马路。

　　核心商业

　　天津大悦城、南市食品街、旅馆街（正在改造未开业）鼓楼商业街、水牛城折扣店、大都会购物中心（未开业）

　　主要客户

　　南市食品街、鼓楼商业街客户群以外来旅游人群居多，天津本地人相对较少。而天津大悦城的开业成功吸引到了全市消费者的目光，这个商圈一跃成为城市级商圈。

　　商圈特点

　　食品街聚集了天津的地方特色食品和各地特色菜系的餐饮，这也是对外地来津旅游人士到此的吸引力所在。多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游资源，因此天津本地人是不大到这里吃饭的，而多是外地来津的游客，想集中体会天津风情。

　　在全国拥有成熟的经营模式的大悦城在近几年时间内异军突起，不知不觉中已经成为了天津商业的新地标。此外，大都会购物中心和旅馆街改造开业后将继续为这个商圈提供助力。

小白楼商圈

　　商圈位置

　　小白楼商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交汇处地段，跨越和平区和河西区。

　　核心商业

　　天津国贸购物中心、朗香街、凯旋门百货（已闭店）、滨江购物中心、海信广场、友谊精品广场

　　主要客户

　　作为CBD囊括了泰达大厦、富力中心、图书大厦、金皇大厦、汇通大厦、万通中心及其他几个中小型写字楼，聚集在这个商圈内的人群大多为办公商务人士，同时也成为了此商圈的主要客户群体，

　　商圈特点

　　小白楼是一个由商务区的发展带动商业人气的一个商圈。小白楼地区的发展趋势为天津的中央商务区，同时带动商业的进一步发展，但其不像南京路和滨江道这样的大型商圈人流量巨大，它更偏向于由办公写字楼及进驻企业的增多而聚集人气，然后带动商业的逐步发展。

东马路商圈

　　商圈位置

　　坐落于南开区古文化街附近，商圈附近的东马路为交通主干线之一。

　　核心商业

　　仁恒海河广场、新世界百货、中原麦购时代广场、乐天百货、九策广场（原欧亚达）、七向街、古文化街、远东百货（已闭店）、松江项目（建设中）、

　　主要客户

　　在中高端百货业态的全盛时期，天津市各区的消费者都会慕名而来。然而因为因为业态和消费模式的变化，该商圈客流被严重分流至周边拥有购物中心的其他商圈。

　　商圈特点

　　古文化街虽然人群熙攘但大部分都是来看热闹的外地人。新世界百货和家乐福才是这个商圈的顶梁柱，这里一度曾是天津最具时尚感的商圈，近年来颇有点美人迟暮的感觉。仁恒置地广场和乐天的开业为这个商圈带来起色，但是远东百货的闭店又带来重创。

西北角商圈

　　商圈位置

　　以北马路和西马路交口处：西北角地铁站为圆心，范围一公里。

　　核心商业

　　鹏欣水游城、天津富力广场、天津陆家嘴商业项目（未开业）

　　主要客户

　　地铁1号线的运营带动了该区域的活性，消费目标群主要为周边居民及部分写字楼的上班族。不远处东北角的大胡同在一定程度上亦为该商圈分流了部分客源。

　　商圈特点

　　当购物中心在天津早期存在并不普遍的时期，鹏欣水游城开业之初迅速搅热市场。但随后，多家购物中心的汹涌入市，尤其是3-5公里内优质商业项目的集中供应乃至成功反超，使这个“起得很早”的购物中心没能“得到最多的虫吃”。今年天津富力广场的开业目前看来也是不温不火的节奏，使得该商圈一直给不了市场太大的信心。如何做出更足的特色吸引更多人的眼球，成为这里的首要问题。不过听说陆家嘴项目要打造具有海派和轻奢特色的购物中心，让大家拭目以待吧。

西南角商圈

　　商圈位置

　　以南开三马路为主干道，北至南城街，南至服装街。

　　核心商业

　　天佑城、东方商业大厦（拟改造为创业园）、劝业场西南角店（已闭店）、轻纺城、服装街。

　　主要客户

　　早期该商圈主要靠轻纺城连带服装街拉动客流，主要消费者为中端消费群体。2013年，天津天佑城的开业一定程度提升了该区域年轻消费者的体量，但天佑城的运营失败和劝业场西南角店的闭店让这个商圈彻底失去了人气。

　　商圈特点

　　从该区域并不算繁荣的商业景象我们可以发现，整体水平偏下如轻纺城这样的老专业市场并不能满足商圈稳定的发展需要。而今年劝业场西南角店的闭店更加显示出了在激烈商业竞争的环境下，传统百货业态的乏力。该商圈如果没有成功运营的购物中心出现的话肯定就彻底没落了。

水上奥体商圈

　　商圈位置

　　北至水上公园北道，南至红旗南路，西至水上公园，东至卫津南路。具体位置为由水上公园、天塔及天津奥林匹克中心包围而成的区域。

　　核心商业

　　环水上公园高端餐饮店、上谷商业街、彩柒汇、奥城商业广场、鲁能贵和购物中心（未开业）。

　　主要客户

　　以周边居住人群和外来商务人群为主，以中高端客户为主。

　　商圈特点

　　该区域是天津市最具发展活力和潜力的城市中心地段之一，商业以奥城的时尚餐饮和水上北路的高端餐饮为主。鲁能贵和购物中心开业运营后将奠定该区域城市级中高端商圈的地位。

友谊路商圈

　　商圈位置

　　友谊路高端商务板块位于市中心的东南部，该商圈范围为以友谊路为主干道，由乐园道延展而将天津市文化中心包围的区域。

　　核心商业

　　友谊商厦、友谊西楼店、银河国际购物中心、彩悦城、银河地下商业广场、友谊路阳光新业广场、金河购物广场。

　　主要客户

　　该商圈主要客流为周边居民及全市高端消费群体。

　　商圈特点

　　该商圈是天津体现现代化大都市风貌特色的迎宾主干线，集金融、涉外、商务、会展、餐饮等功能于一体的服务型经济聚集带，堪称天津的华尔街。友谊商厦奠定了友谊路商圈不可撼动的高端地位。自2012年以来友谊路商圈涌现出多个高品质优质商业项目，其中包括2012年入市的拥有36万平米商业体量的银河国际购物中心、拥有9万平米商业体量的彩悦城，以及拥有10万平米商业体量的友谊路阳光新业广场，让这个商圈业态更加丰富和客群更加多元化。

大梅江商圈

　　商圈位置

　　大梅江板块由梅江、梅江南、卫南洼三大区域构成。虽跨河西、大寺两区，但梅江商业密度仍较低。

　　核心商业

　　永旺梅江店、天津会展中心、大岛商业广场、印象城（未开业）、新一城（未开业）、沃尔玛山姆店（未开业）、首创双港项目（未开业）、农垦新梅江项目（未开业）、蓝水假期商业、第六田园商业街。

　　主要客户

　　主要面向整个梅江板块的居住区，但因梅江会展中心长年在重要时间节点举办大型活动而吸引了天津市诸多商务资源，往来的商务客流也成为该商圈的特色资源。

　　商圈特点

　　众多成熟的住宅区，且高端项目林立，梅江生活圈甚至被誉为天津的“富人区”。梅江区域通过人口导入逐渐成熟、达沃斯论坛和会展中心长期丰富会展内容、梅江风景区以及本案商业氛围的全新打造和附近商业的互动，区域发展定位逐渐升级为：商业、文化、居住于一体的功能定位。从各种现有的商业项目看，该区域商业部分体量不足和功能不足仍是短板，同时周边客群消费能力参差不齐，两极分化明显。期待印象城和沃尔玛山姆店的尽快开业提升大梅江商圈的整体格局。

津滨大道商圈

　　商圈位置

　　津滨大道处于连接滨海新区和天津的主轴线上，东至外环东路，西至东风快速桥。东面延长线为直达滨海新区的津滨高速。

　　核心商业

　　河东万达广场、红星美凯龙河东旗舰店、爱琴海购物公园（11月7日开业）、家乐福、平河灯具城、U6街区。

　　主要客户

　　该商圈所覆盖的5公里内的居民、万达写字楼里的上班族，以及往来于滨海新区和市区的人流支撑起了这里的庞大消费群体。

　　商圈特点

　　津滨大道是本市市区通往滨海新区的一条重要联络线，每天车流不息。但以往这里的“人气”稍显不足。随着近几年道路周边居民住宅的不断增多，随之带来的各种购物、休闲需求也令津滨大道成为商圈洼地，吸引着大投资、大手笔的开发建设。随着天津东部发展速度的加快，“天津城市向东看”日益成为城市发展的新主流。“西商贸、东居住”格局形成，津滨大道商圈日趋成熟。姑且撇开河东海河周边不提，该商圈已经在不知不觉中升级为整个天津东部的城市副中心级商圈。

新开路商圈

　　商圈位置

　　商圈位于天津站后广场后身，以新开路中段为主干道，南至华昌道。

　　核心商业

　　远洋未来广场、嘉华商业广场、东站后广场地下商业、华捷道商业。

　　主要客户

　　核心区域辐射3公里内有20万常住人口，这是一个非常稳定的客流保证。由于占据近天津火车站的地理位置，往来外地本地的乘客资源成为了该商圈的独特客流资源。

　　商圈特点

　　随着天津城市战略东移步伐的不断加快，海河东岸区域未来的发展态势愈加明朗。因为有比较均匀的居民分布，当下的消费行为比较注重便利性，在消费行为中的“就近原则“起到很大作用，使得该商圈个商业项目分别拥有一部分较为稳定的客群，所以相互之间的竞争关系会客观存在，但并不会很大。

河东CBD商圈

　　商圈位置

　　十一经路和六纬路交口为核心，东至津塘路、西至海河、北至天津站。

　　核心商业

　　华润万家、中信城市广场、嘉里汇。

　　主要客户

　　以周边居民和写字楼白领为主

　　商圈特点

　　在“金贸河东”的大定位下，十一经路和六纬路周边定义为河东CBD，曾经有打造高端写字楼和多个购物中心的计划，不过由于大悦城因拆迁而搁浅、中信的购物中心项目也前景不明，且该区域交通道不便，也会造成该商圈发展前景不明，嘉里汇开业后人流稀少效果不佳，更是加大了人们对这个商圈的不看好。

　　环外周边商圈

中北镇商圈

　　商圈位置

　　中北镇隶属于天津市西青区，位于天津市城区的正西方，东与市区接壤，西与蛮声海外的杨柳青年画发祥地、千年古镇杨柳青毗邻，南接天津高新区、华苑高科技产业园区、海泰发展、第三高教区。

　　核心商业

　　永旺梦乐城中北店、曹庄花卉市场、物美超市、希乐城、冠德环球购物中心（未开业）、星光商业综合体（未开业）、永旺西商业综合体（未开业）。

　　主要客户

　　中北镇日益成熟的居住体系、中北镇接壤的各高新区的工作人员，都为该商圈储备了稳定的消费群体。

　　商圈特点

　　作为首个天津外环以外的商圈，凭借永旺中北店、希乐城、曹庄花卉这三个王牌组合，中北镇商圈实际上已经具有了较强、较远的辐射能力。现在除了正在建设的冠德环球购物中心和东方影城项目之外，中北镇还有多个大型商业项目正在筹划之中。未来，中北镇将建设成为辐射全市的商务休闲旅游区，形成南运河消费经济带。

津南核心商圈

　　商圈位置

　　该商圈沿津沽公路，以咸水沽为中心连接辛庄商业部分。

　　核心商业

　　月坛商厦、新濠商业广场（2016年1月7日开业）、永旺梦乐城（未开业）、新华城市广场（未开业）、大龙广场（未开业）。

　　主要客户

　　商圈辐射津南区，以原有咸水沽、辛庄居民、海河教育园教师学生群体为主。

　　商圈特点

　　津南区位于天津市东南部，是承接中心城区城市功能和滨海新区产业功能的黄金走廊。早期商业密度较低，主要集中在咸水沽，以该区域月坛集团旗下的各商业项目为代表。各种迹象表明，越来越多的开发商聚焦到此区域，该商圈将会在几年内崛起多个商业体，考虑到天津大道及未来地铁开通后的辐射能力，该商圈发展十分令人期待。

东丽开发区商圈

　　商圈位置

　　以津塘公路、地铁9号线东丽开发区站为圆心，向东西延伸约三公里。

　　核心商业

　　东丽阳光新业广场、宜家家居、红星美凯龙。

　　主要客户

　　由于该商圈业态以新兴的专业市场为主，吸引了全市许多有装修需求的客源。去年开业的新业广场一定程度上补充了该区域的普通型消费需求的客户。

　　商圈特点

　　宜家和红星美凯龙的家居组合构成辐射全市消费者的能力，新业广场以服务东丽开发区职工和周边居民为主，同时也和宜家、红星美凯龙的客群有一定的互补消费。

塘沽-于家堡-响螺湾商圈

　　商圈位置

　　主要分布于塘沽街及于家堡、响螺湾三个区域，三者由海门大桥、海河开启桥两座桥梁链接。

　　核心商业

　　解放路商业街、海河外滩商业街、金元宝商厦、宝龙国际购物中心、海昌极地海洋世界、于家堡商业街区（未开业）、万达中心（未开业）。

　　主要客户

　　塘沽解放路商业街素有“塘沽金街”之城，该商业街基本满足了塘沽居民的购物需求，宝龙购物中心算是对传统街区商业的升级换代。即极地海洋世界和将开业的于家堡商业街区将以京津范围内的消费群体为目标。

　　商圈特点

　　在滨海新区板块成型前，以金元宝集团为代表的旗下的各商业项目服务着整个塘沽的消费需求，随着国家政策及战略部署的发展，越来越多的开发商意识到该区域不可忽视的商业价值。于家堡作为天津自贸区中片的核心，几年来高速吸引了包括金融、贸易、科技、文化等重点项目的入驻。包括COSCIA、意大利RDS在内的数十家商业集团公司和品牌正式签约落户于家堡商业街区。京津城际天津站到于家堡站开通后，北京到家堡间运行时间最快1小时，这无疑令该商圈的辐射范围成倍数增长，拥有了吸引跨城市消费者的可能性。

汉沽商圈

　　商圈位置

　　汉沽地处京津唐大城市群中间地带，面向广阔的华北、东北平原，位于天津市东部，素有“千年盐城”的美誉。该区域核心商圈主要分布于牌坊东、西街一带的百货大楼及周边。

　　核心商业

　　汉沽友谊商厦、汉沽百货大楼、金佰汇、滨海汉悦城（未开业）。

　　主要客户

　　该商圈覆盖整个汉沽区域

　　商圈特点

　　汉沽以百货大楼周边为传统商业地段，2014年一商友谊的开业、提升了整个汉沽商业的层次，但由于该项目位于河西不在汉沽传统商业区及产品不接地气，因此开业以来经营表现一般。因此位于汉沽河东传统商圈位置的汉悦城购物中心因其定位于大众消费的家庭型购物中心，更受人们期待。

泰达开发区商圈

　　商圈位置

　　该商圈以开发区第一大街道至第五大街为主要范围，西至洞庭路，东至海滨高速。

　　核心商业

　　友谊名都、永旺梦乐城购物中心、泰达时尚购物中心、伊势丹、绿游天地、金元宝滨海国际购物中心、K11（未开业）、开心购物广场（已闭店）、鸿泰千百汇。

　　主要客户

　　频繁往来于天津市区与开发区之间的庞大流动群体为该商圈提供了稳定的消费需求，此地同时辐射着包括塘沽、汉沽、大港等整个滨海新区的消费群体。

　　商圈特点

　　第三大街的街区商业、MSD周边的百货商业及泰达足球场周边的永旺和泰达时尚两个购物中心这三大板块构成了开发区的商业主体。其中第三大街以服务周边居民和办公人群的生活配套和餐饮消费为主、MSD周边的金元宝、友谊名都和伊势丹则以滨海当地人群的中高端消费为主，永旺和泰达时尚购物中心则以周边的家庭型消费为主。

武清商圈

　　商圈位置

　　该商圈位于武清区中心，以佛罗伦萨小镇为圆心向周边延展5公里区域。

　　核心商业

　　佛罗伦萨小镇、威尼都、友谊武清百货、京津时尚广场、创意米兰（未开业）、新光广场（未开业）、荔隆商业广场（未开业）、NBA水城（未开业）、凯旋王国等。

　　主要客户

　　当地消费人群，及奥特莱斯业态吸引的京津冀客群。

　　商圈特点

　　武清商业传统上以京津公路友谊武清百货周边商圈为主，以服务当地居民的生活消费为主。

　　随着高铁的开通及佛罗伦斯小镇项目的大获成功，现在以佛罗伦斯小镇为核心，加上周边的威尼都、创意米兰、NBA水城等项目正在形成一个辐射京津两地消费者客群的核心商圈。