地王、退地与二孩

　　10月最后一周，“地王”仍然是房地产新闻焦点之一。

　　据不完全统计，于10月30日当天，杭州、温洲、南京、北京四个城市均有地王诞生。

　　最受关注的是北京，南四环、地铁上盖、低容积率，含着金钥匙面市的丰台区南苑A地块打一开始便吸引了足够的关注度。

　　最终经过近两小时的竞价，中粮首创天恒联合体以总价85.95亿元、配建公租房5.6万平方米笑到了最后。同时，该地块也成为北京总价第二高地王。

　　杭州方面，当天出让滨江区政府板块1宗住宅用地，经过一个多小时较量、56轮竞价，由中国金茂，以总价38.84亿元摘得，溢价率66.05%，刷新了杭州今年总价“地王”。

　　温州方面，上陡门单元绿园街坊控规A-02地块，被万科旗下的万筑联合体以13.39亿元高价夺标，溢价32.52%，折合楼面价16795元/平方米。万科的拿地价超过了今年宏地温州府和昔日温州大公馆项目拿地时的楼面价格，成为今年温州“双料地王”。

　　南京方面，10月30日共成功出让4宗地块，其中栖霞建设以4.7亿拿下麒麟G46地块，折合楼面价8260元/平方米，成为区域地王。

　　相比之下，二线城市的土地出让要冷清得多。同一天，武汉、青岛、东莞等地的土地出让均底价成交为主。

　　地王的出现，和企业可以选择的拿地区域越来越少有关系。一方面是因为三四线城市客观上去化困难，房价基本不涨；另一方面因为绝大多数企业没有良好的异地布局和成本管控能力，无法控制住三四线城市的建安成本。

　　房企在三四线城市拿地热情不高，资金又越来越充裕的情况下，大家都集中转向一线城市拿地。以前主要在一二线的企业，宣称要聚焦核心城市；以前只在三四线拿地的开发企业，也逐渐走向一二线。

　　如此一来，一线城市的地价自然水涨船高，房企进入的成本和风险也随之加大。

　　10月21日，碧桂园如愿进入北京，联合中国金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗地块，溢价率均超140%，综合楼面价2.9万元/平方米。

　　然而，当市场仍在热议碧桂园进京时，事情的发展有了变化。10月24日，有市场消息指，主导举牌的金茂在竞拍最终报价超出了碧桂园授权金额，碧桂园为此仍在核算项目成本和价值。

　　结果如何尚不得而知，但可以肯定的是，高昂的土地成本已经开始折射出横亘在碧桂园回归一线战略面前的未知挑战。

　　一波未平，一波又起。10月31日，市场传言龙湖平安也要退地，理由跟碧桂园一样。

　　另于10月29日，十八届五中全会上正式宣布推行“全面二孩”政策。有分析指出，这是姗姗来迟的利好。

　　人口的数量、结构以及其区域分布和流动都对房地产市场有着重要影响，随着我国老龄化和少子化的日趋严重，不仅经济发展受到影响，房地产市场的需求也因此收缩。

　　爱建证券研究报告指出，从楼市需求角度来看，在我国，25-44岁人口为购房的主力军。从可查的人口数据看，25-44岁人口在总人口中的比例从2003年的34.36%下降至2014年的32.47%，其绝对数量也在4.4亿左右徘徊。全面放开二孩政策后，会增加这部分人口的改善性购房需求。

　　另外，15-19岁人口在10年后将成为新增的购房主力人口。数据显示，15-19岁人口在总人口中的比例从2003年的8.37%下降至2014年的5.76%，其绝对数量也从1.08亿下降至7879万，且呈明显下降趋势。

　　总得来看，全面放开二孩政策已来不及弥补这一断档期，但将对更长时期后的房地产市场需求产生正面影响。