干货：购物中心引入屋顶商业 如何来组合商业业态？

　　购物中心屋顶商业偏爱哪类业态？有哪些知名品牌？名企是如何试水的？投资成本多少？本文从业态组合、品牌引进、投资成本、主题选取、成功案例等方面进行解构，为购物中心引入屋顶商业提供参考。

　　一、购物中心屋顶商业偏爱哪类业态？

　　在屋顶业态分布中，通常运动、娱乐、儿童业态作为屋顶商业主力店被引入，而餐饮、零售业态则作为跟随业态进入。整体来看，租金更高的跟随业态比重略高于拉动屋顶人流为目的的主力店业态比重，达到55%。

　　其中，租金最高的餐饮，比重也最高，为48%。餐饮在屋顶商业中以轻餐、甜品为主；零售定位则配合主力店主题及开放空间适用性，将项目内的文化艺术零售等承租能力相对弱的商业搬迁至屋顶商业空间，租金低于餐饮。

　　1、屋顶运动球场、健身及SPA会所最受青睐，占比三分之二

　　在屋顶运动业态中，屋顶球场、屋顶健身及SPA会所占比最为突出，达到65%。从普及率来看，高尔夫、舞蹈教室、溜冰场属于小众运动业态，并不适合大规模在购物中心布局；从建造及运营成本来看，屋顶泳池、滑雪场的建筑条件要求高，成本巨大。相比之下，兼具大众普及率和成本可控性的屋顶球场、屋顶健身及SPA会所在运动业态中最受购物中心青睐。

　　2、屋顶餐饮偏好轻餐，占四分之三

　　在屋顶餐饮业态中，咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等轻餐比重达到76%。一方面，重餐需要铺设排油烟设施，而大面积铺设不仅带来巨大成本，也不利于未来店铺业态调整；另一方面，轻餐租金通常高于重餐，约为后者的两倍，更利于提高整体租金收益。

　　3、儿童乐园为屋顶儿童业态首选

　　在屋顶儿童业态中，儿童乐园比重达到75%。由于儿童业态在购物中心中有消防条件限制，只能在三楼以下布局，因此儿童业态在屋顶商业中进驻较少，多为购物中心投资建造的儿童乐园及不受限制的萌宠动物园。

　　4、屋顶农场成屋顶娱乐最热门选择，占比近一半

　　在屋顶娱乐业态中，屋顶农场占比达到48%，大大超过其他业态。此外，利用屋顶无层高限制的开放式空间，屋顶球幕影院、屋顶摩天轮、大型游乐园，甚至屋顶直升机体验等也逐渐风靡。

　　5、屋顶零售成文化艺术聚集地

　　屋顶零售业态通常会引入承租能力弱，但具有特色的零售业态，如花店、书店等文化艺术零售业态。将这些零售业态引入屋顶商业，既解决了商家的低租金支付问题，还为购物中心整体业态起到锦上添花作用，增加丰富性。

　　二、购物中心屋顶商业有哪些成功案例可借鉴？

　　1、上海外滩金融中心BFC艺术中心：空中露天舞台

　　利用高科技，营造独特氛围，上海外滩金融中心露天舞台面积达2000平方米，可作日常展览、世界文化艺术交流、企业公关对话和国际品牌发布的聚集地。

　　设计从中国传统戏剧舞台汲取灵感，营造出一个被移动幕帘所包围的多层艺术空间，挖掘出具有历史文脉的文化艺术价值，再造外滩和国际文化交流的脐带。

　　2、青岛万象城：屋顶东阿阿胶健康体验馆

　　东阿阿胶健康体验馆位于万象城6楼，在586平方米的范围内，融合了传承区、历史文化区、商品展示区等16个区域，多方面展示了东阿阿胶的历史传承与药用价值。

　　消费者可以通过全方位的展示，体验东阿阿胶在中医药养生文化当中的演变，通过真实的互动体验，重新认识“滋补国宝”。

　　3、深圳欢乐海岸：屋顶欧洲古董家具长物博物馆

　　“长物博物馆”是深圳首家专业鉴赏和销售欧洲古董家具的品鉴场所，于2014年5月在欢乐海岸蓝楹坊屋顶花园开业。

　　镇馆之宝为1750年由法国国王路易十四亲自设计的工作台全球唯一复制品，而拿破仑三世时期的作品“珍宝酒箱”，由橡木制作的外盒精美绝伦，内盒包括4个水晶酒樽和16件水晶酒杯，也是馆长“大米”的心爱之物。

　　4、广州太古汇：天台SONY体验店

　　SONY体验店位于太古汇三楼天台，是继上海淮海店、北京东方广场店、北京悠唐广场店之后的第四家索尼直营店。

　　作为全球最大的索尼直营店，SonyStore为广州乃至整个华南地区的消费者带来最新最时尚的索尼产品购买体验。

　　5、青岛金狮广场：空中啤酒博物馆、热带植物馆

　　为增加与顾客的互动体验，金狮广场将传统购物中心忽略的屋面空间打造为热带植物馆、青岛啤酒博物馆、主题文化博物馆等，与场内商户合作开展笼式足球、城市农场、儿童互动项目，增加顾客休闲体验，全面提升项目的文化气息。

　　三、购物中心如何做好屋顶商业？

　　1、屋顶商业投资成本如何？

　　数据显示，屋顶农场的建设成本约为500-1000元/平方米，屋顶花园约为1000-2000元/平方米、屋顶儿童乐园为1500-3000元/平方米、屋顶运动场为2000-25000元/平方米。

　　其中，屋顶花园、屋顶农场通常以出资建造及装修补贴的形式参与投资，收取较低的保底租金及8%-10%的收益扣点，而品牌商则负责对农场及花园的日常维护，每年为购物中心节省费用相当于项目投资额的7%。

　　2、屋顶商业有哪些知名品牌？

　　3、哪类购物中心更偏好利用屋顶商业？

　　屋顶商业所属购物中心的商业面积规模中，5-15万平方米占了绝对比重，达到92%。规模过小的购物中心屋顶，在布置大型外置设备后可利用空间较小，难以发挥商业价值；同时，规模超过20万平方米的大型购物中心也很少挖潜利用屋顶空间。

　　一方面大型购物中心已拥有足够的商业面积容纳体验性业态，屋顶商业并非必要选择；另一方面，大型购物中心能源消耗大，更注重节能环保措施，因此屋顶太阳能发电往往成为屋顶利用首选。

　　4、不同类型购物中心屋顶商业偏向哪些主题？

　　目前，全国已有及在建的拥有屋顶商业的购物中心中，形成复合消费及主题特色的屋顶商业项目超过20家。

　　其中，社区购物中心偏好采用亲子欢乐、运动健康主题，以迎合其家庭消费的定位；港资项目更偏好沿用香港特色，采用艺术主题；

　　而大悦城、万象城则独树一帜，并形成屋顶主题产品线，这样既利于快速复制节省成本，又形成具有标志性的独特风格。

　　5、名企是如何做屋顶商业的？

　　中粮、华润等国内开发商尤为热衷开发屋顶商业，不仅开发规模大，甚至充分借助屋顶开放空间优势，开发稀有业态，如汽车影院、球幕影院、西式婚宴等，将其发展为项目标志性特色业态。

　　凯德、新鸿基等华人外资开发商对屋顶商业的布局更侧重于绿色环保为目的，通常布局屋顶花园或屋顶农场后，加入少量更契合绿色环境的业态，如餐饮的外摆区、户外运动场等。

　　外资开发商则更倾向于屋顶太阳能发电及屋顶停车场，如永旺、宜家荟聚、SM等公司。另外，我们发现万达、恒隆、水游城除了布局屋顶花园外，尚未正式涉足屋顶商业。