量道商业刘劲：体验式商业玩的就是创新 落后难生存

　　（赢商网云南站报道）短短十多年时间，购物中心已经从第一代发展到了第四代，甚至有人已经提出了第五代的概念，商业发展的速度之快可见一斑。随着人们消费习惯的改变，体验式商业成为了商业地产领域的新宠，并在这个领域里迅速发展。然而现在市场能够看到的体验式商业真正具有核心竞争力的并不多，如何才能做出真正具有体验感的商业项目，仍然是整个商业地产行业在不断探索的问题。日前，北京量道商业运营管理有限公司董事长、资深商业地产专家刘劲就体验式商业相关话题接受了赢商网独家专访，分享了他对体验式商业的解读。　　 

　　体验式的竞争核心是什么？

　　只有走在行业前沿，才有资格谈竞争　　 

　　在“无体验不商业”的市场环境下，很多项目都在不厌其烦的强调体验式，如同零售业下滑一样，体验式商业的崛起已经是一种趋势。在刘劲看来，趋势一旦形成就很难逆转，就如同今天的新能源汽车，虽然有很多问题，但未来一定会取代燃油车成为主流。对于商业而言，人们的消费习惯在慢慢发生变化，对购物中心的需求逐渐从购物转向休闲娱乐消费，因此顺应这种趋势，并不断创新才是生存之道。　　 

北京量道商业运营管理有限公司董事长、资深商业地产专家刘劲

　　“趋势一旦确认，就会有大量的资金投入研发，那么谁做到了领先，做到了差异化，谁就有竞争力，如果单纯的模仿，去做别人做过的东西是没有市场的。”刘劲认为，现在的商业项目同质化之所以严重，就是因为大家都在复制，缺乏必要的创新。　　 

　　刘劲认为，就以昆明为例，目前已经有了很大的商业体量，开发商要么再复制一个传统商业，要么创新打造一个全新的商业。而当别人都在做第四代、第五代购物中心的时候，你还在做第三代第二代，这样的商业又那什么去竞争呢？要做就要做到人有我强，人无我有。　　 

　　“芳草地、K11等项目，仅仅是做了一些新的尝试，都火到不行，如果再进一步开发，又会有多么巨大的想像空间呢。”刘劲表示，现在很多商业地产的从业者并不是缺少做体验式的思路和想法，只是缺少真正的行动，总是担心成功率、担心缺少合作伙伴、担心收益上不来等等问题，然而事实就摆在面前，继续走别人的老路就只能等死。　 

　　对于创新的方向，刘劲认为体验式商业还是要真正的把产品做好才是根本。消费者去广州长隆、去迪士尼，体验完了以后回来他们会觉得真的很值得，然后体验过的人会推荐给他身边的朋友，这样靠口碑的二次传播远比广告的效果要好。因此，体验式商业也需要靠环境、业态上实实在在的新体验来吸引消费者，而不是换汤不换药的概念创新。　

　　如何做好体验式？

　　室外环境室内化，大型设备小型化　　 

　　在刘劲看来，现在市场的体验式商业大致可以分为两类，一类是迪士尼乐园、万达城、长隆旅游度假区等类型的大型主题商业，另一类则是万达广场、恒隆广场、万象城、大悦城等大家比较常见的购物中心。　　 

　　“对于大型主题商业这一类的产品，体验式商业是其核心，且很多开发商也没有能力来做这一类的项目。所以今天我们谈的体验式商业，更多的是要去解决传统购物中心内如何做好体验式的问题。”刘劲表示，仅万达一家现在就有超过一百座万达广场，还有大悦城、万象城等不计其数的其他购物中心品牌，都需要不断地去研究未来如何做好体验式商业。 

　　对于传统购物中心模式的商业而言，刘劲认为体验式的核心主要体现在两个方面，一个是环境的塑造，一个是业态的创新。然而受到物业空间的制约，在传统购物中心里面进行体验式升级，其实是带着镣铐跳舞，需要很高的水准。 

　　刘劲表示，对于传统购物中心的体验式塑造，他和他的团队提出了“室外环境室内化、情景化，大型设备小型化”的方案。室外环境室内化主要是针对环境塑造，走开放式的路线，加入大量的挑台、连廊，进行情景化的塑造。另一个方面是针对业态，把室外的大型游乐设别小型化后植入到购物中心。　　 

　　“比如广州长隆旅游度假区内有上百种游乐项目，只要能够提炼出那怕只有五六种业态，成功小型化后放到购物中心，就会相当具有竞争优势，再加上室内空间室外化的设计，给顾客的体验感将是全新的。”刘劲认为，并不是只有迪士尼才能做主题公园，室内同样可以做出很好的体验业态。　　 

　　刘劲举了很多例子，比如把卡丁车搬到室内，在购物中心里做一个小型的冲浪体验中心，引入具有高科技体验的模拟飞行中心等等。这些业态再配以传统的影院、KTV、电玩、动漫、冰场、剧院等，将会获得很好的效果。这种模式的优势在于，传统购物中心、城市购物中心的趣味性会得到大幅度提升，消费者不用坐飞机就能够体验到很多主题公园才有的东西，竞争力自然就出来了。目前，刘劲和他的团队也在积极与美国、加拿大、瑞士的设备供应商研究如何在下一代购物中心里面，进行全新体验感的升级。　　 

　　同时，刘劲还表示，现在做体验式商业对于开发商来说需要一定的牺牲。所有的商业项目都要先活下来后才能谈挣钱，在传统百货不断收缩，零售业走下坡路的趋势下，开发商需要出让一部分利益来先把项目做热，给这些体验式的业态更多成长的空间。　　 

　　零售业态何去何从？

　　体验式要做好，零售同样不能丢　　

　　既然对于购物中心而言体验式势在必行，那是不是意味着没落的零售业态就不需要了呢？现在很多观点认为，零售业态一方面受到电商冲击难以崛起，另一方面不受购物中心欢迎也难翻身，因此未来零售业态在购物中心里将会沦为陪衬。对此，刘劲认为零售业态的重要性仍然存在。　　 

　　“在做好体验式的同时，零售在购物中心里的作用是不可忽视的，无论是从项目品牌度的提升，还是从增加项目的营业额和现金流等角度来看，零售业态的比例都要保持五成左右。”刘劲认为，未来体验式业态和零售业态之间，是一种相互补充，一加一大于三的关系，而不是谁比谁更重要。　　 

　　刘劲表示，从电商对零售的冲击这个角度来看，实际上网上卖的都是些工厂化的产品，因为这类批量生产的产品有价格优势，但是高端定制的产品在网上卖的就很少。消费者买个十万的包，不可能连现货都不看一眼就买了。同时高端商品的尺寸、色差等都是需要在实体体验才能准确感知的，电商也无法取代。　　 

　　“零售业态同样有很多增强体验感的途径，未来的服装品牌店里可能就会有小型的咖啡厅、小型的书吧等功能区，而且现在已经有了这样的跨界案例，那么这些零售业态的创新也在推动其未来的发展。”刘劲认为，面对新的市场环境，零售业态在购物中心的生存方式会有一些变化，也会融入很多体验式的元素来适应市场。　 

　　零售之所以能够在购物中心立足，刘劲给出的另一个原因是品质消费的市场会越来越大。随着经济能力的提升，追求品质的消费者也越来越多，这些消费者不再喜欢工厂化的商品，可能更喜欢定制化的商品，这些定制化的品牌也会是未来购物中心零售业态的主力。因此，未来的零售市场会有更多细分，而电商仅仅是其中一个部分，不可能取代实体店。　　 

　　最后，刘劲也对未来的购物中心进行了展望。他认为，未来的购物中心还需要提高科技含量，打造智能化购物中心。而智能化的购物中心带给消费者的，将是更便捷、更舒适的使用体验。下一代的购物中心必然在体验式、传统零售、智能化三者间找到完美的平衡，那个时候再回来看今天我们津津乐道的成功案例，可能就显得落后了许多。