没客流？业绩下滑？老商业如何重新定位与改造落地，这10个要点为商业人提供解题思路！

​作者/其美设计·胡正亮

商业空间正处于快速变化和创新的时代，从传统的百货商场到时尚的主题街区，从单调的购物功能到丰富的体验场景，从一线城市的高档消费到下沉市场的精细服务，商业空间都在不断地进行着改造和升级。在这样一个存量竞争的时代，商业规划设计如何抓住新趋势和新方法？本文选取了个话题，分别提出一些思考和理解，供参考。

#01

老旧商业空间的焕新

Q：改造项目跟新建项目的规划设计，各有什么难点？

A：新建项目的规划设计，找到合适的设计团队很重要。选择经验丰富的商业规划设计团队，而且从项目最前期就介入，能帮助业主节省大量时间和经济成本，提高效率和质量。

存量物业改造相对就比较复杂和有挑战性，其中最大的难点之一是消防问题。一般来说，存量物业在设计施工时所依据的消防规范与现行规范存在很大差异，所以在进行改造时会面临着如何满足新规范要求而不影响商场运营效率与美观度等方面的挑战。

例如，新规范对于人员疏散的要求更加严格，不允许使用任何折算系数，而必须按照1:1的比例计算。这就意味着商场建筑需要增加更多的消防楼梯来满足疏散需求。

还有，新规范对于消防分区和设备的要求也更加细致，不仅要考虑到不同楼层和区域之间的隔离和联动，还要考虑到每个商铺内部的布局和装饰。比如在化妆品区域内部，如果有过多或过密的吊眉、垂壁等装饰物，对商铺形象和客户体验不利，在改造时需要有技巧地将这些设备或装饰物进行规避或隐藏，并同时满足规范要求和美观要求。

针对存量物业改造中的消防问题，可取的解决方案大概有以下两种：

一是整馆改造方案，适用于对整个商场建筑进行全面而彻底的改造升级，包括增加消防楼梯，调整消防分区及设备等操作。这种方案能使商场建筑完全符合新规范要求，并提升商场形象与品质。但是也存在较大缺陷：一是投入成本高昂；二是会牺牲部分营业面积；三是会影响商场正常运营。

二是分楼层翻新装修方案，也即对商场建筑按照不同楼层进行逐步的翻新装修，包括调整部分通道，更新部分形象等操作。这种方案可以在不影响商场整体运营的情况下，对商场建筑进行一定程度的改善和优化，也避免了增加消防楼梯等大规模改动所带来的成本和面积损失。但其也存在局限性：一是不能完全满足新规范要求；二是不能对商场建筑进行根本性的改变和提升。

总而言之，存量物业改造中的消防问题需要综合权衡利弊，没有一种方案可以完美地解决所有问题。因此在实际操作中，需要根据具体情况和目标，选择最适合的方案，并与设计院、消防部门等相关单位充分沟通和协调，以实现最佳效果。

#02

体验式主题商业

Q：什么样的项目适合做主题商业空间或者主题街区？

A：主题化空间逐渐成为行业标配，但主题化的空间容易产生一个问题，即相对于常规项目，其持久力相对有限。那些持久力强的项目，它们的空间设计往往不会太过华丽，但非常耐看，细节也经得起考验，能呈现出比较高的品质和品位。

基于这一特点，再结合主题街区对于造话题、引人流的优势，商场通常选择在端头等客流到达率相对较低的地方设置主题街区。比如长春这有山，其在商场内打造了一座山，但其实它还有一半的区域是正常的商场，否则必然会面临持久性不够的问题。

因此，在打造主题化空间时，我们不主张将主题街区放在出入口附近，否则内部的空间可能会无人光顾。还是以盘活冷区为主要出发点，针对冷区进行主体化空间的利用，以达到哑铃效应。

Q：全场景打造和部分场景打造（主题街区打造），应如何取舍？

A：全场景打造和部分场景打造的最大区别是投入成本不同，这对于大多数业主来说至关重要。全场景打造要求“全统装”，需进行精装修及全方位场景打造，商户可拎包入住，但业主成本会翻倍。

部分场景打造如“半统装”,只需完成局部装修，剩余由商户自行完善，成本较低，但风险也比较大，有可能被拼合成不同的风格场景，或商户无法达成业主需求。

比如全场景的文和友项目投入就极大，通过电影场景搭建团队原汁原味还原七八十年代场景，还搜罗了大量旧时的道具、老物件，投入了极高的成本。

一般来说，为达到预期的社会效果和主题吸引力，在预算允许的情况下，还是建议进行完整的场景创作。部分场景打造要想实现预期效果对于业主方的管控协调能力要求还是非常高的。

总之要根据预算、预期效果以及业主方的能力来综合决定定夺。

Q：非标商业近几年越来越多，比如杭州玉鸟集、成都麓湖生态城、成都源野regular、北京檀谷、秦皇岛阿那亚等，这种非标准化商业空间的设计跟过去传统的商业空间在规划上有何区别？未来非标商业会是一个趋势吗？

A：非标商业是当下行业关注的热点。上面提到的几个案例都被定义为非标商业，但仔细来看其实不完全相同。比如麓湖生态城属于商业配套，特色在于经营上的用心；成都源野regular是一个文创社区；而檀谷和阿亚的特色是旅游。

非标商业是相对于主流商业而言的，或许是因为主流商业的创新难度和门槛已经太高了，于是就有了跳出这个框架，卷进一个全新思路和模式的探索，从而创造出与众不同的商业产品。但标准商业应该还是不可取代的主流，正如线上购物不能完全替代线下商业一样。他们各有优势，相互弥补，共同为消费者搭建起完整的需求供应链。

Q：近几年下沉市场（三四线城市甚至五线城市）的商业设计需求量越来越大，下沉市场跟一二线城市的商业相比，有什么特点，在设计时需要注意什么？

A：商业是适应当地的经济社会发展水平而存在的。三四线城市以及更小的城市可以通过借鉴或复制一二线城市中实践过的商业模式来实现迭代。比如重主题的街区，最早在一线城市流行，但现在大多转为追求小清新、有品质、有品位的街区概念。这与城市人均收入和见识、认知等成正比。

比如上海太阳宫新开的太阳吉市，就在往品质和品位提高的方向升级。太阳吉市是一个创意市集，但风格为小清新，以花园主题为特色，打造了一个集美食、休息和各类配套设施于一身的组合空间。整体氛围舒适、自然、轻松。

所以当下，一线城市可以继续尝试新的设计模式，强化细节；下沉市场则可以借鉴之前流行的市井风情和重主题融入，选择适合的主题风格，强化独特性。

Q：冰场这个业态现在在商场里还受欢迎吗？有哪些创新的改造方向？

冰场是个双刃剑，因其占用面积非常大，从坪效角度考虑，将空间用于冰场就不太划算。而且，冰场其实是一个小众的运动项目，真正喜欢溜冰的人并不多，并且客流集中在周末，平日里客流较少。因此商场要谨慎决定是否要做大冰场，衡量好是否能承受大量面积的牺牲。

有一个冰场成功改造的案例——仓山爱琴海奇喵小镇。是将原来的冰场改造为一个美食主题空间。

其实在冰场这个空间里有很多种玩法，可以做街区，也可以将其用于餐饮零售等。冰场往往是商场的主力业态，因此通常位于商场的末端。商场末端必须有吸引力，如果不是冰场，则可以是一个特别的空间、场馆或类似奇喵小镇这样的主题场景。

可以说冰场并没有被时代所淘汰，对于一些大型购物中心，如占地二三十万平方米的商场，如果需要填补空间，冰场是一个不错的选择。但如果商场规模较小，应根据消费人群的需求来决定是否建立冰场，非必要则不要冒险尝试。

Q：商业空间的体验性未来还会是重点吗？商业空间还可以强化哪些方面的体验内容？

A：体验可以分为几种，其中之一是购物体验。想从这方面拉开差距，商家应该加强购物过程中服务性的体验。比如众多周知的日本百货店的极致服务。

另一方面是加强娱乐体验，包括运动和适合家庭娱乐的项目。比如上海长风大悦城，将自身从一个标准的商业盒子变成了一个家庭型娱乐建筑。在中庭加了一个玻璃罩子，下面有700多平方米的椭圆形挑空区域，每个季度会为亲子客群打造不同的活动，例如春天挖沙，夏天游泳，冬天滑冰等。其他体验内容的配置也很全面，涵盖了美食、零售、亲子业态等等。另外在屋顶上还有一个空中跑道，也极具话题性和聚客力。

#03

商业与美学的融合

Q：如何通过商业设计让商业空间更有“持久力”和“生命力”？

A：一个空间要拥有持久力，必须简洁大方而又耐看，“耐看”是关键。经典的建筑一般不会过时，因为其优秀的比例美感不会受时尚潮流影响。所以，要使空间有持久力，关键在于将精力放在细节和空间比例处理上。相反，主题街区在持久力方面相对较弱，就是因为其空间设计过于追求室内化，无法还原真实的优秀建筑比例，且出现压缩造成的不和谐，乍看之下可能有气氛，但经不起品味考验。

人们常赞美日本商场值得一逛，有一个很重要的原因是其设计经得起考验，体现于文化中的仪式感和工匠精神，注重细节处理，才能营造出优质感。若为节省成本削减这些细节，效果必定受损。

所以，设计还原度越高，对空间的持久力越有帮助。因为每个设计师的作品都有其内在逻辑，不能要求设计师草率完成两三个方案按需"抛砖引玉”。这样对预算和效果都不公平。

至于维持空间生命力，就需要靠经营团队。设计师只负责开业阶段，后续更新维护由经营团队承担，如定期软装更新，调换不合时宜的品牌，引入新鲜血液，举办主题活动等。对于新项目，可以考虑设置活动空间；对于既有项目，则尽量开辟可供举办临时活动的区域，避免压缩商业空间。

Q：动线规划有哪些原则和技巧呢？什么样的商业动线能让商场保持高流量？如何规划设计才能称之为良好的商业动线？

A在商业规划上有一个大原则，就是一定要做到“可视可达”。人的行动及行为要靠信息来支撑，人们在逛商场的时候，一定是看到某个地方有自己喜欢的牌子，或者吸引自己的场景之类的信息以后，才会有欲望驱使这前去探索。

比如，我们经常会在商场中看到挑空区，其中会有一些好玩的业态或者场景，但是可能会被其他区域遮挡或动线不方便到达，这便是规划存在问题。

老百货改造项目邯郸新世纪中心，在改造过程中为改善动线对挑空做了大规模改建。在一至七层之间创造了一个巨大的挑空，并在中间增加了几层楼板，增加了空间利用率，成功解决了老百货在规划设计方面的缺陷。

另外，水平动线和垂直动线的规划也很关键。水平动线指的是同一楼层内的人流走向，可以借鉴一些传统的教科书式的方法，比如在动线两端设置主力店或者垂直交通设施，形成哑铃效应，增加两端的吸引力。垂直动线指的是不同楼层之间的人流连接，也可以采用哑铃效应的方式，在两端设置电扶梯或者楼梯等设施，提高便利性。

但需要注意的是，观光梯并不适合放在购物中心内部，它会占用很多空间和视野。比如在过去的万达商场经常看到的做法，在中央空洞内建造一面墙，然后在墙上安装观光梯，外面再包裹一个玻璃盒。这种做法往往会占掉6米左右的高度，如果项目共三层高，就只剩下四五米无遮挡了。所以我们建议把观光梯放在主动线的一侧，和边柜结合起来。这样既可以节省空间，又可以避免遮挡效果。

相比之下，更适合安装扶梯：一是它有一半是通透的，不会像观光梯那样形成一面墙；二是它的运送效率比观光梯高，不需要每层都停顿；三是它可以根据人流走向进行合理的布局，一般采用30米半径辐射的原则，也就是说从一个电扶梯口到另一个电扶梯口大约60米，这个距离是按照过去的经验总结出来的，比较适合人们步行。

Q：商业设计师如何帮助业主把控商业空间的预算或者减少甲方工程投入？

A：设计师帮助业主控制预算和降低投入成本，有几个可以管理的环节。

如果甲方在项目初期就找来设计团队，这就已经在帮业主省钱，因为设计团队越早参与，越能从一开始就规避掉后期对建筑结构进行改造的可能性，越能省下更多的改造费用和时间成本。比如只改造一个楼梯间可能就要几十万，一旦涉及结构改动，成本会更高。所以，第一个重要环节就是甲方选择合适的设计团队，节省时间和金钱。

再就是材料控制。不同城市有着不同等级的材料选择，有些项目有条件用大理石，但也有一些只能接受到玻化砖的程度。设计团队需要根据预算选择性价比更高的替代品或做法，比如港石类替代大理石，或者国产品质也不错的陶瓷砖替代大理石，或更便宜的标准玻化砖。

最后就是工艺控制。对于一线城市，更适合采用简洁大方、结构坚固耐用的设计，比如上海兴业太古汇，其装修并未出现很繁琐复杂的设计，而是注重做工细节，比如两厘米厚的双层热弯玻璃，直接稳稳地插入地面，干净而整洁；天花上的灯槽也是有金属压边等等，这些细节看起来会很有品质感。

实际上，很多施工细节都值得深纠，如用金属压边而非涂料刷边，选用挑过板的天然石材而非随机纹理石板……虽然客户感受不到具体差异，但这些细节积累起来会体现出空间的高品质感。

通过以上的分析和案例，我们可以看到，商业设计规划在存量时代面临着新的挑战和机遇。主题空间、体验式商业、下沉市场等新趋势与新方法，都是商业为了满足消费者需求和市场变化而采取的创新措施。它们不仅能提升商业空间的吸引力和竞争力，也能够传递商业空间的文化价值和社会责任。

以上希望能给同仁们提供一些启发和参考，也期待着更多有特色有温度有价值的商业空间在未来出现，为城市和消费者带来更多惊喜和幸福。

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