中国开发商集体焦虑：万科万达绿地齐齐领衔出海

　　寄望于未来房价大幅上涨的高价拿地行为无异于一场高风险的赌博，而在众多业内人士看来，胜算并不大。此番格局下，对于有实力的开发商而言，避开争夺惨烈的国内战场，把目光投向海外，寻找价值洼地，成为了一个似乎理所当然的出路。

　　在把恒大淘宝足球俱乐部送上新三板之后，恒大地产主席许家印又迅速发起了一项百亿收购。

　　11月12日，据港交所披露，恒大地产以125亿港币价格买下一栋香港全海景地标写字楼“美国万通大厦”，创下香港近年写字楼整体收购最高纪录，成为内地民企中唯一在港买入整栋独立写字楼的企业。

　　恒大只是中国大型房企海外投资的最新一例。近几年来，包括万科、万达、绿地、复星、中海外在内的大型房企，均将目光投向了包括香港在内的国际大都市的黄金地段物业，其中，又尤以核心地区办公楼、高档住宅最受欢迎。

　　万科、绿地、万达等巨头的海外布局已渐成体系，而以金地、花样年等为代表的第二梯队也在紧密跟进，海外项目似乎已成为中国主流房企的标配。

　　这一波房企出海潮，受到了宏观调控和国内市场现状等多重因素的影响，同时，跟随他们内地客户的全球不动产资产配置的步伐，也在见证着中国个人投资者的投资偏好。

　　而更为重要的是，海外战略承载着房企更为长远的转型目标，折射了中国“开发商”们的集体身份焦虑。

　　未来，中国的房地产企业正在渐渐转变为全球化的跨国公司，并且接轨某些国际商业模式；未来诞生的万亿市值企业，或将是脱胎于“开发商”的新型消费类公司、资产管理者。

　　巨头领衔出海潮

　　尽管单个标的金额惊人，但恒大并不是所有房企中海外投资最早最积极的公司。

　　最先出去的，是嗅觉灵敏的万科。截至2015年中报，万科透露，公司在海外已有10个项目，其中6个在美国，3个在香港，1个在新加坡。

　　2015年10月，万科海外投资的版图扩大到了第五城：伦敦。万科宣布拟通过3000万英镑注资方式收购位于英国伦敦科技城中心的The Stage项目20%股份，进入欧洲市场。

　　据万科透露，公司已经开始了英国投资，参与伦敦市中心综合体The Stage的开发，该项目位于伦敦金融城（City）及伦敦科技中心区（Shoreditch）交汇处。在The Stage项目中，万科将与Galliard Homes等共同合作。

　　此外，万科还开发了Tesco项目，Tesco资产包中包括多个地块，这些地块是由全球三大零售企业之一Tesco近期出售给欧洲地产私募基金Meyer Bergman，万科将与Meyer Bergman合作开发该项目。

　　按照万科的规划，不久之后万科在美国纽约、旧金山两地的项目可能至少增加到14个；此外，万科董事会主席王石称，万科还将开设米兰分公司，进一步拓展欧洲业务。

　　但相比于绿地和万达，万科的海外投资战略稍显保守。

　　差不多与万科同期启动出海投资的绿地，截止至2015年上半年，已布局到4大洲、7个国家、13座城市，除了纽约、洛杉矶、伦敦、悉尼，其海外版图还包括莫斯科、多伦多等地。绿地董事长张玉良称，绿地现在海外投资已超过250亿美元，今年目标新增100亿美元的新项目，期望今年海外可有超过300亿美元的项目投资。

　　绿地有关人士介绍，绿地在美国的布局主要集中在商住两用及综合体项目。除现有投资项目外，还将关注纽约、洛杉矶、旧金山等地的投资机会，包括如加州高铁、洛杉矶轻轨、市中心街车等区域的基础设施建设。

　　绿地的海外投资特点在于，在众多项目中，多数选择亲力亲为地开发，张玉良对此解释，自己开发可以避免买项目过程中的风险，既能赚开发的利润，又能赚长期保值增值的利润。

　　万达的海外投资布局更早。2012年，万达斥资26亿美元收购美国第二大院线AMC；2013年，投资3.2亿英镑并购“海上劳斯莱斯”英国圣汐游艇公司（Sunseeker）；而在2015年，又先后密集入手了马德里竞技足球俱乐部、瑞士盈方体育传媒集团、美国世界铁人公司，及澳大利亚第二大院线HOYTS。

　　中国开发商和保险公司一起，成为中资机构海外投资的主力。这股兴起于2013年的海外投资热潮，愈发有扩大之势。仲量联行最新的数据显示，2015年截至目前，中国机构海外房地产投资同比激增50%，达到了156亿美元，已经逼近去年全年的165亿。

　　后进者也有赶超之势。2014年首度试水海外投资的金地集团，近日抛出了将在美国落地20-30个项目的宏大计划。

　　在2015年10月的哈佛大学中国论坛上，金地集团高级副总裁徐家俊指出，未来还会扩展到欧洲、东南亚等地。他表示，未来十年，企业成功的关键之一就是国际化，而美国是金地集团迈向全球化的钥匙。

　　昔日属于“招保万金”之一的金地，在销售额上已经大大落后于万科、保利。借助此番海外的大动作，金地或许意欲谋求回归地产界第一阵营。

　　业务的增加与转型

　　开发商纷纷出海，缘于白银时代遭遇的“市场瓶颈”。

　　当前，中国的房地产市场已经出现了严重的分化：二三四线城市楼市房屋过剩，风险大增，仅一线城市和部分热点城市仍存有效销售市场。

　　据国家统计局数据，到今年10月末，全国商品房待售面积6.86亿平方米，比9月末增加2122万平方米；与2014年同期相比，增加了1亿平方米，增幅为17.8%。

　　二三四线城市几已普遍过剩。然而，众多开发商的蜂拥而至正在引致一线城市土地价格的畸高，2015年成为了又一个地王频现的年度。

　　首都北京尤其“疯狂”。中原地产的数据显示，今年以来，北京楼面价超过5万的地块已有9宗，这意味着未来将出现相应数量的预期售价在15万以上的楼盘。而新出现的最贵楼面单价已经高达7万5，甚至超过了同区域的二手房均价。

　　这种寄望于未来房价大幅上涨的高价拿地行为无异于一场高风险的赌博，而在众多业内人士看来，胜算并不大。

　　此番格局下，对于有实力的开发商而言，避开争夺惨烈的国内战场，把目光投向海外，寻找价值洼地，成为了一个似乎理所当然的出路。

　　2014年，万科董事长王石在英国表示，万科做海外投资的第一个目的是平衡国内风险，因此经济发达的北美和欧洲将成为未来海外发展的两个重点地区。

　　而他透露的更长远的规划是，在发达国家站稳脚跟后，再考虑和发达国家的公司合作，一起开发新兴国家。

　　除了国内房地产市场本身下滑的压力之外，开发商的出海行为也是应对国内投资者新动向的一种直接反应。

　　随着国内房地产市场增速的放缓，以及资产分散配置的需要，崛起的中国中产阶级也已把置业目的地拓展到了国际市场，海外置业日益升温。

　　2015年4月胡润研究院发布的《海外置业趋势报告》显示，地产是最受中国高净值人群欢迎的海外投资标的，占比超过4成，远超过排在第二的投资占比17.1%的固定收益产品。

　　面对这一趋势，张玉良曾表示，绿地要做的事情是与中国的中产阶级共同成长；中国移民者、游客和留学生的目的地就是绿地海外拓展的首选目的地。

　　胡润研究院的调研显示，洛杉矶、旧金山、温哥华、纽约、多伦多、悉尼等地是高净值人群最青睐的海外置业城市；这恰与国内开发商选择进驻的主要城市极大吻合。

　　大型房企布局海外的结果，便是在空间上拓展了业务，在其财务报表中加上了海外销售这一项。在2014年，绿地海外销售已近200亿元；今年其海外收益目标则超过300亿元人民币。

　　2015年，万达海外地产项目也迎来了较大规模的收获期。2015年8月，万达宣布三大楼盘“黄金海岸珠宝三塔”、“芝加哥ONE”和“西班牙ONE”进入开盘销售阶段。

　　10月21日，万科在北京召开了其在纽约的首个住宅项目“东53街100号”的发布会，该项目位于纽约曼哈顿中城区核心地段，是万科联手美国知名地产开发商RFR和Hines共同开发，并与信达共同投资的高端住宅公寓，项目于10月底开始预售。未来，万科在美国的布局将持续扩围。

　　张玉良称，绿地的海外地产发展并非“只卖给中国人”，如伦敦项目不超过10%为内地买家，纽约的内地买家亦不超过30%，公司希望追求全球化的市场发展，“配合中国一带一路的政策，可以推动企业全球化，对企业走出去料有所帮助”。

　　去“开发商”之路

　　除了拓展地产业务的增量市场，一些开发商的“野心”显然还不止于此。

　　在凭借地产开发的红利成为行业巨头后，商业地产老大万达和住宅地产老大万科却不约而同地在谋求摘掉“开发商”的头衔。

　　万达董事长王健林从不避讳谈及这一点。他明确指出，到2016年，万达服务业将会首次超过房地产。从严格意义上讲，届时万达将不再是房地产企业。

　　2015年年初，万达确定目标：到2020年服务业收入和净利润占比超过65%。

　　其海外布局的动作均在履行这一目标。不管是收购国外院线、游艇公司，还是入股竞技俱乐部、传媒集团，万达着力打造文化旅游产业的意图战略尽在其中。

　　此外，国际化是万达的另一重考虑。王健林表示，几年后至少保持20%到30%的收入来自海外，万达会真正成为一个跨国公司。

　　万科同样对突破开发商的身份定位有着充分的思考，其高级副总裁、董秘谭华杰曾对21世纪经济报道记者指出，“万科未来的两大业务主线，是要围绕客户+资产来做生意。”

　　具体来说，即是：由提供单一住宅产品，转向提供基于生活幸福感的全系列服务；由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升。届时，万科的身份也将由“开发商”转变为“城市配套服务商+资产管理者”。

　　这是一个偏向于金融的转型。其中，转型资产管理者的目标，被万科嫁接到了其海外布局中。早在2013年，万科就已携手美国铁狮门共同开发旧金山的住宅公寓项目。它所选择的这一合作伙伴，除了是世界一流的房地产业开发商、运营商，还是世界一流的基金管理公司。

　　万科总裁郁亮曾指出，在商业地产、持有物业经营上，万科在向铁狮门学习基金式管理。

　　在11个海外投资项目中，万科多选择与当地开发商或国际投融资公司合作，占股比例并不高，因此更偏向于财务投资者的角色。

　　房地产企业、开发商未来的角色，在旭辉集团总裁林峰看来，就是要从依附于资本转变为驾驭资本的合伙人团队，只要能创造比其它团队更强的溢价能力，就有可能从依附于资本的职业经理人团队转变为驾驭资本的事业合伙人团队，资本就会主动来找。