绿地股东会:张玉良回应酒店REITs、项目跟投及降负债问题

观点地产网 张钇璟   2021-05-28 09:33
核心提示:5月26日,张玉良在绿地2020股东大会上指出,公司坚定不移地降负债,计划长期向REITs注入资产,并从去年四季度开始加大了项目跟投的要求。

  5月26日下午,位于上海虹桥的绿地公馆会议室内,坐满了赶来参加绿地2020股东大会·的中小股东。尽管当天上海突发狂风暴雨,却依然没能阻碍股东们的热情。

  这些股东中,有一些从外地赶来,他们等待着在股东大会向管理层传达各自的诉求;当然也不乏连续几年参会的“老面孔”,不时与身旁的人交换着持股心得。

  不过,从他们的言语中能感受到,对于绿地股价提升的期盼。截止5月26日收盘,绿地控股报于5.86元,单日涨0.51%;5月27日收盘价维持5.86元——同今年年初时相比,一直是横盘状态。

  下午两点整,张玉良准时现身,坐于主席台上,董秘、财务副总坐于一边,而监事会和部分独董则坐在台下。此外,现场还有20余位少数股东及股东代表莅席。

  一如既往,股东大会分成两个部分,首先是例行公事的报告、议案、投票,审议并表决了包括2020年度利润分配预案、2021年房地产项目储备权益土地总投资额、2021年度担保额度等在内的11项议案;紧接着,便来到了股东们翘首以盼的问答环节。

  对于股东们每年必提的股价问题,张玉良也表达了无奈:“我们一直很遗憾、很内疚,一直觉得公司股价被严重低估。”

  据他介绍,全面加强市值管理已经成为绿地今年的工作重点之一,同时也是上海国资委对于公司国有企业专项工作要求的内容之一。目前,公司已成立了以董秘王晓东为负责人的市值管理工作小组,公司将提升相关工作、加强媒体引导。

  此外,针对股东们关注的“酒店REITs”、“项目跟投”等问题张玉良也一一予以回应。

  加快酒店资产变现

  长期以来,绿地负债备受外界的关注。随着监管层“三道红线”政策出台,绿地成为国内前30强房企中唯一一个“红档”国企,如何“去杠杆、降负债“亦成为了在场股东最关心的话题之一,同时也有股东对降负债会不会影响公司发展产生了疑虑。

  据观点地产新媒体了解,截止2020年末,绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%,较上年同期上升1.3个百分点;净负债率为139.2%,较上年同期下降17.7个百分点;现金短债比为0.97,同比提升0.21。

  对此,张玉良表示:“我们坚持的观点是,第一要坚定不移地降负债;第二要平衡好降负债与发展的关系,如果放弃发展来降负债,我觉得这不是很好的降负债。所以我们一季度负债同比大幅下降,但增长还在稳固进行。”

  据董秘介绍,绿地早在去年就提出了“三年三步走去杠杆”计划,具体为通过降低有息负债规模、调整短期、长期负债结构、增加非受限货币资金等手段进行降档。截至2月底,绿地已成功实现现金短债比超过1,“一条红线”提前“转绿”达标,比原计划的6月整整提前了一个多季度。

  此外,张玉良表示,“第二条”红线目前也在加大力度改善,相比于原来的计划可能会有大幅度的提前,力争年内实现两条线“转绿”。

  至于“如何维持降负债与发展之间的平衡”,股东大会上张玉良也给出了最新的答案,“计划将一部分资产进行处理,资金用于转型投资”。据悉,绿地近期已将位于东京、悉尼的酒店进行了出售。

  张玉良也坦言,目前绿地管理着近300家酒店,手上酒店的资产量较大。除了直接出售,绿地还计划将酒店放入新加坡REITs项目的资产包中。“这些酒店处置与打包REITs上市,公司是同步推进的。我们准备有计划地去化一部分整栋持有来实现降负债与产生利润。”

  据了解,绿地新加坡REITs项目于2020年12月28日获得新加坡证券交易所的上市许可,主要以绿地旗下相关酒店资产作为底层资产,计划于2021年5、6月间上市。这将是中国特大型国企首支在新加坡上市的REITs项目,也是首支人民币和新加坡元双币种交易的产品。

  事实上,早在2016年绿地便提出要将旗下19家酒店物业打包以REITs形式在新加坡证交所主板上市。虽然经过五年蹉跎,但此次酒店REITs成功获批上市,无疑是绿地集团“减重”的又一次重要突破。

  据张玉良介绍,首批REITs的资产中包含有4家酒店,总价值超30亿元,近期就会上市。同时该REITs并非一次性脱售自持酒店,而是计划长期向REITs注入资产,每隔半年可以加一批资产进去。

  资料显示,2021年1-3月,绿地酒店客房数为12246间,入住率为45.8%;取得经营收入3.83亿元。而2020年公司酒店取得经营收入16.6亿元,占营业收入的0.36%。

  继续加大跟投要求

  去年底,曾有媒体报道,绿地内部启动了以跟投制度为核心的一系列机制。

  该报道称,绿地的跟投初步计划是先面向市场化新项目,主要包括2020年10月以后新投资、后续拟落地的项目,也包括合作类型的新项目,这些新项目将率先做跟投试点。一个项目的跟投份额比例初步考虑是,事业部和项目团队4 :6,可以配资1 :2。城市总以上管理层,包括直接参与跟投项目管理的团队人员,未来都要强制跟投,基层员工可自愿跟投。

  然而,随着房地产行业进入“白银时代”,土地红利、金融红利逐渐消失,近两年来曾经为无数房企员工带来超高红利的跟投制度,在业内呈现出降温的趋势。不少房企开始选择调整、淡化跟投机制。

  以碧桂园为例,其更新了同心共享制度。主要有4个方面的变化:缩小跟投人员范围,包括区域总裁在内共7人;建立区域资金池,封闭5年,期间本金不断滚投,每年分红一次,期满返本清算;降低配资比例,区域总裁按1:2,其他岗位按1:1;挂钩诚信档案,区域经营质量差,则滚投倍数设上限,且进一步降低配资比例。

  于是,现场便有股东提问“绿地推进跟投的出发点在哪里?”。

  不同于同行们的淡化跟投,张玉良指出,公司总结分析了行业里各家公司的项目跟投情况,针对公司自身情况进行了完善提升,并从去年四季度开始加大了跟投的要求。其目的主要是为了让团队与项目进行利益捆绑,进一步提升管理效能。

  对于目前跟投的成效,张玉良显得很满意:“今年一季度,公司推进了7个跟投项目。从目前来看,跟投给项目所带来的效果都是非常正面的。”

  同时,他十分肯定地表示:“下一步将加大跟投的要求,凡是市场化条件下,具备跟投条件的可以跟投。不过,目前市场变化比较快,公司也会及时适应市场变化,加大跟投力度。”

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文章关键词: 三道红线张玉良绿地
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