万达商业计划发行A股 赴港上市后回归能否获市场红利

　　随着证监会宣布完善新股发行制度重启IPO，万达商业回归A股的进程也悄然加速。11月13日，这家商业地产巨头便在证监会官网上披露其招股说明书申报稿。

　　申报稿显示，万达商业计划发行A股不超过2.5亿股，拟募集资金或达120亿元，分别投入位于南京、济南、合肥、成都、徐州共计五个城市的万达广场项目。不过，万达并未公布登陆A股市场地点、发行价以及上市日期等内容。

　　据了解，万达商业本次发行A股股票上市后，其股票将同时在港交所及内地的证券交易所同时挂牌上市，成为一家新的“A+H”双上市平台的房地产公司。从2009年最初计划A股上市，到2014年转向H股上市，如今万达商业又回到了曾令它遇挫的A股，轮回兜转不免让人唏嘘。

　　市场分析普遍认为，尽管近期A股市场遇挫，但A股上市的领先开发商仍享有较高估值。因此重启IPO后，假如万达商业上市成功，那公司将在A股市场享有较高的估值。

　　分析人士也告诉观点地产新媒体，尽管万达商业提出了轻资产模转型，但过往形成的“以售养租”做法仍然是公司发展的主导模式。在目前物业销售市场放缓的情况下，万达商业对于资本的需求相当迫切，其迅速发布A股招股书恰恰说明对于内地资本市场平台融资渠道拓宽的渴求。

　　回A股方案披露

　　根据万达商业在A股招股说明书申报稿的描述，该公司是“中国最大的商业物业和豪华酒店业主”。截至2015年6月30日，其持有已开业物业面积达到2239.6万平方米，其中购物中心面积1843.15万平方米。

　　在业务模式方面，万达商业表示，投资物业租赁及物业管理业务、酒店业务、物业开发及销售业务是公司业务涵盖的三大主要业务板块。

　　据了解，2015年上半年，万达商业实现营业收入328.81亿元，仅为2014年全年1145.86亿元的28.7%；其中物业销售的贡献比例达68%，投资物业租赁及物业管理贡献比例为20.5%。而2014年，这两大业务板块的贡献比例为85.1%、9.6%。

　　对此，万达商业表示将对三大业务板块收入结构进行调整，尤其是提升投资物业租赁及物业管理的营收占比，其认为这是营业收入表现萎靡的主要原因。受此影响，万达披露2012年、2013年、2014年及2015年上半年的净利分别为37.56亿元、25.43亿元、20.91亿元及3.34亿元。

　　实际上，万达商业目前急于提升投资物业租赁及物业管理业务贡献占比，亦即“轻资产模式”。万达表示，这种模式主要是通过吸引第三方投资者及社会资金投资于万达广场单体购物中心项目，公司则提供拿地、规划、设计、开发、招商、运营、品牌等服务，并与投资者按约定比例分享运营收益。

　　谈及上市后三年的股东分红回报计划时，万达商业则表示，公司“在上市后三年公司发展阶段属于成长期且有重大资金支出安排”。

　　截至2015年上半年，万达商业开业及在建的商业项目超过100个城市，包括北京、上海、广州、大连、南京、合肥、南昌、武汉、成都、西安、济南、徐州、唐山、马德里、洛杉矶、芝加哥、黄金海岸、悉尼等中国及海外等城市。

　　此次回归A股，万达商业计划发行发行A股不超过2.5亿股，拟募集资金或达120亿元，分别投入五个城市的万达广场项目。若新股顺利发行，公司总股本将达到47.77亿股，其中A股不超过41.25亿股，H股6.53亿股。

　　在万达商业A股新股发行之前，公司实际控制人王健林直接持有6.788%股权，并通过万达集团间接持有43.712股权，此外王健林妻子林宁也持有3.181%股份。因此在新股发行后，王健林仍为公司实际控制人。

　　另外值得一提的是，根据万达商业股东名单，包括卢志强旗下泛海投资、史玉柱旗下巨人投资等民营企业，在公司上市前夕清退了其中股份。

　　6年A股上市轮回

　　实际上，万达商业在过去一直徘徊在内地与香港资本市场之间。从A股遇挫到转战H股，到如今兜转回归A股，一晃已是六年光景。

　　记者翻查资料得知，早在2009年，王健林便正式启动万达商业的A股上市计划。按照当时的规划，万达商业以2009年12月31日为上市申报基准日，完成招股说明书等上市申报材料；2010年3月-5月期间申报上市资料，通过证监会发行审核；2010年6月，实现在A股挂牌上市。

　　不过事与愿违，受2010年资本市场的低迷和房地产行业的宏观调控，万达商业的上市计划一再推迟。至2012年初，其上市申请在证监会公布的相关信息表中仍处于“接受初审中”状态。

　　在A股上市无果后，优先在H股上市成了可行的选择。2014年12月23日，万达商业终于实现H股上市。当时其高达280亿港元规模的IPO，也成为当年资本市场的年度大单。

　　现在，尽管最终完成上市大计，但万达商业略显传统的资本故事一直无法完全赢得境外投资者青睐。据观点地产新媒体对比，万达商业截至11月13日收盘价48.65港元/股，较刚上市时的最高报价48.2港元/股仅上浮0.93%。

　　在港股经历长达半年多的股价不温不火后，万达商业最终选择启动重新回归A股的计划。2015年7月3日，万达商业公告宣布，拟发行不超过3亿股A股，就公司所知及根据监管机构的审批程序，预期将于一年内完成建议A股发行。

　　8月3日，万达商业宣布将建议发行A股股数上限由3亿股下调至2.5亿股。同时，该公司通过回归A股方案，其中内资股股东支持率100%，H股股东支持率99.8%。

　　在8月27日香港业绩会上，万达商业副总裁兼财务总监刘朝晖公开表态称，虽然中国证监会已经暂停IPO，但公司依然会按照既定时间表排队等待A股重启IPO，这有助于公司重启后更快抓住时间窗口上市。

　　“万达在国内认知度比较高，A股股价表现会更好，也有助于提升H股股价表现。”刘朝晖如是表示。

　　万达的市场红利

　　事实上，随着2015年内地股市引爆资本界，除了万达商业，包括富力地产等在内的香港上市内地地产公司均抛出了回归A股计划。对于这种现象，市场普遍认为，A股拥有更高的市盈率，回归A股根本上是由于不同股市的估值差异所致。

　　据了解，截至今年6月底，A股主板、中小板和创业板的平均市盈率分别为16倍、45倍和68倍，而香港主板、纳斯达克和纽交所的平均市盈率分别为11倍、16倍和16倍。

　　具体到万达，王健林于2014年底前后分别推动万达商业H股上市、万达院线A股上市。而上市之初，万达商业市盈率仅为8.2倍，万达院线市盈率则达20倍，此后更是升至60倍。

　　因此，中银国际在研报中指出，A股上市的领先开发商享有较高的估值，2015年预期市净率为1.4-1.5倍，较万达商业H股1.2倍的水平溢价约17-25%。“假如上市成功，那么公司将在A股市场享有较高的估值。”

　　RET睿意德高级董事王玉珂在接受观点地产新媒体采访时就表示，万达商业作为一个成熟的公司，相对于其它大部分同行而言有相对清晰的模式，回归A股较容易获得投资者青睐。

　　“IPO重启对于计划上市的企业而言是好事，可不意味着一定百分百成功上市。”王玉珂认为，尽管近期A股企稳，但整体市场仍显脆弱，证监会也不敢贸然放开IPO，目前只有数十个上市的名额，万达商业仍需要经过重重考验方能上市。

　　“IPO是否获批，还要看公司业务是否符合国家产业发展方向。”他对观点地产新媒体表示，商业地产是国家为盘活资产而相对鼓励的方向，因此对于万达商业而言，回归A股仍有一定的机会。

　　除此以外，王玉珂指出，商业地产投资额度大，回报周期长，因此几乎所有公司都面临持有压力。万达商业此次回归A股最核心是增加资产的流动性，避免现金流短缺影响开发物业的进展，从而影响持有物业运营。

　　据其介绍，万达商业过往主要模式是“以售养租”，物业销售占据营业收入的绝大部分，持有型物业经营比例较少。“在目前整体物业销售市场放缓的情况下，万达商业也面临回款压力，对于资金的需求也很迫切。”

　　数据显示，今年上半年，万达商业实现合同销售额612亿元，仅达到2014年全年销售额1600亿元的38%；1-10月，累计实现合同销售额1098亿元，同比仅增长2.0%，销售面积同比则增长24.0%。

　　谈及近期二胎放开、国家推动化解房地产去库存等举措，王玉珂认为，这些举措对于房地产而言是利好消息，包括住宅地产、商业地产都会因此受益。“不过政策红利需要时间逐步释放，加上万达商业旗下销售物业比重较大，因此红利需要一段时间才能反馈出来。”