房地产行业面临流动性问题 “以租代售”是对产品不自信？

　　参加了几年地产金融年会，今年第一次参与组织了一回不动产金融年会，其实人可能都还是那些人，谈的话题却大不相同。关于这次大会相关媒体已经有密集的报道，这里并无意做个复述，只是借此谈谈我个人的一些散碎的感受。

　　从“地产”到“不动产”，看似一回事，其实着重点大不相同。“地产”的重点自然在“地”上，一切的一切从拿到一块好地开始，为此是可以不惜一切代价去抢“地王”的，据说北京最近“地王”出的就很凶猛，出来一块就被哄抢一块，一点也看不出来现在房地产正处于投资低潮。“不动产”讲的却是物业本身的不可移动性，是投资的固化，是资金的沉淀，因此讲到“不动产”多半是要谈物业本身的经营问题，还有资金的流动性问题。

　　从传统的投资角度，房地产行业现在应该有理由去兴奋，因为中央层面都开始关注“去库存”，显然未来对于房地产行业只会不断的出利好政策，而另一方面的货币放水预期明显，直接传导到房地产上就是房价的继续上涨，都是好消息。可是我所观察到的地产企业却少有激动的，最近两天被万科的乌龙谣言搅得的激动的不过是其一个地方公司的一个促销噱头，其背后代表着行业性普遍的销售乏力。当今天的房地产行业终于90%以上的客户都是自住客户时，这个市场终于第一次开始正视其所提供产品是否真的是客户所需。“以租代售”的假设背后是对产品的不自信。

　　今天中国的房地产行业面临的最大问题就是流动性问题。这个问题还不是简单拿一张供需平衡表来解释就能说明白的，用这个理论你无法解释在供给已极度压缩的情况下，为何库存还是有增无减。同样你无法解释市场的凉热不同，为何以深圳为代表的城市会一路暴涨而去，而有些城市即使打折促销也依然一筹莫展，是用城市化来解释，还是因为产业的转移升级？一个显而易见的答案是：这个时代再也不会是均好，城市之间不会均好，企业之间不会均好，甚至一个企业的不同项目之间也不会均好。因为现在是买方市场时间，“烂苹果”是卖不掉的，再便宜也卖不掉。

　　房地产的“新常态”带给我做地产金融的朋友的一个最大困惑就是传统的地产融资模式已走到尽头，单纯看抵押率和企业名头的做法遇到了极大挑战。这一回还不是“刚性兑付”遇上了“周期错配”，而是真的有可能就要去接盘，真的有可能即使最大折让拿到资产，放在不懂资产运营的金融机构手中仍然是“然并卵”！这就逼的大家去思考新的方向，除了风控，还需要考虑资产管理，还需要找到更合适下嘴的地方。在这种情况下，金融机构的普遍投行化就势在必行，尤其当金融市场化的进程越来越深，金融的门槛越来越低，传统的金融机构就越发需要找好自己的位置。

　　上周，我们“中国地产基金百人会”在京的十几位朋友来了一次小聚。很有意思，原来大家都在做类地产基金的业务，在两年左右的时间，竟然大约不到三分之一还在把地产金融当做主业，即使这坚守的其投资方式也早就做了极大的修正。“去中介化”是他们的一个共同做法，资本端会更倾向于锁定机构，而投资端则更加前置，更多的采取真股权的方式。真是大浪淘沙，自2010年的“中国地产基金元年”之后的五年，中国的地产基金才真的走回了正路。至于那些没有在坚守做传统地产金融业务的朋友，其实也并没有离开这个行业。他们有的前进了一步，做到了VC，用地产的视角去发现孵化有潜力的团队；有的则索性沉淀到产品端，自己来做资管，在看好的消费升级一端，选定一个细分市场就深入的做下去。

　　说到房地产的破局之路，本届不动产金融年会我一共听到三个点睛的解答：触网，触金，触产业。换成大家熟悉的说法就是：地产+互联网，地产金融化，产业地产。这是三个似乎大家都在努力做的事情，不过有的做的轻巧，轻易就实现了超车；而有些似乎总是在皮毛之间比划，似是而非，邯郸学步。其实这三条都可以归结为一个标准的答案，就是从客户出发，从客户那找到答案。我个人非常尊敬的房地产商会创会会长聂梅生先生在此次会上给出了她的两个实践：众筹与养老，以75岁的“高龄”践行着互联网时代带给地产行业的变革，着实令人敬佩！

　　用最短的语言来做个结尾吧。一切没人需要的房子都是“不能动”的垃圾，而一切失去管控的地产金融都是危险的赌博。令不动产能够流动起来的，不是金融工具，而是通晓金融与不动产的人。是的，这样的人不多，因此，才是真的有价值，不是吗？