昆明雄心勃勃建“地下城” 商业地产过剩消化成疑

　　西部城市昆明启动了雄心勃勃的地下昆明建设计划。

　　11月16日，昆明市住建局对《昆明市城市地下综合管廊投资建设管理暂行办法》召开听证会，新规要求规划红线50米以上新(改、扩)建城市主干道或地下管廊规划确定的城市道路，原则上必须同步配套建设管廊。

　　如果说，这还只是昆明响应国家建设地下综合管廊和海绵城市计划的举措的话，之前10月23日昆明市规划局发布的《昆明城市地下空间开发利用专项规划》中“三核两带六心三十字轴”8大区域、11个地下综合体的庞大的“地下城”规划，就足以显示昆明的勃勃野心。

　　这个庞大的“地下城”规划实施起来也是“雷厉风行”。几乎同时，“地下城”规划中最大的地下综合体也迫不及待地亮相了。在“东风广场北片区开发项目环评”公示中，就出现了“结合地铁东风广场站将其打造成昆明首座大型地下商业综合体”的内容。

　　迷幻“地下城”：11个地下综合体

　　在规划当中，昆明的地下空间成为了一个包括地下轨道交通、地下机动车道路、地下步行系统、地下综合体、地下商业街、下沉式广场、综合管廊等在内的纵横交错的迷幻般的庞大地下王国，形成“三核、两带、六心、三‘十’字轴”的布局。

　　值得注意的是，按照规划，在昆明市中心城范围内，将会在11个主要区域建设以大型地下综合体和地下商业街组成的“地下商业王国”。

　　具体为北部山水新城地下综合体、火车北站地下综合体、梁家河地下综合体、三市街地下综合体及商业街、东风广场地下综合体、火车南站地下综合体、金产中心地下综合体、巫家坝新中心地下综合体、广福路地下综合体、呈贡火车站地下综合体、呈贡彩云南路地下综合体。

　　此外，规划还在中心城区范围内选择9个区域，作为大型下沉式广场的重点布局区域，其中主城区7个，呈贡区2个。具体为：五里多下沉广场、梁家河下沉广场、三市街下沉广场、东风广场下沉广场、火车南站下沉广场、金产中心下沉广场、巫家坝新中心下沉广场、呈贡火车站下沉广场 、呈贡彩云南路下沉广场。

　　土地存量做新文章

　　“大力开发地下空间，是因为随着中央对城市发展规模和新增用地开始进行严厉控制，昆明被迫在土地存量上做文章。除了向上要空间，还要向地下要空间。”昆明一位房地产开发企业的市场部总经理对中国房地产报记者表示。

　　昆明对城市地下空间的商业开发其实已有不短的历史。1996年9月建设的号称昆明最早的地下商业步行街的“金碧地下商城”，曾一度很受商铺投资客欢迎，但很快金碧地下商城就陷入经营惨淡的境地。 其余的著名地下商业包括女人街、正义坊负一楼淘宝购物街以及小西门地下商场等。这几家地下商业经营状况也不好，充斥各种小商铺，显得非常混乱，且人流量少，到处挂满“商铺转让”的牌子。

　　商业地产井喷引担忧

　　另一个问题是，昆明由于十年城中村改造“大跃进”，近年来进入了商业地产供应的井喷期。

　　去年第4季度，昆明西山万达广场、同德昆明广场、红星爱琴海购物公园、滨江俊发广场、七彩云南花之城等几个超大型购物中心集中开业，新增商业体量超过60万平方米。今年上半年昆明又有近45万平方米商业投入运营。

　　商业地产的洪峰必然导致市场供应过剩，商业项目消费人流不足、运营难以为继。

　　这种情况下，很多开发商选择了延迟开业以躲避行业的寒冬。今年6月，昆明曾有13个综合体项目宣称将于年内开业，到目前为止，却只有海伦国际、大都摩天购物中心、银海尚御、廊桥阳光购物中心4个项目确定年底开业，其余项目全部延迟。

　　可见，楼市自我调整带来的市场快速下行，“去库存”早已成了市场的主流，在这种情况下，昆明市政府推出“11个地下商业综合体”的庞大计划是否符合时宜，也受到了业内人士的质疑。

　　前述房地产企业市场部总经理就表示：“我们表示忧虑，现在地面上的综合体就已经卖不出去了，再增加地下商业，对市场来讲不是好事。中央都在讲‘去库存’了，再去做增加库存的事情，是不是和大政方针有冲突啊?”

　　地下商业不计入容积率

　　这种情况下，考虑到开发企业参与地下空间的顾虑，昆明市政府在规划中制定了参与地下空间开发的激励政策，其中最给力的就是容积率奖励。

　　根据《规划》，各类地下商业、文体、娱乐等公共服务功能，地下停车，下沉式广场等属于积极鼓励的地下功能。规定在地下空间重点地区、地铁站点周边区域的公共类建设项目，按照规划思路和要求积极实现相互连通、与地铁站点实现连接的，可享有对连接通道的优先使用权，并在国家和地方法律、法规、规范、规划允许的前提下，酌情享受地面开发项目容积率等奖励。地下建筑面积不计入地块容积率计算。

　　“政府对开发商还是挺知根知底的，奖励容积率对开发商来说激励作用应该是明显的。”上述房地产开发企业市场部总经理表示。