金科地产唐畅：社区商业需创新价值点 寻找租售平衡点

　　（赢商网报道）回归商业本质，重塑商业生态。今日，由中国商业地产第一门户网站——赢商网联手21世纪中国商业地产研究院发起主办的“2015年中国体验式商业地产发展论坛”在深圳蛇口南海希尔顿酒店隆重开幕。

　　在本次论坛上，金科地产集团股份有限公司总裁助理、金科集团商业管理有限公司总经理唐畅参与主题为“小而美社区商业新玩法”的高端对话环节时，发表了自己的看法。唐畅表示，目前国内社区商业开发体量远超购物中心，做社区商业需要面对创新价值点、解决现金流、形成团队工作模式的共振点三大难题。

　　金科地产集团股份有限公司总裁助理、金科集团商业管理有限公司总经理唐畅

　　观点一：社区商业体量远超购物中心

　　现在社区商业的存量非常大，全国来讲如果从属于商业性质的开发当中社区商业的总体量，其实是远远大于购物中心的。现在金科在全国35个城市当中有商业或者社区商业的项目有47个，总体量大概有380万方，因此我们对社区商业的发展做了很多的思考和摸索。我们分析当前社区商业的现状，大部分社区商业存在“脏乱差”的现象，为什么造成这样的原因有三个：第一，来自于宏观，在很多城市其实总体的规划是过量的，一般来说人均可能配到一平米到1.5平米的商业较合适，很多地方规划到两平米到三平米甚至更大的体量，这是规划的超规模。第二，整个开发企业如何解决现金流平衡的问题，特别是现在除了一线城市很多商业还是得靠自己实现现金流的平衡。第三，整个团队的问题，通常来讲作为开发商业也好，大部分的团队是聚焦于购物中心的，在社区商业上很难形成和打造，包括更多的发展商业不一定很重视这个事情，也没有形成专门的团队。这三个方面我们认为是形成目前现状大的背景，因此在这上面我们做了很多改进或者是努力。

　　观点二：金科打造第三代社区商业产品线

　　经过一两年的努力，我们现在也专门打造了自己的商管团，针对社区商业形成了自己的模式，叫“金蛋糕”规划，我们也是和很多家行业机构做了一本中国第一本的社区商业杂志《value》。社区的最后一公里就是金矿，我们现在有80万的业主，如果在每个业主身上都能够让他在社区门口实现消费，我们进行引流、导流现金流的获利，这将是巨大的蛋糕。刚才我说了第一个是团队。第二是做了商管体系的模式，从定位、规划、推广、运营专门有一套模式，经过这套模式我们今年已经有三个商业街成功开街，而且现在运营比较良好。

　　对产品的打造，现在我们自己研发是第三代的社区商业产品线，第一代是曾经最传统的所谓社区商业一般会想到的底商、住宅底商或者是沿街的商业。第二代产品是街区型的商业，也会有大型的业态，超市等等，满足社区消费的各种门类，但是体验感社区产品的形态还有不足的地方，所以现在我们打造了第三代的产品线，是一个街区和社区邻里中心的MALL，体量大概是两三万方，创新业态是引入很多业态，比如3D打印、机器人等等，未来国家科技兴国、中国智造方面的科技放到社区型的购物中心当中，辐射范围可能会扩大到五公里到十公里的范围，也把社区商业做得更加有价值，通过这几个方面来打造商业体系，而且，我们也会进行O2O的一些尝试，特别是跟业主的粘连方面也做了生活馆线上平台，业主在线上也可以实现消费，到各种与其生活息息相关的东西。难点是线上跟线下打通，门店如何跟线上打通，这也是我们正在研究和突破的点。

　　观点三：做社区商业需面对的三大难点

　　做社区商业确实是一个痛苦的过程，我总结起来难就难在找三点，第一，创新价值点，就是我们的社区商业面临的客户都是居住在社区中的老百姓，他们知道什么叫好、什么叫不好，但是并不能很清晰的说出来自己到底想要什么东西，特别是面临创新的时候他们是不知道的，因此对我们从业人士来讲我们是有必要去找到这个点，比如哪些业态对他们是真正敏感的，哪些业态、商家的价值点和我们开放的价值点和和老百姓的价值点的完美结合。第二，如何解决现金流的问题，社区商业可能会面临一些租售的情况，租售的平衡点在哪里，你如何把它做好、能够挣钱。第三，团队的工作模式的共振点，可能公司大的方向很清晰，要去找到整个团队让大家完全按照一个模式做事，需要有团队共同的模式、共同的思维形成共振，把这个共振传达到商家、传达到整合的资源上去。