万科转型发布会：颠覆房地产开发销售模式 先租后买

　　万科太狠了！彻底不让小开发商活！小伙伴地产公司全体倒闭的节奏！。血洗市场。万科至少应准备5000亿元现金血拼。　　 

　　今天一大早起来就被这条消息给雷晕了，万科真是玩的一手好营销呀！先租后买类似于万科自己当银行了，做房贷！这个其实很简单呀，因为万科已经看不到房价的增长空间了！小π预测，房价估计是要降了！　 

　　其次万科的房子都是装修好了的，只有精装修的房子才能这么干呀，万科难道是要垄断中国的商品房市场了吗？先租后买将是房地产的新模式，这招实在太狠了，这就是变相的零首付呀！　 

　　不说了，小π租房去了！　 

　　老大万科今年动作频繁，回顾一下：　 

　　万科启动八爪鱼计划

　　白银时代，所有人都在关注万科的转型。到底是怎么转？

　　万科高级副总裁张纪文在发布会一开始，展示了他一次闲暇画出的图片“八爪鱼”。

　　是的，传说中的“八爪鱼战略”，由万科家、万科驿、万科派、万科云、万科塾、万科广场、万科里和万科悦，八大触角组合而成。

　　比如万科家，就是万科传统的住宅业务，而万科塾就是一站式培训教育mall，万科悦是养老服务……

　　万科云，是为选定的主题产业聚集、融合、协同提供“空间”和“服务”的产业地产全新模式。

　　今天的发布会，“万科云”、“设计公社”、“路由器计划”等产品都正式亮相。

　　万科云是个什么gui？

　　举个例子，万科在做一个滑雪场酒店的时候，应该如何设计、谁来设计、设计了又有谁适合来制作、进行装修。这样的环节浪费了大量的时间和精力。

　　而在万科云这样的平台，将需求放在上面，大家就可以上去“接单”。

　　而且在这里，以能力为标准衡权。

　　万科云不是简单的办公楼，也不是传统的产业园，而是革命性的、超越地域限制的“云平台”产业群落。

　　每个万科云都有一个鲜明的主题，比如设计或建造，以最大限度共享资源。但一组万科云拼合在一起，又是一条完整的产业链，实现彼此的分工与协作。

　　然后还有设计公社

　　从基础设施的角度，参与者只需要占有最核心的办公空间，而前台、会议室、储藏、非核心设备和人员都可以UBER化共享。

　　深圳设计公社的规划图

　　举个例子,如果在三更半夜，去万科厦门被窝工场租一个8人的会议室，半小时只要花4块钱。

　　这就是为何他可以帮助更多的小微企业，没必要在使用率低的地方浪费资金，同时也可以大大提高这些东西的使用率。

　　最后“路由器计划”是对不动产+互联网创新的一次新的尝试，是实现上述连接的工具。

　　就像UBER一样，通过算法自动匹配适合的车型等级和距离最近的车辆。

　　“路由器不仅仅是连接，不只是让需求被人们看到然后抢单，他开始提供算法，丛用户的角度理解需求，和对服务提供方的历史信用及公开渠道信息进行分析，提供推荐和匹配。”

　　对此，王石表示：“每个人都在谈互联网+的时候，互联网+是有泡沫的。万科要做的是+互联网，在传统行业上面加上互联网，利用互联网这个工具。”　 

　　“设计需求的开放只是开始，未来万科工程、采购、物业管理都将是信息开放的、平台化、和整个行业一起做的状态。而万科只是其中的参与者，也是用户。”　

　　万科物业与Uber启动深度合作

　　近日万科物业与优步（Uber）宣布启动深度合作，在睿服务营运社区布点优步上下车站点（UberSTATION），改善用户出行时与司机的沟通问题，为业主提供更高效便捷的出行服务；并共同力推 “人民优步+”拼车服务，引导路线相近的社区居民采以拼车服务。　 

　　睿服务社区引入本次合作　 

　　目前，万科物业在广深两地的深圳万科城、深圳金域蓝湾、广州东荟城、广州四季花城等27个住宅社区已布设了UberSTATION上下车点。值得一提的是，引入了万科物业“睿服务”、非万科地产开发的深圳卓弘高尔夫雅苑和香榭茗苑社区，也加入了此次与优步的合作。　 

　　跨界合作，优化业主出行体验　 

　　此次的跨界合作，通过互联网将汽车与房产进行有效连接，从用户场景出发连接关系，优化用户出行的最后一公里的沟通问题。优步上下车点布设后，优步将在APP内置地图中加入上下车点的地理位置信息。在覆盖的住宅、商圈和办公楼，乘客只需要来到上下车站点，优步车主就能根据地图导航更迅速、更容易地“找”到乘客，提升用户体验。据了解，优步上下车点还将铺设Wifi，让站牌本身成为叫车的一部分，例如通过车站扫码进入叫车页面，无需下载APP即可即时叫车。 

　　在深圳的一个睿服务营运社区，布设了优步上下车站点（UberSTATION）。 

　　2个月 为城市减排CO2 220吨　 

　　在本次的合作中，万科物业和优步还将合作力推近期上线的“人民优步+”多人拼车服务。优步以先进的技术和算法进行动态匹配，将路线相近的两个用车需求指派给一位司机，在不增加车辆的情况下，通过提高车辆使用率来提升城市运行效率，保证用户的出行需求得到满足的同时节省出行成本，更在一定程度上缓解城市交通拥堵与污染问题。深圳人民优步＋拼车功能上线两个月，相比单人乘车，累计节省行驶里程168万公里——相当于绕地球赤道40圈！为深圳市减少CO2排放超过310吨！　 

　　发布会上，优步、万科物业同合作伙伴共话此次跨界合作 

　　优步上下车点除了让乘客与司机能更快速找到对方，同时也直接提升了优步推出的“人民优步+”拼车的效率。万科物业还同优步沟通技术细节，计划在自有的“住这儿”APP接入“人民优步+”拼车服务，引导业主群体采以更加绿色的共享经济出行方式。　　 

　　王石点评：激活、激发城市存量是关键　 

　　万科集团董事会主席王石先生在为本次发布会录制的祝贺视频中说：“双方就UberSTATION上下车点的跨界合作是一个创举。对Uber来说，是互联网+，对万科来说，是+互联网。Uber通过互联网将存量的交通的运输能力释放，方便了司机与乘客。尤其在当今全球变暖的今天，激活存量是最大的一种环保与节能。同Uber的合作，不仅方便了我们的业主，更是为万科带来启示——作为一个城市服务商，如何激活、激发城市存量，来使城市升级换代，这是我们面临的课题。就是在这样的背景下，万科和Uber合作，走出了坚实的一步。我期待着未来，期待着不仅仅在我们深圳和广州，而是在万科全国更多的小区，都会出现这样更多更多的UberSTATION。”

　　深扒 | 万科涉入“融资租赁”？转型真实目的揭秘

　　来源： 前海融资租赁俱乐部

　　11月16日晚，一条微博传出的消息让整个地产金融圈沸腾了。该消息称，万科转型战略发布会，是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，先租后买，租金可抵房款；先租后买类似于万科自己当银行，做房贷、做金融租赁，然后可以把项目打包卖到市场上7%收益。 

　　11月16日晚，一条关于万科战略转型的微博——“万科太狠了！彻底不让小开发商活！小伙伴公司彻底倒闭的节奏？万科‘先租后买’，再把项目打包卖到市场上，可以有7%的收益。”引爆了舆论圈，一时间众多大V，媒体转发评论，大家热议万科“租售并举”、“先租后售”的模式创新。

　　“先租后买，租金可抵房款！”这样的房地产销售模式真的存在？

　　但事实真的是这样吗？面对外界褒贬不一的猜测评论，事件的当事方重庆万科西九项目真的是要颠覆传统房地产销售模式吗？

　　是营销方式 并非颠覆行业

　　我们先来看一下外界理解的“先租后售”是什么？外界认为，将租金抵房款就是先租后买，开发商的角色变为银行，做房贷，做融资租赁，最后再将项目打包卖到市场，这种方式很考验房企的资金运转能力，会颠覆现有的房地产销售模式，令中小房企集体倒闭。

　　但细读重庆万科西九的“租金抵房款”条款，你会发现这其实是开发商的一个让利营销策略。具体来说，对于重庆万科西九长租公寓的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠。

　　看完这个相信大家就明白了，此处“租金抵房款”，不仅标的物不同（分别为长租公寓与万科商品房），同时，抵扣租金仅为两年。

　　万科官方虽然说了以后不排除开展“以租代售”的业务，但现在看来，此次“租金抵房款”与融资租赁还是有本质的区别。

　　万科回应：不是战略转型

　　有业内人士分析，这种论调可能是来自对万科新推出的项目的炒作。据了解，近日重庆媒体大篇幅报道重庆首个“用租金抵房款”的长租公寓，就是万科的“出品”。

　　值得注意的是，万科在进军公寓市场后，并未忘记自身本来业务：商品房销售。此次将租房与售房联动，实际上也是为了带动房地产销售，同时服务已经购房的业主。

　　重庆万科西九项目的条款中，“租金抵房款”后面还有一句就是“房款抵租金”。这一句针对的就是已经买房的用户，在接房前租赁万科公寓，可以享受到租房价格的优惠。

　　据了解，万科对传闻回应称其只是营销策略而不是市场疯传的战略转型：“各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。”

　　“去库存”是房地产市场目前的共同目标，有业内人士认为，万科此举也稍微有些“露怯”，证明开发商承受了巨大的压力，这种“小动作”是对市场的试探。“从区域上看，三、四线城市和部分二线城市的库存压力较大，相应的在这些城市项目较多的开发商库存压力较大。”中国指数研究院广州分院院长张化学表示，从他们监测的品牌开发商来看，降价促销、调整产品结构、营销创新（包括首付分期等）、降低开发进度等是目前一般采取的办法。

　　经纬行高级研究主任黄燕飞评论：“这种想法看似很有看头，但优惠幅度不大。其实他们就是用这个亮点吸引租客优先考虑万科的住宅，但如果同类竞争的住宅在价格更优惠，租客并不一定会选择万科的产品。”

　　她还提出：“包装一个只有公寓租客才能享受的购房优惠，但实际上是不是房价最优惠，买家对比同类竞争产品就知道了。”

　　观点评论：

　　17日，这一消息在微信朋友圈被疯狂转发，很多有意向的买房人，以及业内人士都在询问该消息的真实性。但据了解，此消息是对万科长租公寓业务的误解，万科目前并没有推出先租后买的相关产品。

　　17日晚，万科集团对此回复称，近期重庆万科在开展西九项目万科驿（长租公寓）业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式，其主要内容包括：对于成功申请“西九•万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠；对于因房源紧张、未能成功获得“西九•万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（最高不超过2万元）。重庆西九项目希望通过这种方式，为客户提供从租房到买房的全套需求关怀。

　　这意味着，租房仅是针对长租公寓的，而购买是另外的住宅产品，并不是一回事。

　　据悉，目前万科各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。万科集团对各地公司推广新业务时采用的具体举措，鼓励其结合本地具体情况进行创新。集团鼓励各地公司之间交流经验、相互借鉴，但也容许差异性的存在。

　　长租公寓是万科近两年推出的针对年轻人、创客的租赁型产品。万科表示，上述做法体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户；住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。

　　万科强调，客户租赁的公寓，和未来购买的住宅，是两类不同的产品；因此不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。公司不排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式，但目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例。

　　对于万科引起的波澜，也有业内人士持正面肯定的态度，他们认为，这是万科做的尝试和创新：“王石回来了，他们肯定有新动作。”据了解，一些开发商也在利用金融创新来推动营销，如去年远洋地产联合京东金融开展互联网金融众筹活动、今年4月保利与民生银行合作的“利民贷”，以及恒大首付三年免息分期等，还有万科刚刚宣布在重庆试点的“先租后买，租金抵房款”等，都是在房地产营销和去库存方面的金融创新的尝试。

　　“先租后买类似于万科自己当银行，做房贷，做金融租赁，进一步可以把项目打包卖到市场上。这并不是万科金融野心的第一步棋，此前中国第一款REITS产品，就是由万科和鹏华基金联手开发，标的为万科前海的写字楼。”不少人士在网上评论称万科此举是“典型的融资租赁模式”。

　　有业内人士认为，“现在的房地产商都已经不仅仅是房地产商，他们是拥有巨大财富的综合投资者。只要是能获利的市场，他们都会去参与，而不给自己任何界限。这才是房地产行业未来发展的最新方向。”

　　小贴士：

　　随着个人贷款利率折扣的不断下行，目前银行出现了扎堆提前还贷的现象。“两年前申请的折扣是上浮10%，现在都普遍下浮15%了，于是赶紧来把之前房贷还了。”广州的李先生透露，近期他选择购置一套新房的方式，是先把旧房贷还掉，然后再申请折扣低的新房贷。银行提醒，目前提前还贷申请量较大，部分银行或延长提前还贷申请排队的时间，建议有提前还贷计划的客户提前做好准备。

　　提前还贷怎样划算

　　目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法，因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。