旭辉控股轻资产路径隐现 前11月提前完成年度销售目标

　　上市三年，旭辉控股一直没有停止过在房地产领域的攻城掠地。其未经审核的11月份业绩显示，11月该公司销售额达40.5亿，前11个月完成销售额253亿，已提前完成全年销售目标。

　　据亿翰智库发布的《2015年1-11月30家典型房企全年销售目标完成情况》显示，目前仅有万科地产、保利置业、龙光地产、中国金茂、新城控股、旭辉集团、华润置地6家品牌房企完成2015全年销售目标。其中，旭辉以100.3%目标完成率，位列榜单第五。

　　近日，旭辉董事长林中在一场媒体恳谈会上，透露了旭辉2012年-2016年间的五年战略规划。他强调，在2017年-2021年战略中，旭辉仍会聚焦国内一二线城市开发。

　　林中表示，公司并不打算扩张商业地产，自有经营资产将从总资产比重的10%逐步调整到50%，这个比重会随着总资产的增长而扩大。

　　林中指出，主要出于他对旭辉房地产销售规模还不够大与资金成本还不够低这两方面考虑。这也与旭辉正在走的轻资产之路有较高契合度。

　　财务平衡术

　　旭辉上市三年，林中认为整体发展符合预期，他强调公司要实现有质量的增长，必须处理好增长率、负债率以及利润率之间的关系。

　　从财报上看，旭辉此三项指标都较为平稳。今年上半年，旭辉控股实现收入48.6亿元，净负债比率为72.5%。现金与总资产比率达20%，同比增长4%，手握101亿元货币资金，较2014年底增加30亿元；而股东权益应占净利润增加至8.02亿元，核心净利润率保持在12.8% 。

　　林中透露，当旭辉按照规划在2017年销售额突破500亿规模时，就不会再追求此前提出的年均40%复合增长率。在2017年-2021年，林中规划将公司复合增长率稳定在20%以上，力争年均新进两个城市，完成25-30个城市的全国化布局。

　　自2012年上市以来，旭辉控股通过IPO、发债、银团组合贷款等融资组合形式，不仅打通了各类融资渠道，且融资成本也持续走低。财报显示，2014年旭辉控股平均融资成本降低0.9%至8.3%，2015年6月这一数据进一步下降至7.9%。

　　2015年1月，旭辉控股获得1.2亿美元3年期境内外银团贷款，今年5月又成功发行4亿美元5年期美元债券。得益于今年政策破冰，香港上市房企境内发债通道打开，旭辉控股在10月、11月总计发行40亿境内公司债，一期发行的35亿债款利息低至4.95%，这也是截至目前同评级民营房企发行公司债中利率最低的一单，二期发行也使旭辉控股成为AA评级房企中首个发行5年固定期限公司债的公司。

　　旭辉在境外金融机构的评级三年中不断上升，从B到现在的BB-，长远目标是评上BBB，届时可以发行投资级别债券。国内机构对旭辉的评级现在是AA。

　　财务平衡的另一面是轻资产化。

　　今年以来，旭辉拓宽了合作伙伴的范畴，与民企、金融机构如中国平安、以及多家国资房企有深度合作。

　　“以合作方式进行拿地和开发也会降低风险，有助于我们应对房地产行业可能出现的‘黑天鹅事件事件’事件。”林中如此解释旭辉小股操盘的初衷。

　　旭辉在应对系统性风险方面有一套战略举措，包括保持财务健康和稳健，保持资产和变现能力，跟多家合作伙伴合作。

　　林中不讳言希望通过小股操盘实现部分轻资产的作用。“前两年小股操盘给我们带来更多的资本收益，包括收取管理费与品牌使用费，甚至还有一些利润超额的奖励。小股操盘为旭辉带来的利润回报会更高一些。”

　　截至今年10月，旭辉土地合同金额逾200亿，通过小股操盘，只需从中付出100个亿。

　　员工激励计划

　　旭辉能够保持充沛的精力与创新，与其高管团队与员工的相处之道密切相关。

　　旭辉目前有大约1400名员工，扣掉公司有股权、期权计划的中高层管理人员200-300人，普通员工大概应该在1000人左右。此前在薪酬结构里，旭辉只会对中高层施行股权激励计划。

　　出于“如何让每个人都有股东的心态”考虑，今年开始，旭辉决定每逢公司上市周年庆，会对过去一年内新加入的正式员工赠送2000股公司股权。林中认为，这是企业创新变革中必不可少的一项举措。

　　林中特别看中公司团队建设。旭辉有一项每年前往戈壁徒步的计划，今年十一长假期间，林中带着100多名中高层来到敦煌，进行戈壁徒步挑战。这些中高层来自旭辉集团14个城市公司，与林中一起，在3天时间内完成了88公里的戈壁徒步。

　　“企业运作就像一场戈壁挑战一样，是一个漫长的过程，也是如何从很多人走成一个人的过程。这个活动对整个企业有着良好的溢价，我们团队会更加团结，中高层会有更多契机去交流，对于保持团队稳定性和持续发展有很好的帮助。”林中表示。

　　有意思的是，在公司第三季度销售业绩未达标的前提下，公司执行董事及行政总裁林峰已按承诺剃了个光头。