万科、保利等地产股雄起 商业综合体应慎重审批？

　　按理说，每年的12月和1月，是房地产的淡季。

　　但资本市场不信这个说法。12月1日、2日，A股地产板块突然崛起，以万科、保利为代表的多只地产股，连续两天涨停。

　　然后就有一批分析师出来解释，为什么沉寂多时的地产股雄起。一个说法是，房贷利息可抵扣个税。毫无疑问，该传闻若成真，当然是房地产的重大利好。

　　反正我本人也宁愿相信这个消息是真的，别的不说，每月背着那么重的房贷，个人所得税由单位在工资里自动扣除，如果房贷利息抵个税，能省不少钱呢。

　　但转而又想，虽然一批经济学家还在呼吁减税，但问题是，今年财政收入增长已经随着GDP增幅一起下来了。今年前三季度全国财政收入增长仅为7.6%，其中个人所得税增幅高达18.6%，房贷利息抵个税就是相当于减个税，这对明年财政收入增长显然会构成影响。减税的空间是有，但已经不大了。如果再减税，可能需要增加发债来对冲。

　　据说房贷利息抵个税，计算方法非常麻烦。因此有人建议不如直接用房贷或购房款来抵扣个税。1998年至2003年，上海曾经实行过购房抵扣个税的做法。上海楼市成为取消实物分房以来全国最早启动上涨的城市，或与此有关。

　　房贷利息抵个税，只是专家的建议，还是政策储备的一项，尚待观察。但有理由相信，自从高层发出房地产去库存的信号后，有关部门正在抓紧制定具体措施。据说，房地产去库存的政策篮子里，品种还是挺丰富的。

　　但凡高层有一个新的提法，专家们都会给我们找到解释。譬如，供给侧改革。假如将这个说法应用到房地产，就非常有意思。一方面是要千方百计去库存，也就是尽可能把积压的房子卖出去；但另一方面，你又不能停止供给，而是要改善供应结构，提供适销对路的产品。增加的供给，不要形成新的库存。

　　分析房地产的库存结构，区域和产品都大有差异。那么多的房企涌到一线城市来，地价和房价都高得离谱，但这几个城市即使不能说是供不应求，至少是卖得最好的。深圳市更不消说，量价齐升，11月新房成交均价达到44761元，据说超过了北京。

　　二线城市，出现分化，已经有专家将它分为强二线城市和弱二线城市。人为添加的“强”、“弱”二字，已经把这些城市的楼市表现简单描述出来了。也因此，扩张性房企在进行区域布局时，也将所谓的强二线城市作为新进目标。

　　说到库存，都以为积压的是住宅，其实，住宅开发量大，从绝对量看，库存量也大，但从空置率看，却可能是商办产品更严重。在弱二线城市和三四线城市，很多商业综合体和写字楼的空置率，要高于住宅。这当然是拜前两年商业综合体大跃进之赐。另一方面，恒大、万科也在东北三四线城市创造了个别住宅项目被抢售的奇迹。

　　在这种背景下，化解库存的政策，就不能一刀切。此前，不管是“国五条”还是“国八条”，为专家们诟病的，就是调控政策一刀切。当前，对一二三线城市的房地产市场，应该采取不同的供给侧改革措施。总体看，一线城市纯商品住宅不是库存过高，而是供应不足，那就应该尽快增加有效供应。

　　二线城市供求实现了弱平衡，在房企资金成本、消费者房贷首付和利率持续下降的趋势下，市场正在自我修复。住房消费刺激政策不宜过猛。

　　商品房积压严重的三四线城市，商业综合体项目应该慎重审批，追求城市形象的面子商业工程应该叫停。棚改所需的住房和其他保障住房，建议政府以成本价或微利价直接购买一批空置的商品房予以转化。但购买哪些商品房，决策过程应该公开透明。

　　说句实话，目前的房地产我觉得不需要“救”，2014年以来的调整，是以市场因素为主的自发调整，今年的情况显示，楼市已经在缓慢复苏，那就让它照此运行下去好了。至于三四线城市的积压，就跟其他行业的产能过剩一样，你盲目上项目，生产太多，当然会遭到市场的报复。如果说僵尸企业理应出清，那些在营口新区一建就是数百万平方米的房企，你为什么、又拿什么去救它们？

　　但从宏观看，稳定经济又少不了房地产，政府对楼市施以援手也是迫不得已。即便如此，仍然要防止2016年缓过气来的一些三四线城市，又要不顾后果大量卖地开发房地产。毕竟在政绩软约束的今天，卖地还是见效最快的行为。