解密恒大巨资抄底新世界

　　一直以来，龙头企业恒大出手都是大手笔，12月2日其拿下香港新世界(16.39, 0.29,1.80%)内地项目的动作同样颇有气势。当日，恒大地产及香港新世界分别发布公告称，斥资135亿人民币买下新世界内地4个超大型项目，总建筑面积近400万平方米，总金额135亿人民币。

　　恒大鲸吞老牌港资项目的空前气魄，让业内深深感受到许家印及其麾下恒大地产的强劲。中国民营经济的力量竟然如此强悍？老牌港企在内地称雄的好日子一去不回了？一时成为财经圈的热点话题。

　　但通过分析收购的几个项目便能够看出恒大的精明，可谓是刚中带柔。如果我们抛却财经新闻娱乐化的简单思维，抛却看热闹不嫌事大的围观心态，本着财经的视角和地产的眼光，对恒大拿下的新世界三大城市四大项目的位置、配套、资产、价格、未来潜力、回报率和付款方式等各个环节，进行一次全面解析，可以得出一个更深层次也更有意义的结论：恒大此次收购可谓中国企业界的漂亮的“抄底”大行动。

　　说白了，被认为是中国经济界最精明的老板许家印，此次完成的不仅是一次中国房地产史上的创纪录收购，更是中国房地产史上一次“最划算交易”。

　　现在，让我们一一来分析恒大拿下的这几个项目。

　　一、海口项目

　　位置：最引人瞩目的海口项目，位于海口市美兰区海甸岛西北片区五西路碧海大道，西、北临琼州海峡，为稀缺一线海景住宅用地，是海口市代表性高档住宅区，属于海口名校学区房，稀缺资源。紧邻世纪大桥，五分钟到达最繁华的国贸商圈，十分钟到达海南省政府。

　　配套：项目周边拥有城市商业、休闲公园、疗养中心、高端酒店、省级名校、游艇度假、艺术文化七大城市生活功能，配套完善，是海南省少见的高端住宅社区。

　　资产：此次86亿总价包含已落成物业、已投入建安支出、未开发物业及现金等海口项目公司所有资产。总建筑面积高达200万平方米。

　　价格：项目楼面地价约人民币2850元/平方米，相比较而言，2013年同类项目成交土地的楼面地价为人民币3733元/平方米，便宜24%。

　　未来潜力：目前项目的同类竞品基本售价在10000元-13000元/平方米，但那只是毛坯公寓的价格，恒大的房子都是精装修，再加上此项目业态多样、定位高端，包括了别墅和洋房，按照海口核心区这两年的房价涨幅情况，特别是项目所在区域的涨幅较高，预测未来的整体售价至少超过18000元/平方米，投资回报率不低于20%。

　　付款方式：首付20亿占23%，余款两年内分期付清；而海口一手地拍卖的付款方式，严格须在一个月内付清。

　　二、武汉项目

　　位置：两项目均位于武汉中央CBD附近，交通便利，区域条件优越。

　　配套：均为地铁上盖物业，周边学校、商场、医院等配套设施完善。

　　资产：收购总价包括常青花园项目及新华家园项目已落成物业、已入建筑支出、未开发物业及约人民币4.6亿现金等武汉项目公司所有资产，总建筑面积130万平方米。

　　价格：楼面地价人民币3500/平方米，比较2015年2月同类项目成交土地的楼面地价人民币4258元/平方米，便宜22%。

　　未来潜力：目前项目的同类竞品基本售价在9000元-12000元/平方米，按照武汉核心区这两年的房价涨幅情况，特别是项目所在区域的涨幅较高，预测未来的整体售价至少超过13000-15000元/平方米，投资回报率不低于25%。

　　付款方式：首付10亿占26%，余款两年内分期付清；而武汉一手地拍卖的付款方式，严格须在一年内付清。

　　三、惠州项目

　　位置：位于环深圳一小时经济生活圈内。

　　配套：独家配套百万平米高尔夫球场，坐落淡水河畔。

　　资产：收购包括高尔夫球场及其配套、已建未售物业的总投入以及42万平方米的未建设建筑面积及现金等惠州项目公司所有资产。

　　价格：楼面地价约人民币1122元/平方米，地价分二年支付。2015年9月份项目周边成交土地的楼面地价为人民币1280元/平方米(且无高尔夫配套)，便宜14%。

　　未来潜力：目前项目的同类竞品基本售价在6000元-12000元/平方米，按照惠州这两年的房价涨幅情况，预测未来的整体售价在11000-18000元/平方米，投资回报率不低于30%。

　　付款方式：首付1.5亿占13%，余款两年内分期付清；而惠州一手地拍卖的付款方式，严格须一次性付清。

　　那么现在我们可以整体回答此次恒大收购新世界四大项目的性价比：

　　一、到底新世界赚了没有？

　　答案是肯定的。不仅是赚钱了，单纯就数据论，新世界是还大大赚了一笔。按新世界的公告，他的整体收益是超过50亿元。

　　但是，只单纯讨论赚钱与否是没有意义的，关键是赚到最大化了么？答案对新世界来说是遗憾的，他并没有赚到所有该赚的钱，或者说，他主动折让了应得的利润。

　　数据显示，新世界和其他港企龙头一样，拿地很早、价格极低、开发极慢。这三地四大项目分部拿地于：海口2005年、武汉1992年、惠州1995年，因之香港豪强企业的强大地位，当时拿地价格极其低廉。以海口项目为例，当时拿地仅仅18.08亿。也就是说，新世界拿地最长的已经拿地23年，最短的也有10年！而这过去的一二十年，正是中国房地产市场飞速发展的黄金年代，经历了一轮又一轮疯涨后，对比同类项目的市场成交楼面地价，这四大项目本身已增值到总计绝对不低于170亿元！

　　如果按照港资企业往常的惯例，新世界慢慢出售这些项目给合适的企业以170亿元的价格，与此次恒大拿下的代价135亿元多赚35亿，这中间差的35亿，新世界是折让给了恒大。一句话：看起来新世界赚了，事实上它可以赚得更多。这些钱，只是新世界项目长期积累的时间成本，赚得多完全因为它拿地实在太早太便宜了！它给恒大的价格，不能纵向和它很早之前拿地的价格比，而应横向和当前的市场价格比。

　　结论：良心价！

　　二、优厚的付款方式因何而来？

　　值得一提的是，两年的付款期限让新世界并不能马上收回这135亿，而恒大高速的开发模式，可以第一时间产生现金流，两年内分期付款只靠交易的项目本身即可完全支付，还不算投资回报和现金流益处。

　　这中间，新世界放弃了两个东西：一个是更多的即时利润，一个是资金的回笼率；恒大则刚好得到了自身最需要的对应的两个东西：一个是较高的投资回报，一个是充沛的现金流。

　　新世界这么做的原因当然是复杂的，包括了老牌港企对于内地市场的爱恨交加的情绪和越来越不适应性，但选择恒大，也的确不能忽视两个企业之间的不同寻常的紧密关系。

　　正如恒大公告所说：新世界以如此优惠之交易价格，以两年分期付款之优厚条件，将内地四大优质项目一并售予恒大地产，显示了双方长期以来建立的紧密良好合作关系，体现了新世界对恒大地产实力与品牌的高度认可，深化了香港与内地龙头企业之间互信双赢的合作模式。

　　海口

　　美兰项目 惠州

　　惠阳项目 武汉

　　常青花园 武汉

　　新华家园

　　拿地时间 2005年 1995年 1992年 1992年

　　项目收购价格 86亿

　　(首笔款20亿) 11亿

　　(首笔款1.5亿) 武汉两项目合计38亿

　　(首笔款10亿)

　　楼面价格

　　(元/平方米) 2850 1122 3500 

　　同类项目楼面价格(元/平方米) 3733  1280  4258 

　　周边均价

　　(元/平方米) 10000

　　-13000  6000-12000 9000-12000

　　未来预期均价

　　(元/平方米) 超18000 11000

　　-18000 13000-15000

　　预计回报率 不低于20% 不低于30% 不低于25%

　　三、问题又又来了，新世界干嘛不自己干？

　　除新世界外，近一两年长江实业、新鸿基、华人置业、瑞安房地产等老牌港资企业纷纷出售旗下位于内地的物业，究其原因，与他们的港派特点不无关系。

　　首先是港企的开发成本方面处于劣势。港资企业在内地的布局规模普遍不大，且相对分散，往往出现一个省份只有一个项目的情况，不利于集中批量采购以及标准化复制，建安等方面的成本普遍要比内地开发商高50%至1倍以上。而随着近期内地融资环境的不断改善，港资企业原本在资金成本方面的优势也开始慢慢缩小。

　　其次是港企开发周期方面跟不上节奏。由于香港土地稀缺，且在产权、税收上的限制较小，港资企业已习惯对项目进行长线投资，开发周期十余年也习以为常。然而，这种方式并不适用于内地。内地市场尤其是二三线城市，土地增值速度远远赶不上香港，港资企业拉开开发周期所带来的增值收益，往往不及快速开发带来的滚动收益，而过长的开发周期已对企业的发展步伐造成了严重的影响。

　　再者在港企的营销环节和产品定位容易错位。香港人多地少，商品房供不应求，港资企业无需精心制定营销策略，推售产品的价格也往往较高。而在内地激烈竞争环境中，港资企业的营销风格明显落后与其他竞争对手，且与刚需为主的内地购房者的需求也难以匹配。

　　概括说，新世界为何此时割爱？因为按照港企开发模式，新世界与其再继续慢慢开发十几年，占用大量成本去赚未来的利润，不如干脆现在转让即时获得收益，哪怕收益少一点也来得舒服。毕竟二线城市的市场对他们来说已难以掌控，已经是万科、恒大们的天下。

　　四、新世界缺失的，正是恒大的强项！

　　与港资企业不同的是，成本控制、标准化、快速开发、定位刚需等能力强正是恒大闻名于行业的最大特点。

　　恒大的成本控制能力强大，在买地、设计、销售等多个环节严格实施标准化管理，集中采购统一发包，从源头上控制成本，在市场低迷的时候确保成本低于行业水平，始终保持强大的竞争力。

　　在开发建设方面，恒大一贯坚持“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售，快速周转”的开发模式，通过标准化运营及强大的执行力，确保项目拿地后4-6个月即可开盘，实现高周转，提高资金使用率。这是保证恒大一年四季有楼可售，并能够坚持高速周转的制胜举措。

　　当然，恒大产品定位是刚需，确保了恒大在销售方面的竞争优势。恒大所有的项目以首次置业者和自住的普通老百姓(75.40, 2.14, 2.92%)的刚性需求为主；同时，作为全国唯一一家全精装修交楼、也是全国唯一一家向老百姓宣布无理由退房的企业，许家印提倡的精品战略和标准化管理，严控了成本，保证了产品的高品质、高性价比。

　　可以说，一场创造中国房地产纪录的交易，并不简单停留在瞠目结舌的交易数字上，给市场和经济界更大的榜样意义在于，许家印和恒大携手老友新世界，创造了一种双赢的龙头企业发展模式。对恒大来说，这种创纪录的最划算买卖，更是企业成熟的标志。恒大在加速冲击世界500强，许家印的多元化旗舰也已扬帆起航，这些在重大交易中的双赢哲学和巧妙运用，将是中国企业界做大做强的一大借鉴。