世茂入局与解直锟接盘“工3”内幕

　　位于东二环商圈，可俯瞰三里屯全貌的工体3号公寓，终于找到了新买家。

　　4月26日，中海晟融官微显示，于近日成功发起设立主动管理型基金，收购北京市东城区核心地段的工人体育场西路公寓项目（以下简称“工3”）。

　　同时，中海晟融与世茂集团达成合作，向后者转让其持有的北京工体项目公司40%权益，双方后续将携手操盘，对项目进行重新定位、设计改造、营销、运营等资产管理工作。

　　中海晟融正是中植旗下投资平台，业务主要包括对上市公司的战略投资、二级市场阳光私募、私募投资和并购重组等。

　　乐居财经获悉，中海晟融（北京）资本管理集团有限公司成立于2014年2月，注册资本为15亿，股东为中海晟丰（北京）资本管理有限公司和解直锟，分别持股99.93%和0.07%。解直锟本人为最终受益人，持股100%。

　　在新冠疫情期间，大多数投资者以观望为主，但中植系却在北京商办投资市场屡屡出手。

　　18天前，东方资产以33.12亿元的价格接盘烂尾楼中弘大厦，彼时乐居财经报道，接盘者表面是债主东方资产，实际背后买家是在资本市场中叱咤多年的金控财团“中植系”。

　　“神秘卖家”国澳实业

　　至于此次卖家和成交金额，中海晟融官方并未披露，这也引发了外界不少猜想。

　　知情人士告诉乐居财经，这笔交易去年下半年就在推动中，卖家是国澳实业有限公司（简称“国澳实业”）。现在披露出来，是所有手续都走完了，没意外发生，交割完成才敢披露。

　　为何中海晟融在官宣中避而不提卖家？国澳实业又为何出售东二环商圈的稀缺资产？

　　乐居财经获悉，国澳实业成立于1994年，注册资本为1亿元，目前股东为夏子、刘军和范晓光，三位自然人分别持股98%、1%和1%。

　　国澳实业为外界所知，是因为涉“联通教父”常小兵腐败事件。

　　2015年1月，中国诚信信用管理有限公司曾实名举报常小兵，举报信中提及：其一，内外勾结、损公肥私，将处置资产低价转让给私营企业国澳实业，损失8亿元巨额国有资产;其二，同中证公司、国澳实业串谋，偷逃近3.2亿元巨额税款，通过海外洗钱暨转移利益。

　　也是在那一年，国澳实业向安信信托股份有限公司出质国澳投资有限公司价值1亿元的股权数额。随着常小兵落马，国澳实业也慢慢走向下坡路。

　　2017年，国澳实业就曾在地产圈中广撒网，寻找接盘侠。

　　乐居财经独家获悉的一份《工体西路整栋房产情况介绍》材料显示，北京工体项目于2006年建成，总面积32615.65平方米，地块规划用途为商住用地，包括公寓、商业、办公等多种业态，属于空置状态。

　　总体布局方面，地上部分共21层，面积25944.98平方米，同在一个产权证下，1-4层为商业，5-21层为酒店式公寓；地下部分2层，个车位，总面积6670.67平方米。

　　根据世联行2016年8月对该房产进行的价值评估，评估总价17.12亿元。材料还补充道，从2016年8月至今，北京市整体房价水平上涨了近30%，故该房产当前评估价值理应有所上涨。

　　但是，据国内某商业地产基金公司人士向乐居财经透露，“这是一个很多坑的项目，推给过我们，但因为商业不能散售，涉及军产问题，价格太高，所以我们最终没有选择拿下。”

　　2018年7月，国澳实业被北京市第三中级人民法院正式列为被执行人，执行标的高达12.03亿元。2019年1月，国澳实业被国家税务总局北京市税务局第一稽查局行政处罚，罚金246万元。

　　三年降价五个亿

　　寻不到合适买主，被接连不断处罚，国澳实业急于出手“工3”项目。在2019年一整年里，国澳实业先后四次拍卖工体西路3号资产。

　　拍卖标的包括工人体育场西路3号Ⅰ段92套房产、Ⅱ段111号房地产及159个车位（简称1号资产包），以及工人体育场西路3号5层Ⅱ段9套房产（简称2号资产包）。

　　可惜上述两个标的都经历了无人问津，并均被二次重拍。其中，1号资产包起拍价从125016.85万元降至100013.48万元，降价超过2.5亿元；2号资产包的起拍价从5014.051万元降至4011.2408万元，降幅高达25%。

　　降价后，买家终于出现了。2019年9月16日，西北金控以11.9亿元竞得工体3号Ⅰ段92套房产、Ⅱ段111号房产及159个车位，地上建筑面积共计27564.28平米，地下建筑面积6476.56平米。

　　企查查显示，西北金控资本管理有限公司成立于2015年，并由横琴钰融股权投资基金（有限合伙）和中海晟融分别持股99%和1%，最终受益人解直锟持股99.9992%。换言之，西北金控也是中植系公司，同时，它还是国澳实业的债权方。

　　这笔发生于去年的交易，直到2020年3月，中海晟融才在官微披露。相较于三年前评估总价17.12亿元，如今工体3号公寓的成交额仅12亿元，下降了5亿。

　　对于中植系而言，这笔买卖是否真的划得来？

　　对此，一位业内人士表示，该项目属于不良资产，项目比较老，产品本身有一定瑕疵，同时赶上现在的市场环境，所以项目单价在4万多还可以。成交价不是重点，如何处理复杂且未披露的隐藏问题，才是买方目前最为关键的问题。

　　此次，中植系拉来世茂一起盘活工体3号公寓，打造城市更新项目，或许也是明智之举。