苏宁置业：商业地产一直处在黄金时代

　　编者按：在商业地产的“黄金时代”之后，今年寒冬悄然而至。顶级奢侈品关店收缩，百货门店频频关闭，大量同质化商业招商遇难题，零售市场噩耗连连。在这样的背景之下，未来的商业地产何去何从？

　　2015年12月7-9日，观点地产新媒体将在广州举行第三届观点商业年会，围绕论坛主题“商业过冬 远见与未来”，媒体遍访商业地产的行业专家学者、中国内地、香港及海外知名商业地产发展商、品牌商、零售商以及互联网电商，推出2015观点商业年会系列报道。

　　 时间定格在2015年10月5日，地点是美国纽约时代广场，一则以“中国梦世界心”为主题的中国企业项目苏宁睿城的广告出现在广场大屏幕上。

　　“此举打开了让世界看见南京的另一扇窗”，南京市政府相关负责人如是评价。

　　就在苏宁睿城将于上海香格里拉进行全国首站路演的前一日，观点地产新媒体与苏宁置业集团总裁助理赵韫进行了一场冬日里的对话，此时的上海已经开启了“速冻”模式。

　　在近六十分钟的时间里，话题主角一直都是“苏宁睿城”，并在此基础上延伸至“互联网+”时代下“联合办公”的探讨，以及“商业寒冬”来袭下对整个行业的思考。

　　据赵韫介绍，整个苏宁睿城项目体量是超千亩，总建筑面积230万平方米，共包括三个部分。其中住宅板块的银河国际社区一期工程已交付，而商务板块则包含十栋甲级写字楼，体量达70多万平方米，称之为慧谷，意为“智慧”与“集群”。

　　除了住宅和商务外，第三部分则是将于2016年全面开工建设的商业酒店配套板块，名叫苏宁广场，由近30万平高端轻奢购物中心、写字楼裙房部分的休闲商业街及与凯悦集团合作的酒店三部分组成。

　　在写字楼运营模式上，赵韫透露称，去年及今年分别交付的两栋都为销售型，分别定位为当地成长型企业的办公基地、能源大厦及上下游机构。

　　2016年初交付的那栋楼则是整体持有、整体租赁，目标是做成“世界500强企业在南京的聚集地”。基于国际客户这个定位，整栋楼在早期硬件规划上就已经做了很多调整，比如保持24小时供电。

　　“与其他开发商相比，苏宁置业做写字楼有两点不一样。第一，在规划初期就界定了比较清晰的定位，销售比较有针对性；第二，我们的写字楼不卖给投资客，就卖给自用客。”说起苏宁写字楼的与众不同，赵韫如是概括。

　　由于手中持有大量的写字楼项目，顺应“互联网+”潮流的苏宁置业“理所当然”抓住了联合（移动）办公的好时机，合作对象则是全球规模最大的灵活办公空间提供商雷格斯。

　　显然，在“互联网+”时代，住宅进入白银时代已是共识，而商业则一直在“黄金时代”与“寒冬降至”的争论中徘徊。

　　在赵韫看来，商业地产的做法跟住宅不一样，面临的挑战在于四五十年的生命周期中需要不停地调整，更考验开发商的综合能力，尤其是招商和运营。

　　“但某种程度上，商业地产在资本市场中的回报比住宅来得更高，因为依靠的是良好运营产生的效益及所带来的物业增值，所以商业地产其实一直都处在黄金时代。”

　　以下为观点地产新媒体对苏宁置业集团股份有限公司总裁助理赵韫女士的专访实录：

　　观点地产新媒体：苏宁睿城项目进展情况如何？

　　赵韫：睿城项目体量是超千亩，总建筑面积230万平方米。第一板块是住宅项目，银河国际社区一期已交付；第二板块是商务板块，即在推的写字楼项目，共有10栋，达70多万平方米，称之为慧谷，意为“智慧”与“集群”。

　　写字楼中有两栋去年已交付，有两栋今年交付，还有一栋将在2016年初交付。除开工交付部分外，未来还有五栋写字楼将在后期建设。第三板块是将在2016年全面开工建设的商业酒店配套板块，名叫苏宁广场，主要由三部分组成。一部分是近30万平高端轻奢购物中心，将成为苏宁广场的模板店、示范店；第二个是写字楼裙房部分的休闲商业街，会引进一些特色餐饮休闲业态；还有一个就是与凯悦集团合作的酒店，一部分规划为五星级酒店，品牌应该为君悦，另一部分则是由凯悦集团管理的270套酒店式公寓，主要服务上面提及的10栋商务写字楼。

　　此外，我们拟将贯穿整个项目的下圩河打造成一个滨水、休闲商业带，河流清淤工作都已做完，但植被工作则需要分批培养。

　　观点地产新媒体：写字楼是准备自持租赁还是出售？

　　赵韫：去年已交付的两栋写字楼定位较清晰，专门做当地成长型企业的办公基地，基于这样的特性，物业形态也是轻松式的，已经有600多家企业进驻。

　　今年10月交付的两栋也是销售型的，其中有一栋专门做能源大厦，比如江苏国电、中广核、大唐电力等电力龙头公司，同时还辐射上下游的机构，类似于电力设计院、电力研究所。

　　与其他开发商相比，苏宁置业的写字楼有两点不一样。第一，在规划初期就界定了比较清晰的定位，且销售比较有针对性；第二，不卖给投资客，就卖给自用客。

　　至于明年初交付的这栋楼，我们想做世界500强企业在南京的聚集地，是整体持有、整体租赁的。基于国际客户这个定位，整栋楼在早期硬件规划上就已经做了很多调整，比如保持24小时供电。

　　另外，在整个项目开发建设、定位过程中，我们也得到了鼓楼区政府鼎力支持，写字楼已纳入鼓楼区政府重点打造的滨江楼宇总部经济带中，成为政府转型升级的重要驱动力。

　　观点地产新媒体：对于写字楼的出售或是自持，有没有严格的区分标准？

　　赵韫：出售或是自持肯定是影响写字楼品质好坏的一个因素，对我们来讲，可能也选择销售，但会瞄准规划当中的客户，而不完全是选择持有这种形式，但像睿城这种大项目肯定会有部分自持。

　　总的来说，卖与不卖其实并不能直接影响写字楼的好与差，持有并不见得是唯一好的东西，同样卖也不见得是全差的，关键看卖给谁。

　　观点地产新媒体：联合办公是当下市场热议话题，苏宁置业在这方面有没有明确计划？

　　赵韫：因为我们手中持有较多的写字楼，理所当然必须要考虑这个问题。现在出现了多种办公模式，办公形式也会越来越多，而我们在这一块采用的是整合资源的方式。目前南京睿城项目已经跟雷格斯有合作，已经全部装修竣工，下个月就要开业。

　　此外，我们在石家庄、无锡的项目也都是和雷格斯合作的，其中石家庄项目刚刚装修完，预计明年招商开业，而无锡的苏宁广场项目还未交付，正在装修阶段，明年也要实现运营。

　　除上述三个项目，我们这次跟雷格斯战略合同另签了4个项目，一个是徐州苏宁广场，第二个是连云港苏宁广场，第三个是淮安苏宁广场，第四个是汕头苏宁广场。

　　此外，南京苏宁总部旁边有一个研发二区产业园，里面还有另外一种WEWORK的使用者，这种公司可能就是两三个人的团队，这些公司目前的雏形只需要两三个办公座位，或是企业稍微大一点则需要一个小房间。

　　观点地产新媒体：今年是苏宁置业提出的上市元年，有没有时间表？

　　赵韫：第一，如果要上，需要选一个最好的资本市场，因为在哪里上还是蛮关键的；第二，关键是哪个点上市最合适，前面的准备工作做得怎么样；第三，以前有很多人上市会选择美国、新加坡、香港这样的市场，其实现在国内的环境越来越宽松，以后中国肯定也是全世界的热点和焦点，所以这方面我们之前就有规划，现在随着时间的推移，会进行更好的调整。

　　观点地产新媒体：如何评价苏宁置业这一年的表现？有没有达到年初预期？

　　赵韫：从事地产行业20多年，自己感觉前十几年是在学习摸索中，找来前面的参照物慢慢学。但现在变化太快，年初想的事情年底再不刷新的话，可能就有点落伍了。

　　作为地区性公司，是一个执行主体，也是一个盈利主体，所以每个地区公司都有所谓的年初指标和年底指标的对照，其实对集团层面更多的是针对年初的战略，到年底会有重新的自我定位和审视。

　　观点地产新媒体：在住宅进入白银时代的当下，有观点认为写字楼或恰好进入黄金时代，您怎么看？

　　赵韫：地产永远会有一些过程的，在住宅市场的前十年想不赚钱都难，不挣钱的个案才是新闻。但到现在，我们更多时候都会替地产公司捏把汗，因为拍地的价格某种程度上已经接近或者是高过当前房价。以后住宅地产会出现更密集的产业和市场细分化，有市场竞争力的企业才能生存。

　　商业地产的做法跟住宅地产不一样，无论是写字楼、商场还是酒店式公寓都比住宅难做。因为住宅建造完后，只要后期物业服务做好，基本算得上是一个成功项目。但自持的写字楼和商场在第一波招商完成后，说不定过几天就有新的竞争项目出来。

　　要想做好商场或写字楼的自用商业，就需要不断服务好里面的客户。这里面客户的黏性一方面来自有没有产业链，第二个是有没有吸引客户的服务，而不光是租金或售价。

　　此外，商业项目比住宅项目更多的挑战还在于在四五十年的生命周期中，需要不停地调整，更考验开发商的综合能力，尤其是招商和运营能力。

　　但某种程度上，商业地产在资本市场中的回报比住宅地产来得更高，真正的回报模式不是通过销售来实现的，而是通过良好运营产生的效益及所带来的物业增值。

　　所以我认为，商业地产项目其实一直都处在黄金时代，关键是难度系数要比做住宅更大。

　　观点地产新媒体：恒隆集团董事长陈启宗此前提出过“商业寒冬”，您觉得商业寒冬来了吗？

　　赵韫：商业地产以后跟住宅是一样的，一小波人活了，另外一波人会比较辛苦，一波人就没了，商业地产接下来估计也是这个方向。

　　但在商业地产这一块，第一个转变是大部分人搞清楚商业地产该怎么做了。越来越多开发商已经开始从散售思维转向自持经营，因为通过资本市场表现的收益会比自己散售更好。

　　第二，大部分人还搞清楚了另外一个问题，就是商业地产绝对不是身兼开发商、投资商、运营商多职，而是一个整合资源的主体。

　　总而言之，我认为以后的市场大家都已经想得很明白了，就看怎么样做得更好，竞争更加快速化、激烈化。另外，市场会越来越成熟，要求也会越来越高，对会做的人来讲是更好的机会，对不会做的人来讲，衰退的速度会比以前更快。