万科产业地产国际孵化器初现 产业地产纷纷出海

　　中国企业走出去、“一带一路”和双创背景结合之下，产业地产全球孵化创新已势不可挡。

　　其中，尤以万科布局产业地产起点较高，公司最近两次重大签约均与海外资源对接合作有关。12月11日，上海万科产业服务品牌星商汇和以色列国际孵化器、美国创新技术投资、意大利米兰时尚科技创新及保加利亚对外投资合作等展开了战略签约及挂牌合作。两天之后，万科、华大基因、招商新能源这三家深圳本土代表性企业又与“太阳城”阿布扎比马斯达尔城项目、马斯达尔理工学院签订合作备忘录，就未来科技、清洁能源和生物基因等科技领域开展交流合作。

　　一名产业园区业内人士向记者分析指出，产业地产的转型具有不确定性，对于企业而言是一个内部权衡的隐性问题。

　　与此同时，不少业内人士对于赢利周期较长的产业地产在短期内也不甚看好，如今这块也正处于“萌芽期”，绿地、万科、招商等大型房企也在该领域进行探索。

　　万科发力国际孵化器

　　不难看出，万科牵头在海外建立研发基地，目的就是整合全球科技资源，服务万科国内国际的业务，这本是万科国际化战略的重要一环。

　　根据12月11日的协议，万科星商汇将通过与以色列孵化器、美国创投机构等海外资源的对接合作，搭建跨国际创新合作平台，为双边孵化、项目合作、技术转移、人才交流等方面提供支撑，以促进万科国际孵化器的建立。

　　而马斯达尔城项目则是万科要在海外复制其产业园区试水之作前海企业公馆的成功经验。

　　位于阿布扎比的马斯达尔城项目2008年正式启动，该项目由阿布扎比政府所有的未来能源公司投资建设，规划投资总额187亿-198亿美元，目标是建成全球首座零碳城市和清洁技术世界级研发基地。

　　万科方面透露，将把马斯达尔城项目建成深圳在海外的首个集群式旗舰研发中心，并通过与东西交通枢纽、信息和展示中心的迪拜城，成为深圳的创新技术进入中东、欧洲、印度、北非市场的桥头堡和跳板。

　　在此之前，以华夏幸福（600340.SH）为代表的很多产业地产商已纷纷走向海外。上述业内人士认为，这类整合全球资源进行无国界孵化的做法也是很多产业地产商都在不约而同摸索的，其中包括张江高科、天安数码城、宏泰发展、亿达中国和启迪控股等，它们也都在和美国、以色列、德国、日本的潜在合作方进行着频繁的互动探索。而在去年9月，万科总裁郁亮就明确透露了万科白银时代的新三大业务包括“住宅地产、消费体验地产和产业地产”。

　　再创“万达模式”？

　　2014年华夏幸福就在美国硅谷率先设立了孵化器公司，现已完成了52个产业园的谋划和布局，并计划到2016年完成200个产业园的规划。对比之下，万科做国际孵化器的模式则更多是试图通过孵化投资老手的经验与资源来实现撬动效果。

　　在克而瑞2015年上半年销售金额前十名中，华夏幸福是唯一一家依靠产业地产实现高增长的“黑马”，公司的运营逻辑更像是“产业地产版”的万达。

　　“万达模式”即在新区进行商住综合体的开发——完善的商业配套吸引购房者从而带动住宅销售；住宅销售带来的现金流补贴商业运营，并支持企业进一步扩张，总体可概括为“以售养租”。

　　目前华夏幸福的收入大部分仍然来自于产业园区配套的住宅销售，不过华夏幸福的营收结构早已区别于一般房企。该公司产业运营类收入占营业收入总额的29%，其中，产业发展服务单项几乎包揽全部份额，占比27%；从利润方面来看，产业发展服务毛利高达96%；主要包含产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等。

　　据了解，华夏幸福目前在美国硅谷有建设产业孵化器，国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港。此外，公司还携手专注孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构——太库，双方合作打造创新孵化体系，年内委托给太库的经营孵化项目共计10个，具体产业落地数目在未来三年内应分别不低于3个、6个、10个。

　　根据2015年中报显示，华夏幸福在全国范围内委托开发园区面积为2433平方公里，其中京津冀区域合计1982平方公里，占比82%，长三角区域合计298.6平方公里，以沈阳、湖北为主的其他区域合计152.6平方公里。

　　不过，上述业内人士指出，华夏幸福定位是产城运营商，起家还是靠“造城”，在“产”的运营与服务上，华夏幸福也仅是刚入门。除招商引资带来的产业发展服务收益外，综合服务、参投分红等，都还是在孕育的盈利 “种子”。