正荣的商业“野望”：如何在高速飞奔中分享财富？

　　范冰冰的魅力有多大？莆田人民或许可以告诉你。

　　12月18日，孟非主持加上范冰冰撑场，让莆田正荣财富中心被围得水泄不通。官方数据显示，当日开业半小时，项目客流量已经突破了五万。截至12月18日晚闭店，累计录得46.8万客流，全天营业额超过3800万元。

　　“商家会想你在推广中到底要做什么？话题营销就是一个，范冰冰今天就是一个话题，我们把她请来了，让莆田人民感受到明星的影响力。”正荣集团商业管理总公司总经理张子玉表示。

　　据观点地产新媒体了解，正荣商业版图已包括上海、福州、莆田、西安、南昌、长沙、宜春、南平等8个城市13个项目，其中莆田正荣财富中心、莆田正荣时代广场、福州世欧广场已经实现开业。

　　“正荣商业在未来三年内将迎来10-20个商业项目开业，未来5-10年将在全国运营20-50个购物中心。”

　　莆田的财富

　　莆田正荣财富中心总建筑面积100万平方米，商业面积达36万平方米，其中购物中心22万平方米，室外步行街4万平方米，是莆田体量最大的城市综合体。

　　商业寒冬，是市场对于商业地产现状的普遍看法，其中尤以三四线城市为甚。那么，一个位于四线城市且体量庞大的商业项目正荣要怎么运营？

　　在采访环节中，正荣集团莆田置业公司总经理陈超凡没有讳言莆田财富中心开业之路并不好走：“因为商业环境的变化，过程中涉及到很多的问题，一方面是招商难，另一方面工程要突破。”

　　陈超凡称，按照集团制定的商业战略，整个购物中心采用了定制式的方法操作。首先，在招商方面，由于莆田的消费中低端偏多，高端偏弱，而且品牌同质化过于严重，但莆田民间资本比较雄厚，民间消费能力比较强，所以财富中心专门针对莆田的民间消费现状，结合莆田商业布局，定制式打造这个项目。

　　“莆田财富中心进驻率为65%，租户有210家，其中65%的品牌是第一次进入莆田，而且经营店基本上都是A类店。”张子玉指出：“能把这些品牌引入到四线城市，能让他们在莆田开出来，我们还是真的下了一番工夫。”

　　对于所有购物中心而言，招商仅仅是一个开始，如何让消费者为这些商家买单才是最为关键的问题，在这方面，增加体验性业态似乎成为了一个“法宝”。

　　“这是财富中心的定位——体验性国际购物中心。我们提倡的是体验，提倡的是文化。”据观点地产新媒体了解，莆田正荣财富中心体验式业态占比高达60%，其中餐饮占比25%，娱乐设施占比35%。

　　据张子玉介绍，莆田财富中心打造了不少福建第一，包括福建第一家在购物中心开出海洋馆、第一家开出森林公园、第一家打造365天舞台，室内绿植覆盖率福建省最多，音乐喷泉广场福建省最大。此外，还有正荣免费书吧、儿童乐园、4D巨幕电影院等。

　　正荣的野望

　　自2013年以来，正荣集团在上海、苏州、南京、南昌、西安等地斥资逾200亿拿地。在加速全国布局步伐的同时，其商业性质的土地储备与综合体项目在大幅度增加。

　　截至目前，正荣集团已建成和正在启动的商业项目有13个，已开业的有3个，商业开发面积达200万平方米，综合体开发面积逾600万平方米。然而，正荣集团在商业领域的想法并不仅限于此。

　　“正荣在商业地产中是一个新兵，但是我们对商业的理解和要求是蛮高的，未来的战略是非常清晰的。”张子玉透露，正荣商业在未来三年内将迎来10-20个商业项目开业，未来5-10年将在全国运营20-50个购物中心。

　　张子玉将该目标划分为三个阶段，2015-2016年塑造品牌，在这阶段将有5-10个商业项目开出，同时会做两大产品，第一是中心级商业，如莆田正荣财富中心，第二是社区及商业，如莆田正荣时代广场。

　　2017-2018年是扩规模、增资源阶段，商业规模增至全国10-20个商业项目，包含3-5个社区商业。张子玉介绍，这期间正荣会有两大计划：第一，通过自建、合建、代建、并购等投资模式实现一城多店；第二，整合品牌资源和物业资源，包括品牌联营、自营和创投。

　　张子玉称，现在跟正荣一起的全国性联盟商家有3000多家。

　　对于创投，张子玉表示，近几年会试水对部分潜力商户的控股或业态自营，同时寻求跨界创投的机会，向社区资源、金融等领域拓展，“正荣集团设立的创投概念在今后将承担较多资源的引入和整合，在引入跨界资源同时，还能催化正荣内部的资源整合。”

　　在项目达到一定规模以及在招商上掌握足够的品牌资源后，正荣商业发展将进入第三阶段——轻资产运营。

　　“第三阶段，我们有两大目标，第一是输出管理，第二是资产证券化。”张子玉对观点地产新媒体表示，轻重并举、资本运作，这是未来商业地产的发展方向，也是必经之路。在这个基础上，正荣已经规划好未来的发展，2019-2020年全国商业项目增至20-50个，包括5-10个管理输出项目。

　　张子玉透露，正荣的轻资产已经在实施了，现在有很多好的地产商要找正荣合作。

　　最终的轻资产转型中，张子玉称，正荣希望打造创新型共享商业平台，这是给自己的定位。空间是可以共享的，空气可以共享，购物也可以共享，所以正荣想打造一个平台，让更多的资源在这个平台上高速飞奔。

　　“我们希望今后正荣商业是一个开放的平台，投资者、经营者、消费者都可以参与到创富中来，成为微股东，分享投资回报。”