预见冯岚2016：昆明商业地产在磨砺中逐渐的苏醒

　　编者按：

　　2016，商业地产最具挑战的一年？如何定义2016？是风起云涌？是变革创新？是柳暗花明？还是重新起步？作为商业地产人，你的2016年有哪些重大事件节点。抽丝剥茧，和赢商网一同预见2016！赢商网年度大型专题《预见2016》全面呈现。

　　导语：

　简单干练的发型和着装，职业女性范儿十足。16年商业地产从业履历，冯岚，在上海和昆明两地来回奔波，笑颜纯净，脸上丝毫看不出沧桑与疲惫，她的包容使自身能够更好地去“享受”身边的一切，不被牵绊、洒脱生活。

　　 公园1903栢昇商业管理公司总经理 冯岚

　　个人介绍：

　　她毕业后便义无反顾地投入到了商业地产领域，到现在已有十六年，多年工作经验的累积也让她对自身所从事的工作有了独到的见解：“了解商业、了解客户、与客户建立起信任关系是最这行最重要的。”她还表示，多年来，最大的感悟便是：“用心、坚持，终有收获；若是美好，叫做精彩；若是糟糕，叫做经历。怎样都是收获！”。

　　企业介绍：

　　昆明冠江集团是一家规模经营、多元化发展的集团公司。业务涉及房地产开发、市政配套工程建设、商业及住宅小区物业管理、园林景观施工制作、广告创意设计等众多领域，多年的地产开发经验及商业管理经验确保了公司项目的稳健运营。现阶段正在开发的公园1903项目，便是最具代表性的作品。该项目的招商运营团队是冠江集团旗下的云南柏昇商业管理有限公司，专注于商业地产领域的研究，洞悉市场发展趋势，为冠江集团旗下商业项目提供从调研、定位、规划、招商策略、招商实施、品牌代理以及后期运营管理等全程全方位的服务。

　　预见冯岚的2016

　　2016计划一：公园1903一期开业

　　一期商业的正式开业以及二期商业的正式招商启动，都是公园1903商业的重要工作安排。2016年上半年，随着金格奥莱与3号街区商户的陆续开业，公园1903将顺利度过体验期，进入一期商业的开业季，届时，项目现有的零售、儿童、特业类商户已经完成运营磨合，项目餐饮、婚庆及体验性业种也会在上半年井喷式开放，3号街区与1903婚礼中心都将完整的呈现给大家，同时为配合3号街区整体开业，也将筹备各类丰富的活动。

　　2016计划二：公园1903二期启动

　　而在2016年下半年，公园1903将随着项目地块功能的更新向消费者展现出一次新的商业革命，百亩音乐景观湖和童梦游乐场的开放，都将颠覆这个城市的商业格局。

　　招商方面，二期商业水晶凯旋门及凯旋大道招商工作正式启动，也将为公园1903的整体商业布局营造新的氛围，不同于一期商业的“传统购物中心”形态，二期商业将更偏向休闲、娱乐、人文几个方面来进行规划，在过去一年多的庞大品牌储备之下，这一片区的招商工作会有很快推展，撇除部分工程改造相关的工作而言，二期商业开门迎客也将指日可待。

　　2016计划三：公园1903已开业部分营运

　　营运方面，公园1903一期商业正式开业，这里面有知名连锁品牌、有独家创办、有个人经营……营运团队工作的重点就是需要与上述各种商户进行细致专业的沟通对接。街区式商业不同于盒子式购物中心，在满足体验性的同时其实更容易缺乏聚合性，偌大的一个商业项目消费者散状分布，营运必须做好良好的沟通疏导，在完满解决商户日常问题的同时，帮助商户建立信心，为商户培训出专业的卖场工作人员，顺利度过养商期。

　　2016计划四：公园1903整体项目的企划强化

　　 企划方面，公园1903商业部分将主要针对增加客流量而进行一系列全面的媒体推广计划，随着3号街区开业及湖滨、游乐场的开放，各类丰富的活动将不间断推出，在保证商业运营推广活动的同时，也将引入大量文化艺术、大众娱乐方面的活动；此外在项目场地经营的规划上也会更有针对性、更具指向性的引入各类活动及多经点，以丰富项目案场的氛围。

　　在冯岚心里，2016年最大的目标就是将“公园1903”这个项目全面推向市场，让大家对公园1903有一种认同感。

　　她认为：“2016年其实与2015年并无太大差异，整个商业市场依然会是一种井喷式发展，甚至由于2015年原计划开业的很多购物中心都延期至2016年，2016年的市场竞争较之今年更为激烈，昆明的商业地产也在2014、2015两年的磨砺中逐渐苏醒，各大购物中心对于商业营运过程中的经验日渐丰富，体验性、差异性、品牌性与大城市的差距越来越小。此外，类似砂之船、新鸿基、恒隆等外来商业大咖的进驻也会进一步刺激本地企业的发展，南、北、中心市区商业的独霸局面将被重新分割，整个市场上现有的商业中心都必须居安思危。”

　　最大的挑战：公园1903地理位置引发客流不足

　   公园1903距主城区七公里，距二环也近三公里，这种距离对于上海、北京这些城市而言，根本无足挂齿，然而对于昆明这个交通网络并不发达的二三线城市而言，却有着致命的缺陷。目前部分商家已经陆续开业，在这个体验期冯岚及团队也一直在观察商户的销售业绩。日常的消费主要集中在傍晚，而周末的销售额更是明显高于日常的数倍，说明尚未在市区及主流媒体做任何宣传的情况下，公众对公园1903的商业已经初具认识，但凡周末或是假期，都会有大量的市民前来逛街、消费、聚会、游玩，而且有别于市区的自然客流型购物中心——来到公园1903的消费者，基本全部都是目的性的消费者，他们有很强的购买力，也能催生超高的提袋率。但是由于地理位置尚远，现有的客流量距我们的目标还有很大的距离。所以冯岚解释：“接下来我们最大的任务就是解决“人从哪里来”以及“人怎么来”的问题，这就注定我们要从主观加强公园1903商业部分的公众认知及活动吸引力，从客观完善项目周边的交通规划。”

　　总结2015：

      2015年公园1903完成了从规划到执行的转变。金格奥莱的开业、1903KidsPark儿童乐园的开业、3号街区的体验期，无一不是向市场证明自己的重大节点。在这一年，公园1903迎来了西南首家GAP outlet，迎来了西南首家VeroModa艺术生活馆，迎来了西南首家NewBalance outlet，迎来了西南首家小辉哥火锅，也迎来了大量的“昆明首家”与1903“定制原创品牌”，在这个非传统商业圈的地段能够顺利开业并取得良好的销售成绩，冯岚很感恩于如此多的品牌商家对她及团队的信任与寄托。信心满满的说：“2016年我们将继续努力。”