【74期下午茶】走进望京新荟城：激活存量商业

　　（赢商网北京站报道）12月18日，望京新荟城举办开业庆典，当日客流突破8万人次，招商率达到95%。该项目一共5.5万㎡，地下1.7万㎡，作为停车场使用；地上6层，3.8万㎡。主力租户为1F的果蔬好超市、5F的保利国际影院、6F的纳滋味美食广场。作为一处由存量商业改造升级而来的社区型购物中心，新荟城由同昌盛业于2015年1月1日接手，并于3月初正式启动改造升级。同昌盛业董事总经理唐耀称项目是“边经营、边改造、边招商”的“三边工程”。经过短短7个月时间，商场改造、重装完成，并于9月初交付商户进行二次装修，11月1日起启动试营业。开业庆典当日的数据，也是这项“三边工程”的高分答卷。

　　那么，改造型项目如何焕发新生机？社区商业如何准确定位？拥有基金背景的商业如何平衡、持久发展？同昌盛业团队在望京新荟城项目上又有哪些经验可以分享？12月30日，第74期赢商网每周下午茶邀请到业内十余名嘉宾共同走进望京新荟城，在同昌盛业董事总经理唐耀和望京新荟城总经理唐辉两位的全程陪同下，实地考察并深入了解了项目，并就项目的发展和存量商业的运作、社区商业运营等分享了观点。

　　以下为嘉宾发言摘录。（特别提醒：由于下午茶活动为限定人数闭门探讨，许多数据、观点仅限现场分享，故只截取部分内容或观点。感兴趣的小伙伴请留意赢商网北京站及和订阅号“赢商网北京站”每周的活动通知，提早报名，准时参加，现场体验。）

　　望京新荟城总经理唐辉：同昌盛业成立6年，最早也是做服务、顾问、咨询。公司目前有已开业的望京新荟城，另外还有上海、宁波以及北京亚运村、北京通州等多个项目正在运作。支撑我们转型来做望京新荟城的原因有二：一，我们公司除了研策、招商、营运、推广，还有开发管理、投资等部门，涉及到购物中心的全产业链，从本身的专业角度来讲可以运营这个产品；二，我们有美国华平和光大安石两大机构的支持，光大安石是香港上市的公司，华平是金融危机以后在华投资最多的美国PE。我们的业务模式是“包租”，属于轻资产里比较重的。

　　新荟城周围是融科橄榄城、宝星园等住宅，以及望京SOHO、绿地中心等写字楼，望京现在有60万人口，我们调查项目1.5km范围内就业人口就已经30多万了。项目的定位就是社区，社区有什么人，就服务什么人。但是这个社区比较特殊，包含了五A甲级写字楼和高端的住宅人口，我们的定位就是满足他们的需要。以餐饮业态为例，在望京SOHO办公的还是刚刚参加工作的比较多，消费能力也有限，所以我们有美食广场和快餐；但是新荟城四层的正餐却又满足了奔驰、微软这些高管以及周边家庭的需要。

　　B1、B2就是停车场，B1未来可能会做成“悦界”这类室内街区式的空间。L1一半面积是主力店果蔬好超市，它单位面积的员工数是一半精品超市的2倍，能够提供更高层次的服务。它能够吸引30-50岁有一定经济实力且有较高生活品质要求的客群，而且放到一层比在地下一层租金贡献也要高出很多。韩国最大的咖啡豆供应商在一层开设了POMONA咖啡，江户前餐饮开设了炉端烧江户之国，一托二。L2层是休闲驿站，主要是服装类、家居生活类的品牌。L3层童趣乐园，大部分都是儿童的业态，艾特星球等品牌，另外还有一些水吧、美容、美甲等等。L4层是正餐。L5层是保利影院，周边还有一些水吧、快餐。L6层有一些面积是保利影院的挑空，其余的是纳滋味美食广场，28个档位。

嘉宾参观项目

同昌盛业董事总经理唐耀（左一）中经联盟秘书长、庆峰基金联合发起人陈云峰（中）望京新荟城总经理唐辉（右一）

　　沙龙主持人、中经联盟秘书长、庆峰基金联合发起人陈云峰：我现在的身份有所转变，今年年初的时候我才从地产商出来，我和毛大庆搞了一个庆峰基金，马上就可以募集到十几亿。

　　这个项目是天时地利人和。天时，中国的人均的收入到8000元美金了，北京已经是很富的城市了，消费换代，市场在呼唤新的代表着生活方式的购物中心出现。地利，3年前要做这个项目，不太好说，但是今天很多的500强的公司都在这里，望京的区域成熟起来了，14号线也开了。人和，基于同昌盛业特别是唐总长期的思考和积淀，加上自己有一个队伍，老板搞明白了，体系也有，迎合市场一抓，把这个事情做成功了。

　　现在这个项目是成功的，开业一天8万多人流，刚才提到的中午的餐饮的翻台率也很高。随着写字楼入驻，生意还会更好。我特别支持地下这块的定位，加大休闲的业态，有很鲜明的特色，既然白领这么多，大家不光是中午，包括晚上，也能够来这里坐一坐。带着书来到咖啡馆。这样会在业态上迎合这些人的需要。

　　做商业地产实际就是很辛苦的。特别是这种改造性的物业，从现在开始五年内，中国几千家会出来。同昌盛业这一事业是朝阳的，是符合国际化趋势的，后面又有大的基金的支持，整个企业发展的势头是不错的。

　　同昌盛业董事总经理唐耀：试营业时整个项目的开业率达到80%，招商率95%。业态比例上，餐饮面积40%，租金贡献49%；儿童业态面积20%，租金贡献却只有12%，但是能够有效带动人气以及二次消费，进而带动旁边美甲、美容、水吧等业态的租金，所以我们对儿童业态可谓“又爱又恨”；中岛区域原来是到顶的门店，会产生场内的次动线，现在做成类似百货的中岛区，只有5%的面积，却有12%的租金贡献。

　　我们是有基金背景的公司，按照基金模型算法，望京新荟城的年化回报率在35%，换句话说，不到三年整个的投资就都收回来了，而原来基金给我们的目标是四到五年。而且，如果说中间没有因为阅兵的缘故工期有所延误，回报率可能会达到40%，两年半就可收回投资。

嘉宾合影

　　北京瑞赢酒店物业管理有限公司董事长 王龙贵：由于家住在新荟城附近，对于这个项目从筹备至今，我都非常关注，并且确确实实看好这块地方，今天在唐总的讲解和项目实地走访下，觉得新荟城这个项目不论在招商的角度，还是服务的切入点上，都反映出自己项目独特运营方面的创新和深度的探索，非常值得我们学习。

　　金科地产集团北京公司商业总监 刘彦曈：从同昌盛业接手新荟城项目以来，我是看着他逐步成长起来的人之一，从0到95%，光看这些招商率的数据，大家可能体会不到，但是只要你在中午来过一次，你就会发现这里的“热闹”程度，可以用“春运”来形容。每当看到它在不断发生变化的时候，就能深深体会到做商业、运营的这些伙伴兄弟，真的付出了太多的努力，付出了太多辛苦。为你们鼓掌。

　　荣盛商管主力店招商总监 焦帅：今天我是抱着学习和观摩的态度来参与本次下午茶活动的，但是在两位唐总和陈总的指导和解说下，让我感觉本次收获颇多。第一，我站在甲方的角度，新荟城这个项目在招商和规划上，确实给我们未来的项目在开发和拓展上给予了一定的启发，通常我们会把超市放在地下一层，作为传统超市业态来规划，新荟城则将超市放在一层，这是最大的不同，今天听了超市给咱们商业带来的不仅是租金上面的回报，另外这个超市确实不是传统意义上的，标准很高。这也是我们没有尝试过得。第二，我们不仅可以是甲方进行招商开发，也可以成为乙方，在业态和模式上我们要不断进行创新，本次下午茶最大的感受就是意犹未尽！

　　瑞尔齿科营运总监 王一军：今天的下午茶活动，我觉得是我人生当中一段最好的时光。我觉得特别的幸运，第一个，要感谢陈总，给我们创造了这么好的一个平台和机会。第二个，感谢两位唐总，抽出百忙中的时间为我们进行细致的项目讲解。在新荟城里，我们看到了很多新的品牌，我相信这么多的餐饮品牌，一定给周边老百姓带来很好的体验。

　　奥迈健身品牌总监 王子奇：首先，感谢陈总给我们创造了平台，感谢两位唐总对项目的讲解，刚在项目里转了一圈，有两个感触非常好，第一就是品质；第二个就是专业。做为服务行业，品质和专业最重要，它们能带来我们行业差异化的东西，这也是我们转型过程中必不可少的一块。新荟城给我们带来一个很好的品质感受，每一个品牌都有自己的独特之处，这种体验类的业态真的做的淋漓尽致，今天给我的感觉就是品质太棒了，特别好，希望以后有更好的合作的机会。

　　香港茗记甜品 张金刚：今天我来到这里首先感谢陈总，感谢两位唐总，今天也听了，也看了，听的时候我就在想，您说到品牌，品牌这东西无非是自己做出来的，做好了才能称之为品牌，做不好不成品牌。我们都是用心经营，所以今天收获颇多，希望以后有更多的合作机会。

　　纽约儿童俱乐部连锁拓展经理 徐盈：刚亲身转了项目之后，我想补充一点，作为儿童项目来说，可提供的租金成本相对较低，但是对于我们品牌来说，我们辐射的范围非常广，以及我们有优秀的教师和推广团队，不论是商业还是社区，都和我们有着良好的合作关系，我们有近800名的会员也会为商业带来一定的客流，这也是我们和商业地产合作的最有利的贡献。

　　水果先生开发经理 刘建宝：我一直在关注咱们新荟城项目，从一月份到十二月份开业，仅用短短的一年时间进行改造，已经是奇迹了，而且今天在项目中转了一圈从品质来说，也是非常高的，项目门口蘑菇状建筑物在布局上和外观上有个很大的提升，品牌和业态上也做了差异化区分，感觉非常好，希望日后能有更多合作机会。

　　真功夫高级开发专员 桑子仲：真功夫品牌从2013年之后，整个品牌发展速度转缓，特别是华北市场，华南市场我们还是强劲有利的势头。我们目前品牌战略转型为小型店面，以外送为主，今天过来，我也是多观摩一下购物中心未来的发展方向，在品牌转型上也能打好良好基础。