孙宏斌坦言房地产风险巨大 融创深挖二线“护城河”

　　当老孙出现在站台上，就意味着一大波孙氏段子要开始刷屏朋友圈了。

　　事情要从今天公布的业绩简报说起。2015年融创实现合同销售金额682.1亿元，同比去年的涨幅表现不尽如人意。

　　不过，耿直man老孙对此的回应却十分坦然，“融创在过去的一年、甚至是两年，都在原地跨步，我们尽在帮助别的公司了，一半的管理精力都不在融创上。”

　　将管理精力回收，孙宏斌把2016年解读为融创新的起点。其宣布，明年融创年度销售目标锁定为800亿元，2017年这一数额将剑指千亿。

　　1.房地产风险空前 布局二线城市

　　尽管对于公司发展抱予了极大的期望，但是孙宏斌并不看好当前的中国房地产市场。

　　“中国的经济一直在下行，房地产风险挺大。现在一线城市的土地价格高的邪乎，控制风险很重要，一定不能把自己陷进一个坑里。”

　　融创的“防坑”关键词，老孙总结为判断、继续布局和控制风险。他吐槽称，很多人做事前是不判断的，当然过一天是一天的话，也不用判断。包括现在的资本环境，他表示不相信利息会一直降，美国在加息，中国在降息，钱呼呼往外跑，不可能一直持续，说不定哪天加息，降息就停止了。

　　“进入二线城市，也是融创判断下作的决策，一线城市土地没法弄，算着都亏钱。”2015年，融创通过一系列的运作，先后进入西安、南京、合肥、太原、武汉等8个二线城市。

　　数据显示，截至去年年底，公司土地储备货值达到4427亿，足以支撑未来三四年的开发。其中，2/3为四个直辖市，1/3为二线和其他城市。

　　孙宏斌续指，未来将继续进入广深地区的6个城市，从现在的16个城市布点发展到20个左右。“中国经济下行，整个房地产行业的空间不大，但这里面做公司的空间其实挺大的。20个城市，在二十到三十个城市里面做两千亿，不是很难的事。”

　　第三，控制风险。在孙宏斌看来，控制风险不是不发展，也不是说发展慢，慢不见得风险低，赶紧把房子卖了套现，那么风险就是最低。

　　“改革开放三十年，从来就没有机会的时候，任何一个时期都有它的机会，所以活着，以后的机会还会有，‘控制风险’变成2016年融创的关键词。”

　　2.自嘲三年收购史：干什么不成什么

　　“其实这三年的并购，我基本上干什么事，成不了什么事，但成不了也没关系，就是学习，”老孙如是自嘲这段为期三年的并购史。

　　然而，事实真是如此吗？在发布会公布的数据中，4427亿的土地储备货值中，2851亿元的土地储备是通过收购合并的方式获得，1576元的土地储备是通过公开的招拍挂竞得。

　　去年9月，融创通过与天朗合作，分别在西安、济南、南京及成都收购了8个项目，总建筑面积约为123.72万平方米，总可售面积约为114.94万平方米。

　　早前的7月，中渝置地一纸公告披露，融创以总代价27.56亿元有条件地购买成都市国嘉志得置业有限公司的销售股份及借款。

　　同年，四次增持华润深国投、深国商位于上海浦东东郊的项目，占据股权57.9725%。此外，其武汉旧改项目亦为通过收购获得。

　　绿城、佳兆业的受挫经验，让融创得以更多的策略调整和思考机会，实现从整体收购到局部收购的关键转换。可以说，孙宏斌在并购的道路上，早已摸索出自己的模式和经验。

　　在公开土地市场获取代价愈加高昂的当下，相当于为未来的市场份额抢占占据了先机。

　　正文结束，上几个孙氏内涵段子调剂心情：

　　谈业绩：这两年都在原地踏步其实2016年是融创新的开始。2014、2015年为什么是在原地踏步，因为我们都在帮助别的开发商干活，公司一半的管理精力都不在融创上。有时我觉得业绩不满意，但想想这两年什么都没干，有什么不满意？

　　谈宝万之争：跟姚老板带个话我不可能会考虑买入（万科），是因为太贵了。你说我自己公司这么便宜的不买，我买那个不是有病吗？但既然我不打算买，那么我说说也没关系。但我要说的话，你们一定要准确的表达我的意思，不准断章取义。

　　万科这么多年一直在学习我们，但他能学我们做这么大，那也是了不起的团队。你们笑我好象说的不是真的，这是真的。万科当时每个月有关于顺驰的一份报告，我想表达的就是万科真的是非常好的一个管理团队，能够把公司做到最大的规模。

　　跟姚老板带个话，这就是一个买卖，别较劲，你想控制万科也不可能。

　　谈增发入股：回家歇着去我相信，任何一个要买万科股票，做它股东的人都不想换管理团队。为什么？因为我也是管理团队的。这些年很多人找过我们。但我们首先是管理团队，有很多人找过我们，最起码是四家大型的，有国企有香港的公司，说你们能不能给我们增发，做第二大股东，我说你回家歇着去。愿意买就市场买去，我不可能给你增发。因为我们管理团队不可能把控制权让给他，管理团队保护自己的控制权是天经地义的。

　　谈回A：A股（股民）也不是全傻我们不回A股，A股（股民）也不是全傻，等到我们回来说不定又便宜了。现在A股都是在赌博，净资产1块钱，股票10块钱，但有一天说不定回到两块钱，因为净资产就是1块钱。

　　谈市场：北京上海房价会继续涨基于判断，北京和上海的市场我一直看好，毫无疑问，房价会涨，将来涨20、30%，但地价已经翻了两番了，怎么干？这就是我们的看法。

　　谈北京豪宅竞争：未来很多项目会很难受北京超过10万元/平米售价的很多项目会很困难，2013年的很多项目到现在都不敢入市。未来很多项目会很难受。一套房子如果2000万元以上，选择余地就很大了。如果我们的使馆壹号院和北京壹号院都卖不掉，那北京房地产行业就死了。

　　谈物业上市：荒唐的事一直在发生这个世界，因为很多荒唐的事一直在发生，才变得很精彩。我们一直希望把物业做好，把服务做好，把客户服务好，而不是说让它上市，我不知道物业投资的增长在哪儿。

　　谈跨界：现在不会去转行我们现在不太会去转行，经济在往下走，市场中钱很多，资产价格很贵，往别的行业走风险会特别大。这也是说给别人的，我们不会去，也不会弄。

　　谈去库存：融创做的项目都跟这些没关系社会体系会把我抓起来？什么意思，我们不怕。去库存、降价，融创做的项目都跟这些没关系。那些我想都是三四线城市，或者是供求关系特别失衡的地方，可能会政府会收一些房子，做一些廉租房或者是做一些经济适用房、保障房，这些所有的东西都跟我们不太会有关系的。