商业地产结构失衡 三四线城市成增长新契机

　　服务业已经成为我国经济稳定增长一个非常重要的支撑，中国经济的“大消费”时代已经到了，“大消费”时代给商业地产带来“个性化消费、体验式消费、高品质消费”等几大方面的改变。而这种消费市场和服务业的升级，将必然带来商业地产行业升级的格局出现，为商业地产发展带来新的契机。

　　纵观全国市场，一二线百货商场关闭的消息接连不断，比如尚泰百货从去年开始接连撤出其位于沈阳、杭州、成都的万象城；同时今年上半年天津接连关闭了4家百货店。

　　随着一二线市场竞争趋于饱和，拥有广阔市场空间和相对宽松竞争格局的三四线市场，也吸引了越来越多实体商业品牌企业的布局。包含了永辉BROVE绿标超市、奥斯卡4D影院、万宁、UR等一二线城市品牌，陆续入驻三四线城市的购物中心，为三四线商业地产开发带来了新契机。

　　三四线城市成蓝海

　　城市化进程的不断推进，无疑给商业地产的发展带来重大机遇。瑞信研究院发布的2015年《全球财富报告》显示，目前中国中产阶级人数已增长至全球首位，达1.09亿名。自2000年以来，中国中产阶级的财富大幅增长330%，2015年已达7.3万亿美元，占全国财富的32%。

　　同时服务业的发达程度决定了商业地产的规模和发展水平，居民收入水平提高，意味着消费者总体购买力的提升，尤其是中产阶级队伍的品牌意识及体验式需求的日益提升，将是引 领中国消费市场升级的主要推动力。

　　近年来三四线城市居民收入和消费水平稳步提高，社会消费品零售额不断扩大，部分三四线城市的中心城区拥有40万人至50万人口，居民的消费意识逐渐增强。部分品牌在一二线市场已趋于饱和，但是三四线城市购物中心数量太少，品牌入驻三四线的愿望更为强烈。

　　据机构研究显示，三四线城市中女性是消费的主流，不管是为家庭消费，为孩子消费，为父母消费，女性都掌握了钱包，与此同时，三四线城市居民的生活满意度高，不吝子女的消费，并且家庭观念非常重，这些方面导致的冲动性消费、关联性消费和家庭型消费，都会远远高于一二线城市。

　　根据万达集团消息，其已在全国112个城市建立了万达广场159座，同时万达也把精力大部分集中于三四线城市。

　　万达集团董事长王健林公开表示，三四线城市的租金回报比一二线城市更高，而三四线城市不仅可以在中心地段，而且土地相对便宜，加上城市人口总量大，更易于万达广场的发展。

　　肯德基、沃尔玛近年来更是深入发展到三四线城市，一些品牌如ZARA、HM等已经进驻到三四线城市，这对商业地产的开发无疑是利好。

　　三四线城市存在良好的商业地产的机会，尤其是以购物中心为主的新型商业地产，这些城市需要商业地标。相关数据统计，三四线城市占到全国城市人口的53％，但三四线城市的购物中心只占到全国城市购物中心的16.5％。三四线城市购物中心数量少，消费模式急需升级换代，消费者的体验感受需要提升。新的商业地标会受到消费者的欢迎，受到地方政府的认可。