养老地产考验资源整合能力 联合保险资本或为新方向

　　养老的核心在于服务，这就要求房地产企业在开发建设健康养老社区之余，还要继续整合医疗、保健、护理等行业资源，这无疑对开发商提出了更高的要求。

　　“做养老产业至少需要看到未来5年以后的市场，目前中国在降息通道无风险利率下 降，因此目前的社会成本降低，加之未来中国进入老龄化社会，上述因素使得这个行业的风口开始出现。我们认为未来养老租客社区将成为一种不错的项目，这类项目一部分可以通过销售进行回本，另外一部分资产通过持有运营来维持一个稳定的现金流，而这类项目也会给未来基金等金融资本进入提供条件。”1月6日，保利创新产业投资有限公司副总经理李晓明在接受《第一财经日报》记者专访时表示。

　　中信建投中小市值组首席分析师陈萌告诉记者，“目前养老产业在中国尚在一个起步阶段，考虑到未来的人口特点，2016年将会是资本和政策的风口大年，预计将会有更多的利好政策出台。”

　　过去10年，由于中国人口红利和城镇化水平提高，房地产行业快速发展并成为GDP支柱行业。而过后的20年中国却开始进入老龄化社会，如何给这些老年人口提供居所和服务是各个开发商开始实践的方向。

　　李晓明给记者举例道，日本就是一个典型的老龄化社会，健康养老产业已经被定为重要的支柱产业，其养老用品种类繁多规模很大，其就通过长期照护保险配合养老产业发展。而在美国，90年代中期REITs和CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)的发展也为养老住宅的发展提供了更多的融资渠道，并有房屋逆按揭和各类养老保险安排来保障老年人在养老设施和服务方面的支付能力。“地产商有很多资源，这些资源的整合就可以提供给养老保险，比如地产商也可以和保险 公司合作，双方进行资源整合。对于险资而言可以获取更多的线下落地社区进行自己的养老保险开发，对于地产商而言可以有更加充分的现金流来实现养老地产的功能落地。”李晓明认为。

　　多位业内人士在接受记者采访时表示，房地产行业资金投入量大，回收期长，若没有其他社会低成本资金的支撑，单个企业很难实现规模化发展。其次，养老的核心在于服务，这就要求房地产企业在开发建设健康养老社区之余，还要继续整合医疗、保健、护理等行业资源，这无疑对开发商提出了更高的要求。“上述问题的解决方案就需要地产商进行更多元的业务整合，更好的扮演一个资源整合者进行养老地产业务。”上海链家市场研究部总监陆骑麟告诉记者。

　　保利地产在进行养老地产实践时就选择合作太平人寿，两者合作范围涵盖养老地产开发、运营服务平台搭建、保险客户养老服务、产业链上下游投资等多项内容。同时，针对养老地产开发融资渠道狭窄等问题，双方拟在近期联合发起设立国内首支专注于健康养老产业领域的股权投资基金，探索引入保险资金开发养老社区的新模式。

　　“此前泰康人寿已经通过自己开发养老社区进行线下实践，而对于太平人寿而言可以依托保利的社区进行线下社区和客户获取，对于保利而言显然找到了低成本的资金。”李晓明告诉记者。

　　据统计，2014年我国寿费保费收入达到13031亿元，在过去十年间复合增长率达到两位数。2014年国务院正式发布《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，明确提出“构筑保险民生保障网，完善多层次社会保障体系，支持符合条件的保险机构投资养老服务产业”。

　　克而瑞一份报告指出，由于保险产品和养老有天然接近性，是最适合投资养老地产的资金来源，而很多保险公司也希望通过入股地产企业获取自己在养老方面的一个客户基础。

　　国泰君安分析师侯立科认为，在现阶段，不论从政策制度、人口结构和商业模式方面来看，养老产业仍处于探索起步阶段。预计到2020年，各方面都将达到足够成熟的条件来支持养老产业高速扩张，积极准备的地产商在未来将大有可为。