融创百亿二线抢地 如何破局二三线利润与规模樊笼？

“有人高价回一线，有人绕开北上深”。这是地产领域区域分化后，房企土储扩充的两个鲜明对比。而孙宏斌领导的融创在2015再度拿下700亿销售规模后，无疑已是后一条道路的有力践行者。

观点地产新媒体统计发现，在过去的2015年度最后一个月份，融创在公开土地市场以总价以近百亿的价格在天津、合肥以及杭州等三个二线城市拿下三宗土地。

根据公司执行董事、行政总裁汪孟德在近日媒体答谢会上透露的消息，2015年融创除却聚焦四个直辖市意外，还专注于在12个核心二线城市做开发，其中包括成都、南京、武汉、西安、济南等城市是2015年完成布局的。

截至2015年底，在融创总土地储备中，有三分之一为公开市场获得，另三分之二是通过并购而来。另一方面，在总土地储备中，核心直辖市占到三分之二，其他城市占比三分之一。

这对于曾经强调专注于京津沪渝等“精选一二线核心城市”的融创来说，无疑是战略思路的重大转变。

孙宏斌亦于1月4日的公开发言中多次强调一线城市土地价格太高，风险太大。“这就是为什么我们在2015年进入八个二线城市，因为北京、上海这些地方没法弄了，现在地价这么高，就算房价再涨50%还是亏钱。”

另有分析指出，融创扩张方向的转移，或许亦是在收购以核心城市项目为主的绿城和佳兆业受挫后的战略变向，对于孙宏斌来说，进入“一线阵营”就是梦想中的罗马，此路不通当然要另择他法。

如何打破扩张樊笼？

生意场上没有绝对，曾经大谈二线城市高风险的融创，最早于今年7月份开始尝试跳脱仅囿于北京、天津、上海、重庆、杭州等地的发展樊笼。

彼时，孙宏斌出现在济南为一个名为“财富广场”的项目站台，而该项目是融创是当地企业山东建邦的合作项目。

观点地产新媒体发现，该项目亦是今年最早并入融创报表的收购项目。根据公司2015年中期报表，该物业类别为高层公寓、零售物业、写字楼、酒店式公寓及泊车车位，总占地面积13.84万平方米，总建面为53.33万平方米，可销售和可出租面积为50.34万平方米，融创拥有30%权益。

此后的几个月时间里，已然成为地产圈内收购代名词的融创，分别同中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基置业达成并购协议，成功将触角伸向成都、济南、西安、南京、武汉，海南万宁等6个城市。同时，还在公开市场，以溢价率438%、创造单价地王的方式进驻合肥。

值得注意的是，老孙还将“继续布局”提做2016年融创发展的第二个关键词。“今年我们将继续完成核心二线城市的布局。其中珠三角九个城市中，会在广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山等六个城市中至少布局一两个城市。”老孙还强调，由于深圳地价太贵，今年或暂不会进入。

交银国际分析谢骐聪对观点地产新媒体分析表示，一线城市地价持续高企以及公司自身规模增长压力，是促使融创做出此番改变的两个重要原因。

“首先是市场在转变，今年土地市场太火爆了，在很核心的城市的拿优质土地，甚至周边稍微偏远的土地都很贵，怎么算毛利都很低。融创只能转向一些非核心城市拿地。”

另一方面，融创现有土地储备中的优质项目，已经在近两年陆续推向市场，公司业绩也因此得到释放。但若要追求新的增长点，让销售再冲新高，现在的土地储备显然是不足以支撑的，“融创土地储备周期不是很长，压力很大”。

事实上，融创选择上述二线城市的截点，恰好是公司在两宗市场瞩目的收购陷入进退维谷境地之时。而在此之前，无论是融绿的并购亦或是出手佳兆业，融创从不掩饰其寄望通过二者的资产，达到巩固上海、布局广深的目的。

因此有分析指出，倘若老孙在绿城和佳兆业的并购中得偿所愿，自然可以坚持以往深耕“精选一二线城市”的路子实现规模增长，但在梦想破灭后，融创已经开始意识到，难啃的骨头嚼多了伤身又伤心，反而一些二线省会城市中仍有一些优质项目犹如俎上之肉，更容易得手。

老孙也在2015年终媒体答谢会上毫不掩饰地表示，在今年逐渐将进驻城市扩充到20几个后，“做到2000亿对于融创来说并不是难事。”

规模与利润平衡

对于看客来说，过于冗长和联翩的并购故事或许会掩盖事情的本质，不过心心念念要进入“一线阵营”的孙宏斌，肯定从来没忘记过最开始的野心。

不过放眼目前地产圈中的第一梯队，万科、恒大、中海、绿地、碧桂园、保利、万达等企业，无一不是全国布局的企业。

谢骐聪指出，“一个城市卖一百亿已经很厉害了，几个加起来也就是五六百亿，不可能冲上千亿规模。把资源、城市范围伸展一下，在更多的城市拿到销售额能够更快速地实现目标。”

换言之，在固守京津沪渝的策略被迫改变后，加大下沉二线省会城市的力度，反而让融创更具备成长为一线房企的条件。

需要指出的是，对于上述新进入的城市来说，其行情显然与融创此前深耕的市场有着较大差别，这也意味这融创在产品类型和发展策略上也需要做出改变。

对此，谢骐聪对观点地产新媒体分析表示，融创在融绿并购案中所表现出的产品定位以及销售能力都让其足以有信心面对新的市场。更为重要的是，融绿平台虽然在财务方面对于融创没有太大帮助，但却是提供了更好的发展经验，“绿城的经验至少说明，在三四线做高端项目结果是不太好的”。

另一个不容忽视的问题是，下沉二线城市的扩张思路还面临着利润的悖论，即二线城市虽然地价保持理性，可以规避高地价导致的利润率降低；但是房价涨幅不大或者几乎不涨，并且波动风险更大，又让开发商的利润增添新的变数。

毛利率已经连续五年呈下降趋势的融创，眼下正站在这样的十字路口，市场声音的嘈杂某种程度上也问题复杂的一个注脚。

谢骐聪认为，“融创的毛利继续往下走是可以肯定的，这也是行业中许多开发商都会面临的问题，布局二线城市可以规避一些过热的市场，一直坚持在北京拿地的话反而更让人担心。”

融创管理团队也在去年12月25日面对中投证券调研时表态称，目前房地产利润率下降才刚刚开始，有利润的三、四线城市可能不敢进入，但是一线城市项目基本没利润。“我们认为目前不在一线城市拿地可能会错过一些机会，但我们宁愿错过机会也不能犯大的错误。”

另外一边，麦格理则将融创今年的毛利从原先预期的19%-22%降至17%-20%，以反映对短期增长放缓的预期及收购更多二三线城市的潜在高风险。

一二线城市到底哪个利润更高其实并不是一个难以回答的问题，已然大规模开进二线城市的融创，将在未来的报表中向市场提交一份答卷。