“雾锁”重庆 商办物业：空置率与租金下行压力

　　编者按：2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

　　互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

　　归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？

　　前事之不忘，观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。

　　观点地产网 2015的冬天不太冷，还时不时会出现“雾霾”。说起“雾霾”，人们想到的也许不止北京，还有“雾都”重庆。

　　在“北上深”为代表的一些城市地王频出、成交如火如荼的时候，重庆房地产市场似乎充满了“雾气”，同时也让开发商觉得有些“恼火”。

　　据重庆世联行市场部经理曹振华透露，在2015开年的时候，由于2014年重庆下半年销售可观，因此业内人士预测2015年市场应该不错。但实际上2015年重庆房地产行业还是比较痛苦的，“销售速度没有以前快，蓄客难，整体利润水平变得越来越薄”。

　　据观点地产新媒体不完全统计，截至2015年12月27日，重庆主城区商品房共成交273903套，总成交面积为2205.42万平方米，比2014年同期的2355万平方米，下跌6.37%。

　　商品房成交均价方面，2015年重庆主城区成交价格6979元/平方米，对比2014年的7168元/平方米，降幅为2.64%。

　　有消息指出，2015重庆市场集中度较去年30.92%提高至31.57%；项目销售榜首得益于商办物业拉动，改善型项目占有一定份额。业内人士的分析也验证了这一点，2015年重庆房企的销售成交得益于商办物业。

　　房企榜单：龙湖继续领跑 融创回落仍位居次席

　　2015年度重庆区域销售金额前10强

　　来源：观点地产新媒体整理

　　（注：统计截止日期为2015年12月28日，是以主城区商品房交易网签数据为依据）

　　谈及重庆房企，有业内人士指出，龙湖在重庆实现连续12年第一，在2015年也再度大幅扩大领先。

　　该人士续指：“近两年重庆楼市进入调控期，各大房企纷纷加快了扩张步伐，但龙湖是重庆极少数提出过‘控规模’战略的TOP10房企。”

　　另据铭腾的统计数据显示，2015年龙湖地产所有业态产品成交金额和面积，均位列榜首。成交套数12164套，建筑面积达到104.5万平方米。仅看住宅方面，龙湖在重庆也以73.6万平方米的销售面积位居第一。

　　有消息指出，由于融创集团2015年没有出彩的项目，故而销售仅66亿元，相比2014年的90多亿有较大幅度的下滑。

　　粗略计算，2015年进入重庆成交前十的房企，本土的企业也不过3家，外来房企还是占据主要优势。

　　住宅市场：去库存压力仍大

　　重庆市房地产业协会会长莫元春近期在接受媒体采访时曾表示：“2015年在整体经济下行的情况下，重庆房地产市场平稳发展，然而去库存与防风险的压力仍较大。”

　　数据显示，2014年以来重庆商品房市场存量走低，但去化周期走高。分析指，去库存仍为2016年主旋律。

　　2014-2015年重庆商品房市场存量

　　来源：观点地产新媒体整理

　　2015年，重庆出台了一系列有利于房地产去库存的新政，包括《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》等三个文件，即“5+14+8政策”。

　　对于刚性需求占主导地位的重庆楼市来说，主城区核心区域可供开发土地有限，戴德梁行重庆公司总经理江冰河认为，去库存压力主要集中在供应量较大且需求尚待发掘的新兴区域。

　　据其预测，2016年重庆主城商品住宅市场成交量或将上涨，同时带动房价小幅上涨，但考虑到库存压力，上涨幅度将会有限。

　　商办物业：空置率与租金下行压力

　　戴德梁行2015年第四季度重庆市场报告指出，2015年全年重庆甲级写字楼新增供应为63.51万平方米，令全市甲级写字楼存量较2014年增长近一倍，达到133.1万平方米。

　　江冰河表示，集中的新增供应使市场存量翻倍的同时，也促成了2015年异常活跃的市场表现。2015全年重庆甲级写字楼的吸纳量为22.58万平方米，超越了2011年至2014年吸纳量的总和。

　　重庆权威房地产咨询机构工作人员现场采盘收集数据显示，2015年重庆商务楼盘排名前五的分别是SFC协信中心，成交金额18.952亿元；协信总部城，成交金额12.22亿元；星耀天地9.11亿元；瑞安重庆天地7.14亿元；珠江太阳城6.85亿元。

　　资料显示，预计截至2019年将有约300万平方米具有良好物业素质的甲级写字楼入市。

　　对此江冰河认为，巨量物业集中供应会继续带来活跃的市场表现，但现阶段相对有限的市场需求无法对此进行同步消化，重庆甲级写字楼市场的整体空置率在未来较长一段时期都将被持续拉升，租金面临下行压力。

　　土地市场：下半年表现优于上半年

　　土地方面，2015年重庆土地市场整体而言较为低迷，市场分析称或许受2014年房地产市场低迷影响，房企拿地较为谨慎，2015年1-5月土地市场成交不佳；但6月开始土地市场放量，房企积极拿地，下半年表现优于上半年。

　　据戴德梁行数据显示，2015年重庆商住用地共成交1011万平方米，同比下降15.9%；楼面地价同比上涨6.11%至每平方米2517元。

　　同时，房企对于核心区域的优质地块争夺较为激烈。分区域来看，渝北区和沙坪坝两区的供应量占比继续大幅领先其他区域。

　　重庆作为西南部重要的一个城市，人口以及经济发展程度并不逊于其他一二线城市，高库存量以及其他客观因素导致其房地产市场受到影响，或许正如重庆世联行市场部经理曹振华所言，重庆有产业经济和轨道交通以及政策等支撑，未来两年达到2000万平方米成交量是没问题的。