数据说：重庆商业培育期调查 三年是个分水岭

　　众所周知，近几年重庆的商业地产以“超人”速度迅猛发展，各大地产巨头纷纷跳入重庆商业大战。据赢商网大数据中心数据显示，截至2016年底，重庆已开业商业项目(包括产业项目及专业市场在内)369座，总计商业体量逾2764.5万方，截至2017年一季度，重庆商业面积5万㎡及以上的购物中心总存量近605万㎡，位居全国第五； 2017-2018预计新增购物中心面积达887万㎡，增量位居全国第三。作为西南经济重镇，在高增量与高存量背后，2017重庆商业有何特性？

　　数据说

　　重庆购物中心存量和新增商业面积持续走高

　　据赢商网大数据中心统计:截至2017年一季度，重庆全市购物中心总存量605万㎡，平均租金在702-731元/㎡/月，平均空置率在1.8-6.7%；预计2017-2018年，新增购物中心面积达887万㎡，商业发展驶入“快车道”。

　　重庆购物中心总存量近605万㎡

　　2014-2016年重庆全市购物中心（统计标准：商业面积5万㎡及以上的购物中心，下同）的总存量年均同比增幅达16%；据赢商大数据中心监测，截至2017年一季度，重庆全市购物中心累计总存量近605万㎡。

　　2017-2018重庆预计新增购物中心面积达887万㎡

　　2014-2016年，重庆全市购物中心增量年均同比增幅33%；据赢商大数据中心监测，2017-2018年重庆拟开业购物中心约67个，增量近887万㎡。其中，2017年预计将迎来722.4万㎡新增供应，同比2016年增幅高达378%，商业发展驶入“快车道”。

　　重庆购物中心平均租金在702-731元/㎡/月

　　2014年一季度至2017年一季度，重庆全市购物中心首层租金平均在702-731元/㎡/月区间浮动，季度平均环比增幅近0.5%。

　　整体而言，重庆购物中心租金走势平稳，核心商圈购物中心表现良好，潜力商圈部分运营堪忧购物中心带来租金下行压力。

　　重庆购物中心平均空置率在1.8-6.7%

　　由于新增项目爆棚与供应局部过剩，很多地区新项目招商更是难上加难，延期半年至一年已成常规，延期一至二年以上的项目也不在少数。2014年一季度至2017年一季度，重庆全市购物中心空置率平均在1.8-6.7%区间，季度平均环比增幅近0.2%。截至2017年一季度，重庆购物中心进入短暂调整期，百货、大众化品牌撤场，带来空置率小幅上升；但随着优质购物中心在2017年陆续入市，品牌商积极寻找铺位，需求仍持续活跃。预计到2017年底，全市购物中心空置率有望下降1-2个百分点。

　　重庆商业培育期普遍增至3到5年

　　毫无疑问，商业的成熟需要经得起时间的考验，从重庆核心商圈购物中心存量看，目前重庆大多数商业项目还处在市场培育期，典型项目如解放碑协信星光广场、百联上海城、巴南万达广场、盛汇商业广场等，在这种本来就有大体量商业尚待培育的同时，撞上区域其他板块新兴的商业项目爆发，重庆整个市场呈现出一种“吃不饱”的局面，一些核心品牌资源也遭到疯抢。重庆多位商业项目高层也都表示，“由于商业资源稀缺，招商难、品牌同质化严重成为业内普遍难题，随即而来的是商业项目培育期普遍延长，很多非品牌商业项目增至3到5年 ”。

　　然从客观角度分析来看，重庆也不乏好的项目凭借商业品牌自身影响力，招商率和开业率以及入驻的品牌都显得格外耀眼，近年，比如龙湖源著天街、龙湖时代天街和新光天地重庆等都相继创逆势奇迹，尤为值得一提的是龙湖源著天街在竞争如此激烈的当下提前开业，且项目整体出租率和品牌同步开业率都高达99%以上，亦有多个特色品牌进驻。“目前在重庆能达到龙湖商业和新光三越水平的项目毕竟是少数，近年来，重庆商业项目开发迅速，体量过大，短期内供给过剩已成事实，商业项目数量或许已超出从市场的承载力。即使不算上那些还未开业的商业项目，目前已经投入运营的商业中心也已经出现了人气下滑的苗头。”著名商业地产人郭向东先生对笔者表示，一座又一座城市综合体拔地而起，在革新城市面貌的同时，也挑战着重庆城市的消化能力以及开发商、投资客面临商业项目超长培育期所带来的资金压力。

　　“每个综合体，在开业之初，都笼络了巨大的人气，一时间风光无二。”业内人士刘伟方先生告诉笔者，“不过这种局面并不能持久，除了部分享有天时地利人和的综合体可以持续火爆之外，不少综合体项目在无明显优势和竞争加大之后，落得门前冷落车马稀的局面。”他表示，事实上在2014年，重庆的商业地产，就已经开始显露出虚火。

　　延伸

　　“培育期”怎么做 对销售型商业也很关键

　　一个商业综合体的成功运营往往需要2~3年的市场培育期(养商期)，而在此期间内，商户正是面临经营压力的阶段，产权方和项目运营方能给到的支持就显的格外重要。

　　目前重庆商业中，以销售型商铺为甚。业内资深人士刘伟方先生表示：虽然目前城市综合体中销售型商铺大多以开发商统一运营管理为主，但产权属于投资客，他们大多不以自己使用为前提，出租时基本都仅以租金多少作为考量，往往不考虑业态配比，更缺乏统一运营思维。

　　百斯特商业机构董事长、赢商网川渝区总经理周旭先生表示，在城市商业体供应量攀升的情况下，投资者应注意到，商铺有“培育期”是非常正常的，再好的商铺都需要有“培育”时间。即便是龙湖天街系、华润万象系、台湾新光系等大型品牌购物中心其实也同样要遵循市场规律。这些刚刚建成的商业地标在交付时，因为要引入主力商家营造商业氛围和市场关注度，对节点商家的租金水平要求相当来说是可以放宽条件的。而对于销商来说，作为销商的投资者，最期望的无外乎高回报率和短回报周期，而且各自为战；但此阶段，短时间的高供应会导致租金起步水平相对较低。这个时候，综合体的统一管理运营就尤为重要，而这在目前的重庆市场里，能够提供这样后续运营服务的情况并不多。但从已有的经验发现，商业体的良好后期运营，加上投资客的深度参与与充分沟通，培育周期的缩减的幅度还是非常明显，同时随着商业的逐步繁荣，销售型商铺不仅会带来租金和收益的提增，更多的是商铺作为商业资产带来的后续增值，资产增资才是商铺未来的最大利益空间。