万达陈洪涛：四川商业地产总体饱和 还有空白待挖掘

　　编者按：2015年，成都商业地产发展可圈可点，但也有几家欢喜几家愁。而2016年成都商业地产又会如何发展，赢商网四川站推出《2016年成都商业地产趋势》系列报道，通过采访开发商、品牌商、行业机构高层，希望为成都商业地产描摹出一个大概的摸样。

　　在2015年先锋汇商业地产联盟年会上，万达商业管理有限公司成都区域公司总经理陈洪涛对2015年商业地产发展做了总结并对2016年发展趋势进行展望，他认为2016年四川商业地产总体饱和，开始出现泡沫，但还有很多市场空白待挖掘，“周边三四线城市空间大，经济形势影响小。未来三年是抢占市场的好时机，之后将转变为对营运的考验”。

万达商业管理有限公司成都区域公司总经理陈洪涛（资料图） 

　　2015年四川商业地产特点

　　1、放慢脚步：成都商业地产经理前几年的高速发展，目前在全国乃至全球的城市商业地产总体量中排名第二，但是2015年增速下降，购物中心开业数据也减少，这是角度放慢的明显特征。

　　2、观望选择：开发的节奏、拿地的数量有所放缓；开业数量减少开业时间往后推迟，对市场重新做选择重新再判断，是不是应该做出调整。

　　3、逆势突破：在困难的2015年，还是有很多企业选择了突飞猛进、逆势突破，比如万达2015年在成都拿了三块地，银泰、龙湖、大悦城也在这一年精彩呈现，给这个市场更多温暖。2015年总体来看，是一个信心的问题，上半年主要是行业信心，当时大家对四川商业地产的泡沫式、井喷发展产生了忧虑。下半年因为经济形势下滑，零售行业受到冲击，这这两方面对商业地产提出更大的考验，这个考验会延续到2016年。

　　2016年四川商业地产发展趋势

　　1、大满小快：在成都商业地产发展速度依然持续减缓，但是在成都周边的三四线城市发展速度会加快。

　　2、营招并举：前几年，商业地产井喷，开发商更多是重视招商轻视营运；随着购物中心越来越多，目前的经济形势下更多的是如何稳定和旺场，而这部分将靠营运的工作。

　　3、重新洗牌：市场容量有限，开业数量增多，某些区域商业高度集中高负荷竞争非常激烈，在这样的市场情况下，将面临市场洗牌，谁能挺得住谁能熬得住这个寒冬，谁能和商户一起抱团发展，才能成为这个市场上最后的笑者。虽然可能不会像大家想象的哀嚎一片，但至少是一个比较难熬的冬天，但是大家认真去面对这个市场，找出差异抱团错位重视经营，相信很多购物中心也能在这样的寒冬里生存下来更好发展下去。

　　4、强者恒强：在这个社会发展中，其实强者更强的规律是不变的，在商业地产行业中，在成都市场情况下，依然慢慢呈现出这样的特点。比如说高大上的IFS、远洋太古里会愈来愈强，在接地气的购物中心中，万达广场、大悦城、万象城、龙湖天街会越做越好，呈现出对市场的分割，其他购物中心可能要转型重新定位，但这个市场是不可逆转的，2016年万达在四川会开出7个万达广场，其中成都占3家万达广场，这样万达广场就会从一圈层二圈层开始辐射下去，到了2017年甚至三圈层陆陆续续有很多万达广场开出。

　　5、商户选址更加容易：以前，商户在成都做选址是个难题，购物中心太多分布太广品类非常齐全，知名企业非常多，选择会比较难。但是从2016年，商户的选择会变得容易，因为在这个市场上强者更强，为了避免风险，跟谁合作大家心里有数。

　　在2016年，不是多与少的问题，而是商户和开发商如何一起做选择如何做整合，不是说店大欺客客大欺店的事，而是要有长远合作的思路和理念，这样才能把2016年变成新的起点，让商业地产在四川在成都健康持续发展下去。

　　四川商业地产机遇和挑战

　　1、我认为成都商业地产发展总体已经饱和，开始出现泡沫，这个跟大家的看法是一致的，但是不同的是，我认为在成都还有很多的空间可以去挖掘，还有很多市场空白点等着大家去占领，比如说有消费能力的龙泉、新都、双流等这种二圈层三圈层，还有很多机会。

　　2、对四川来讲，周边的城市充满很多机遇，消费在升级换代，政府有梦想消费者有需求，有机会竞争少风险小，成功的机会更大一点。同时，在三四线城市，目前经济形势下，大家担心我们目前进驻是不是最好的时机，其实对打城市来讲，可能受经济形势的影响波动会更大一点，但是在三四线城市，本身的产业就不多，受经济形势影响更小，在这样一个消费升级换代的时代。对于三四线消费者而言，只是消费内容形式发生了变化，当然也需要考虑如何对市场定价，制定针对三四线城市的市场营销策略，如何更好做好弟弟跟那位符合消费者的诉求。

　　3、对于四川商业地产来讲，2016年、2017年、2018年是风气云涌、抢占市场的好时期，到2020年，相信四川商业地产的发展基本上从抢占市场、抢占商品进入营运提升，升级为真正把消费的精髓精华奉献给消费者。所以，这里两年，对四川来讲、对大家来讲都充满机会，希望大家把我机会，正确面对市场挑战。