宝能自证资金实力 力图洗清市场对其资金链断裂质疑

21世纪经济报道   2016-01-17 08:53
核心提示:万宝之争因万科停牌暂时告一段落。1月15日,万科公告申请继续停牌,而宝能罕见地极力自证自身资金实力,力图洗清市场上对其资金链断裂的质疑。

  万宝之争因万科停牌暂时告一段落。1月15日,万科公告申请继续停牌,而宝能罕见地极力自证自身资金实力,力图洗清市场上对其资金链断裂的质疑。

  记者获得的一份宝能内部财报显示,其对于400亿大手笔举牌万科的动作毫不避讳,认为此举并非“蛇吞象”。

  上述财报显示,截至2015年底,宝能地产融资(负债)总额200多亿,但其认为,宝能地产仅深圳两个项目就有共计520亿元的总货值,可以“轻松覆盖200亿元融资债务”,并有余力“为企业提供充沛的流动资金”。

  但实际上,房地产财务专业人士指出,项目货值和融资负债并不能直接挂钩来说明资金充裕,还要看项目当期的现金回笼情况。

  2015年,宝能城和宝能公馆分别以6.5万/平方米和8.5万/平方米的均价开盘,在开盘当天,两个项目的销售额分别为22亿元和25亿元,但其全年收金多少并未公布。

  此外,宝能认为其土地增值收益也是其资金充裕的证据:宝能地产全国范围内土地储备约2800万㎡,累计增值超过约600亿。

  这份财报还多次以持有深圳地区资产来力证宝能的实力。其称,宝能地产在深圳已建成的自持物业约100万㎡以上,总价值超500亿元,其中仅深圳宝能城一个项 目的自持物业价值预估就已经高达200亿元;在建自持物业部分约250万㎡,总价值近1000亿元,并有若干核心区域未开发建设项目。

    商业地产业界人士指出,自持物业在前期建设和培养阶段要消耗大量资金,而成熟后则主要依靠租金收入,宝能的已建成物业租金收益如何?宝能并未公布。而在建持有物业,只能是消耗资金,并不能带来现金流。

  对于未来的发展前景,宝能地产也显得很乐观。其称,随着多个优质项目的陆续入市,宝能地产2016年销售金额预计将达270亿元,未来三年综合物业开发收入将超千亿,开发利润将超百亿,“宝能地产正加速向千亿房企大踏步迈进”。

  根据亿翰智库发布的《2015年中国典型房企年度销售金额和年度销售面积top150》榜单排名,宝能地产2015年销售额为132亿。若未来三年实现千亿销售,则意味着宝能年复合增长率要超过200%。

  宝能提供的资料还称,“据某权威估值机构给宝能地产出具的最新评估报告显示,宝能地产目前净资产约1200亿。”但对于该权威机构并没有进行任何介绍,净资产测算和方法等信息也不得而知。

  根据宝能地产2015年10月在深交所提交的债券募集说明书,截至2015年上半年,其净资产仅为117亿元。如果上述机构给出1200亿的净资产估值,则意味着宝能半年内净资产飙升了10倍。

  在多位房地产业界人士看来,这几乎是个不可能完成的任务。

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