零售、家居企业忙跨界 家乐福、王府井等布局商业地产

　　传统商业单一、滞后的经营模式，难以满足企业发展规划、方向的需要。消费、物价水平的大幅提升，成本、租金的水涨船高，同质化项目的激烈竞争，复合式商业发展的新商机等，更加促使零售、家居企业“跨界”寻找新的可能。中国连锁经营协会的调查显示，近年国内零售企业超过半数都涉足商业地产，以此贴补零售主业。

　　究竟跨界后零售、家居企业发展如何？有哪些商业项目已经开业？新的发展、经营模式能否适应市场变化，叫好又叫座？赢商网独家盘点汕头卜蜂中心、宜家荟聚、新光天地、珠海乐世界、苏州诚品、家乐福、王府井共七大零售、家居跨界商业项目，以提供些许参考。

　　汕头卜蜂中心

　　正大集团南中国首家O2O购物中心

　　泰国正大集团旗下的卜蜂莲花（原名易初莲花）1997年进军中国市场，首店于1997年6月在上海浦东开张，是首批进入国内的外资零售企业。目前，在全国开设门店近百家。然而相比于沃尔玛、家乐福，卜蜂莲花的门店拓展速度缓慢，市场占有率低，单店盈利能力弱，以致游离于主流超市圈外。发展受阻，卜蜂莲花转而尝试大卖场外其他业态，如购物中心。

　　2015年11月20日，广东汕头卜蜂中心开业，带来汕头北区商圈新的商业格局。作为正大集团南中国首家O2O购物中心，汕头卜蜂中心与六石网络科技合作，引入互联网营销思维，全场铺设智能WiFi，以会员为核心，结合“六石O2O云平台”，打造全新O2O互动交流平台。

图片来源：汕头生活微信公众号

　　据悉，卜蜂中心地处汕头市东厦北路和华山北路交界处，面积约五万㎡，位于广厦地区商业中心，立足广厦，辐射大潮汕。它扎根汕头，填补了汕头北部娱乐业态、休闲餐饮业态相对稀少的空缺。拥有汕头首个地上六层智能立体分层式停车场，约有六百个停车位。

　　截止目前，赢商网了解到，卜蜂中心拥有潮流服饰、休闲娱乐、风味美食、国际IMAX影院、文化展厅等多种业态搭配，配套卜蜂莲花超市，打造集“休闲、娱乐、餐饮、文化”为一体的全新购物中心。更有知名品牌星巴克、北国饭店、表叔查点、必胜客、小猪猪烤肉、国际IMAX影院、精馔摩尔美食广场等入驻。

　　宜家购物中心

　　购地自建模式 家居捆绑购物中心

　　1943年，宜家家居创建于北欧瑞典，是全球最大家具家居用品商家，在全球28个国家和地区拥有328个商场，其中中国大陆18家。随后，因业内低迷、新兴公司冲击等因素，宜家开始试水购物中心业态。2009年，宜家购物中心集团进入中国市场，总部在上海。已建成开业的购物中心有北京、武汉、无锡三家，总投资约100亿，商业面积总计51万㎡，已入驻的主力商户包括宜家家居、金逸国际影城等。

　　2015年11月19日，在国内第四家宜家购物中心签约进驻长沙后，宜家商场又被爆谋划进入郑州，宜家内部人员也表示，未来宜家购物中心项目会布局整个中国市场，而在北、上、广、深的购物中心甚至结合商业街业态。

图片来源：佛山新浪房产官方微信

　　宜家在华购物中心业态名为“荟聚”，项目内招商各大品牌，最突出特点是所有购物中心内都有宜家家居，营运主要由英特宜家购物中心集团负责。RET睿意德商业服务部董事杜斌认为，宜家不同于红星美凯龙模式，是通过购地自建购物中心来获得更稳定的物业资源，若纯租赁则存在到期结业的风险，宜家还是具有核心产品设计能力的家居企业。

　　其实，宜家家居和宜家购物中心联合是可以相互促进的。城市土地及租金成本、容积率、投资强度高，宜家购物中心可帮助宜家家居拓展市场、促进客流增长。同时，宜家家居的多年经营，也为宜家购物中心吸引远程客流。如北京西红门宜家家居开业时人流量400多万/年，购物中心开业后，第一年二者人流量总和就猛增至2400万。

　　赢商网查阅宜家集团最新财报发现，2015年其中国销售增长超过18%，可比市场销售增长10%，从而达到105亿创纪录的销售额。而光临宜家中国18家商场的人次则超过7500万。宜家俱乐部会员增长了42%，达到1350万人。

　　不过，也有业内人士表示，家居家装产业的商业本质是卖产品而不是地产，因此未来其必须要做出发展重点的选择，回归商业本质。

　　苏州新光天地

　　台湾新光三越大陆首家独资、自建购物中心

　　2006年3月，台湾新光三越百货公司与北京华联集团联合成立北京新光天地，双方各持股50%，总资本额7.5亿。自2007年开业以来，北京新光天地销售额始终呈出惊人增长态势，2008年-2011年，几乎每年的营业额都出现超过30%的同比增幅，2011年新光天地更是以销售额65亿元成为大陆百货单店第一名，税后净利8亿元。

　　然而到2013年初，台湾新光三越与北京华联因管理矛盾激化，最终台湾新光天地退出经营，由北京华联独营。2015年5月，北京新光天地业绩仍无起色，搬离北京CBD，由SKP取代。

　　2015年6月25日，从华联手里拿回新光天地品牌所有权的台湾新光三越，以独资、自建购物中心的方式布局大陆，在苏州工业园区时代广场商圈开业了1家新光天地，成为当前百货巨头扩张的缩影。新光三越大陆投资负责人表示，苏州门店是新光天地在大陆开业的首家门店，此后将陆续布局重庆新光天地和成都新光天地。

　　据了解，北京新光天地曾是中国单体面积最大、最赚钱的百货公司，建筑面积18万㎡，营业面积12万㎡，地上六层，地下四层，周末假日的停车位达2700个。它以独特的“高感度国际百货”经营理念，打造全新百货品牌新概念。汇聚了国人熟知的所有奢侈品牌和高端品牌。

　　新光天地苏州定位现代园林式百货公司，包含两个量体：百货区、写字楼——新光天地商务中心。整体建筑面积为16.29万㎡，营业面积为8.8万㎡，写字楼面积为2.27万㎡。B4F至B2F规划为地下停车场，共950个停车位；B1F是美丽市场；1F至7F为百货； 9F-22F为新光天地商务中心，是5A甲级写字楼。

　　零售专家丁立国认为，近两年租金上涨、人工成本迅速提升、电商冲击，百货商场与供应商间的利润越来越少，多家百货行业逆势改革以求改变当前的发展困局。此次台湾新光三越首次在大陆采取自建商业的发展模式，无疑避免了“二房东”式商业的尴尬。然而，如何在商场过剩中突围仍是其需要解决的一大问题。

　　珠海乐世界

　　沃尔玛在华首个全资、社区型购物中心

　　2015年，一向在中国市场以租赁模式发展的沃尔玛，开始触及商业地产。2015年8月12日，在沃尔玛亚洲不动产暨山姆地产零售商峰会上，沃尔玛宣布其在中国首个社区型购物中心“乐世界”将于2016年于珠海开业，并与近30家零售商达成战略合作，这是沃尔玛在中国自行开发、建设和经营管理的首个购物中心。

　　据悉，该项目位于香洲区明珠路及旅游路周边地块，辐射包括珠海、中山在内的附近城市。建筑面积约10万㎡，拟投资约6亿元，将引进山姆会员店珠海首店为主力店，目标客群是中高收入家庭。迪卡侬、优衣库、屈臣氏、外婆家等30家知名品牌均已入驻。下一座乐世界正在江西南昌建设中。

　　沃尔玛于1996年进入中国市场，首店在深圳。目前沃尔玛在中国经营多种业态，主要包括购物广场、山姆会员商店等。山姆会员店是沃尔玛旗下的高端会员制商店，90年代初开始进入国际市场，1996年进军中国，首店落户深圳，目前在中国有北京、上海、深圳、广州、大连、武汉等共12家门店。

　　沃尔玛将中国的购物中心命名为“乐世界”，“以顾客为尊，以服务社区为根本，对外形象的宣传上也诉诸于“关注整个家庭”、“充满欢乐和远见”，同时还格外注意公共交通、往返班车、停车等设施上的顾客体检。

图片来源：乐世界购物中心

　　沃尔玛亚洲不动产业务负责人夏必得表示：“珠海乐世界位于珠海市内繁荣地区，有良好的道路交通设施，这一地理位置对于建山姆会员店以服务商业群体和广大会员而言非常理想。我们希望不仅能给珠海市民带来更温馨舒适的购物场所，还能带动周边商圈和配套服务产业的发展，投资建设购物中心是沃尔玛在中国长期投资、长期发展的措施之一。”

　　随着中国本土零售商逐渐崛起，零售业态日益多元化，不少“轻资产”业者开始向“重资产”倾斜，沃尔玛对地产商的影响力日益减弱，也开始尝试购物中心这种开店方式。“沃尔玛在中国的成本优势并不像美国本土明显，租金成本上涨是不小的压力，自建物业也是分散租金成本压力的一种方式。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利说到。

　　其实，零售商转向商业地产并不简单，中国市场庞大、区域差异大、消费习惯不同，项目开发并非易事，自持物业也有不小的风险，“乐世界”的未来发展有待观察。

　　北京家乐福购物中心

　　家乐福十年打造首家自持物业的购物中心门店

　　同样迫于行业发展、市场份额、消费需求、租金压力等现实原因，家乐福开始向综合性购物中心方向发展，以期通过增加租赁面积收益扩大超市低租金的利润空间。2015年11月27日，家乐福首家自建购物中心门店——四元桥店在北京开业，这也是目前家乐福在亚洲的最大旗舰店。十年前，家乐福以2.7亿从燕莎望京购物中心手中购得地块，继而自主开发、建设、管理此店。

　　据了解，四元桥店建筑面积超过7万㎡，包括地下一层及地上三层，拥有778个免费停车位。家乐福大卖场作为主力店，占去两层，约1.16万㎡，商品总量约4万种。商品结构也完成升级，20%都是进口商品，即有5000种，与其他门店基本一致，但SKU总量高达5000，甚至烘焙区的大厨也来自法国。

图片来源：芜湖新闻网

　　除家乐福外，还有80多家外租的餐饮、服装、母婴等商铺，包括迪卡侬、优衣库、C&A、绫致集团、拉夏贝尔、小吊梨汤、西贝莜面村、鹿港小镇、星巴克、汉堡王、百度未来商店、呷哺呷哺等。门店引进的品牌主打时尚、礼品、儿童和生活，餐饮是主要业态，占比接近一半，包括美食广场和36家餐饮品牌，迪卡侬面积达4373㎡，整个商场内面积仅次于家乐福。

　　该店最大亮点是引进“百度未来商店”线下体验店，主要针对25-40岁男性消费者，提供122种智能电子商品。这是百度与实体商业超市的首度合作，也是百度中国在国内试水的首家线下门店，体现了互联网公司渗透线下的趋势，也能提升家乐福的品牌影响力，增强购物体验感。

　　2015年，家乐福中国的转型动作频频，颇为激进。而相关业内人士表示，如果不能控制供应链并提升效率，家乐福中国想要继续在三四线城市开大卖场乃至建大型购物中心，都没有稳固的基础。家乐福中国想要转型成功，首先要看它的供应链基础到底有多强，然后看它如何布局大卖场、购物中心、网上商城等诸多业态，并怎么协调多业态之间的关系。

　　王府井购物中心

　　“去百货化” 资本+商管的资本化运作

　　知名品牌王府井百货在百货业颇有影响力，然而近年来，其“去百货化”步伐却也逐渐增大。2015年9月25日，在王府井60周年庆典上，王府井百货集团董事长刘冰表示，王府井正在乘互联网大潮进行“第三次创业”，全面实施战略转型。

　　从2013年开始，王府井启动“去百货业态”战略，重点拓展购物中心、奥特莱斯，不再开发单一百货业态的门店。2013年，王府井以16亿元收购春天百货，开启奥特莱斯业态转型。目前，春天百货旗下有沈阳、北京两家奥特莱斯店，并计划近两年再确定3-4个项目。此外，王府井还通过对广州、重庆、包头等多地王府井百货店的改造，及将呼和浩特王府井部分楼层调整为“城市中心奥特莱斯”，引入全新商业业态。

　　2014年底，王府井百货解散原百货事业部，重设百货购物中心事业部；2015年上半年，部分面积较小的王府井百货店改造因难以取得好的投资回报而停止了投入；7月，关闭抚顺王府井百货。至此，王府井百货业态的地位逐渐被淡化。

　　与此同时，2015年，王府井成立了购物中心商业管理合资公司，以资本性商管定位和市场化运作方式，提升购物中心筹划、运营、管理等能力。同时，在当年开出乐山购物中心，还联合美国购物中心运营商塔博曼推出购物中心品牌“City On熙地港”，预期2016年上半年入市。

　　2015年的最后一天，王府井将原“北京王府井百货（集团）股份有限公司”变更为“王府井集团股份有限公司”，直接去掉了“百货”二字，计划由单一百货主业转变为涵盖百货、购物中心、奥特莱斯、超市、线上零售平台等多业态的零售公司。此外，王府井还通过发行股票募集30亿资金，用于哈尔滨、郑州、西安、佛山、南昌、银川等六地购物中心建设项目和O2O全渠道项目。

图片来源：百度百科

　　海通证券分析师汪立亭认为，王府井战略转型比之前提出的全渠道零售概念更宽，除了在商品运营上向深度联营、自营及自有品牌发展，在业态上王府井确立向购物中心和奥特莱斯转型，提升自持物业的比重。王府井百货集团总裁东嘉生表示，过去王府井方面开发项目以轻资产为主导附以重资产开发，未来希望将持有性物业的比重从约35%提升到45%。

　　对于未来，王府井购物中心管理有限公司总经理暴雪松透露，王府井未来5年内将兴建20个购物中心。其中，南充王府井购物中心、哈尔滨王府井购物中心预计分别于2016年11月、12月开业；佛山王府井购物中心、南昌王府井购物中心分别计划于2017年9月、12月开业。2017年后新增商业项目以存量商业为主，未来王府井购物中心模式可能会以项目改造为管理输出的主要方向。

　　苏州诚品书店

　　复合式经营模式 “因地制宜”有苏州色彩

　　1989年，台北仁爱路圆环创办第一家诚品书店。创始之初以书店为品牌核心，品牌成功奠定后，继而发展为以品牌带动商场、书店与零售的以文创为核心的“复合式经营”，翻新“书店”的经营概念，将其提升为新文化休闲场所，使书店不只卖书，而是包罗书店、画廊、花店、商场、餐饮的复合组织，这是诚品最大的创新，打破了传统书店的经营模式。

　　曾经历15年亏损，如今，诚品书店已是台湾著名的文化产业地标之一。2014年，诚品到店客流超过1.44亿人次。2013年，诚品营收130亿台币，会员98万，书店营收占30%左右。目前，诚品在台湾、香港共有45家店。在大陆，也已经确定入驻苏州、上海、深圳。

　　苏州诚品便是诚品在大陆的首家分店，2011年5月27日奠基，2015年5月mini体验店开放，同年11月29日开业。它位于苏州工业园区湖东CBD，北接轻轨1号线华池街站，南临金鸡湖，周围有科技文化艺术中心、时代广场、久光百货、博览中心、洲际酒店等成熟商业载体配套，是包含“诚品生活文创平台”和房地产家居“诚品居所”的超大文化综合体。

　　该项目占地2.69公顷，规划总建筑面积13.57万㎡，经营面积5.6万㎡，其中书店近1.5万㎡，分为5大书区、4个特色空间和3家店中店，展售15万种、50万册的中外书籍，其中繁体字书籍约3万至4万种，并引进200个精选品牌，其中一半以上为大陆地区或苏州地区独家。

　　据介绍，苏州诚品整体规划上以复合式文化商业综合体为其运营模式，在超5万㎡的空间里，不但有商场、诚品书店、美食餐厅、咖啡厅，也打造了画廊、多功能视听展演厅、实验剧场、艺文空间等，未来也将引进各项文化活动，举办讲堂和戏剧演出；并与苏州艺术家、文化工作者建立联系，成为融合苏州在地精神的城市文化新地标。

　　“因地制宜”、连锁而不复制是诚品的经营特色和创新。诚品董事长吴清友曾表示：“诚品的每个营业点都会依当地人文色彩、生活风格,设计出各异其趣的陈设风格及书籍内容。苏州店的打开方式和台湾、香港都不一样,我们特别融入了苏绣、苏扇、核雕、桃花坞木刻年画、缂丝等苏州文化,希望这些精巧的传统工艺,能在诚品有崭新的呈现,再度被大家看见。”

　　其实，如今的实体书店要想成功，除了本身的文化内涵，也需要依靠一定的商业逻辑。“没有商业诚品不能活,没有文化诚品不想活。诚品经营的概念,就是观察读者、社会的需求、发展趋势。现在,阅读成为生活的一部分。诚品的复合式经营,有一点永远不变,以读者为中心,去满足其除阅读外还需要的多元服务。”吴清友说到。