深圳写字楼今年空置率将升至20% 平均租金增长回落

　　在经历了两年多的高速增长后，深圳写字楼市场逐渐回归理性。

　　仲量联行最新报告显示，2015年，深圳甲级写字楼的平均租金增长从2014年的18%回落至7.4%，为每月268元/平方米。

　　综观2015年全年，深圳甲级写字楼的租金季度环比升幅呈现逐渐收窄的趋势。在2015年第一季度，深圳甲级写字楼的平均租金环比上涨4.7%至每月256元/平方米，环比涨幅已持续9个季度领跑国内其他一线城市。但进入下半年以来，升幅迅速收窄，尤其是第四季度，出现了近三年来的首次租金负增长，为-0.5%。

　　值得关注的是，散售及租户把控不严谨的写字楼项目受冲击尤为明显，该类物业下半年空置率的飙升导致小业主主动降价。

　　仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，租金增长回落是由两方面因素导致。第一方面是金融市场波动影响办公楼需求增长。来自金融类企业的租赁需求较往年有一定幅度的下降，特别是从去年6月中旬开始，资本市场不稳定因素导致中小型金融业新设立以及扩张速度明显下降。加上P2P网贷平台监管细则政策逐渐临近，部分不合规范、资金承受能力弱的P2P企业被淘汰，导致第四季度P2P企业关闭退租的情况有所上升，并影响部分写字楼的空置率。

　　第二方面是大量的新增供应量从第四季度开始涌入市场。第四季度新增供应量达40万平方米，令整体空置率从第三季度末的3.9%上升到第四季度末的9.3%。新的供应面积、部分现有项目空置率上升，以及将于2016年竣工的项目提前预租，这些因素让整体租金压力加大，增幅放缓。

　　据了解，金融风险的上升使中小型资产管理企业及网贷平台行业调整，写字楼业主更关注行业风险，倾向于更稳定的租户组合，提升写字楼形象，以应对未来新供应的竞争，因此对于这些金融行业的租赁垂询更加谨慎。

　　仲量联行报告指出，从宏观层面判断，在2016年中国经济增速保守的背景下，预期十三五规划将继续加大金融改革、提振内需以及科技创新，深圳均能从这三个时代主题得益，这些因素将继续支撑写字楼市场整体局面维持稳定。

　　不过，随着大量新增供应的入市，深圳写字楼市场将面临巨大挑战。

　　仲量联行预计，2016年深圳甲级写字楼将有超过100万平方米落成，这将是深圳有史以来供应量最大的一年。截至2015年末，深圳甲级写字楼的存量约370万平方米。

　　“虽然其中有将近40%的面积降作为企业总部用途自用，但2016年的空置率将会拉升至近20%。”夏春毅分析，一般来说，15%空置率是分界线，低于15%是业主市场，高于15%则是租户市场，租金会面临一定压力。不过，写字楼的供应一般会有些延迟，具体还要看真实进入市场的供应量。