欧阳捷：商业地产应转向关注服务、运营和投资回报率

　　（赢商网上海站）1月20日，赢商网上海站主办的商业地产行业高端沙龙《海上赢商汇》第16期，在海上梨园成功举办。本期沙龙主题是“2016新开购物中心拼什么”。针对该话题，新城控股高级副总裁欧阳捷发布观点认为，从增量市场转到存量市场来看，购物中心将是最好的存量优质资产。未来商业地产需要关注这三个方面：从关注产品转向关注服务；从关注开发转向关注运营；第三个关注投资回报率、租金回报率。

　　观点一：地理位置仍是商业地产成功的关键因素

　　观点二：品牌也应该下沉到三四线市场中去

　　观点三：时间可以换回空间，商业企业要有耐心

　　观点四：未来应转向关注服务、运营和投资回报率

新城控股高级副总裁欧阳捷

　　赢商网：以青浦吾悦广场为例，您认为商业地产成功的关键在哪儿？

　　欧阳捷：供求关系是核心关键因素。青浦吾悦广场在2014年底开业，从这1年的实际运营上看，还是比较成功的，目前日均客流量大约3.5万人次。

　　它能成功的一个很重要的原因在于，当时青浦没有购物中心，青浦主要还是本地人口居多，外来人口比较少，又因为目前地铁还没有开通，所以仍是以传统商业为主，原来的消费习惯和理念相对而言比较容易被新城吾悦广场这种新型业态刷新；此外，青浦吾悦广场开业之前，已经有青浦奥特莱斯，而奥特莱斯的这种模式实际上已经给青浦人民的消费习惯和理念带来了更新；第三个方面，政府对我们这个项目也比较重视，项目自身也非常努力，开业率达到100%，开业时客流量达到30万人次。

　　赢商网：你如何看待三四线城市的商业地产环境？

　　欧阳捷：我们经常提“到三四线城市去”，因为一二线城市已经机会不多了。在我看来，不光是开发商要到三四线城市去，品牌商也应该去这些地方，不然的话以后品牌商业没机会了。我们希望有更多的品牌商跟我们一起将门店下沉到三四线城市去。

　　其实，我们看上海已经有160座购物中心，一个购物中心仅能静态覆盖15万人口。而有的三四线城市人口虽然不多，比如青浦，市区差不多近25万人，却没有一座购物中心，再加上乡镇人口，其实比在上海市区很多购物中心活得滋润。

　　赢商网：新城提出2020年开业购物中心要达到80个以上，如何做到？

　　欧阳捷：今年新城开业的项目有3个，加上此前开业项目，现在一共有6个项目开业， 还有16个在建。目前整个覆盖范围北到长春，南到海口，西到成都，东到宁波，今年预计拿地的项目会更多，董事长期望2017年有40个，2020年要达到80个以上。如果要达到80个以上，希望跻身国内商业地产第一梯队。

　　怎么去达到这个目标？

　　我们开发运营新城吾悦广场总结出很多体会，也在向标杆企业学习，也有做的不够好的地方，比如我们的节奏比较快，所以开发和商业管理之间的匹配其实是非常难的，包括组织架构的匹配、计划节点匹配、资源需求匹配上都产生过很大的问题；第二，全国商业大势是一二线城市趋于饱和甚至过剩，在此基础上必须往三四线城市去走，三四线城市最大的问题是消费人群能不能支撑这个项目？同时，三四线城市还有一个问题，住宅销售供大于求这个问题怎么解决？这些对新城而言都是非常大的挑战。

　　目前，我们的解决办法第一个是产品标准化。我们现在的产品基本上就是标准的产品，分A、B、C类店，对应的是10、9、8万平方米，品牌的等级也是按照这3类来划分，不同的城市区域建不同的产品；第二个整个建设体系标准化，包括成本标准化、工期标准化等。我们的工期都控制在22-24个月内开业，计划节点多达700个。第三是业态招商规范化，拥有6000多家品牌商家资源库，建立了总部招商中心和项目招商部联动机制。张家港也是一个四五线城市，我们引进了名枪汇，真枪射击，全省独一无二。第四个是销售动作标准化。项目销售各节点都形成标准化动作。在江苏常州市金坛区这样一个四五线城市，项目去年9月底开盘，仅3个月，销售15.6亿元，其中可售商业5亿元。

　　赢商网：您认为未来上海商业地产可以关注那些方面？

　　欧阳捷：上海商业地产整体说是供大于求，并且购物中心项目新开业数量从2014年开始，已经在走下坡路。具体从赢商网提供的数据上看，2014年新开业大中型商业地产项目有44个，2015年计划开业60多家，但实际开业只有近30家，还有20多家延续到2016年开业；2016年号称是要开88家，但这里面有不少是上一年度未开项目和非购物中心项目，开业的整体趋势是往下走的，延缓开业和开不出来会越来越多。

　　尽管有这么多商业项目，但很多购物中心租金回报率不高，投资可能20个亿，租金只有6000万。我们青浦吾悦广场目前经营还算不错，商业收入超过6000万元，投资回报率可以达到5%多一些。加上时间换空间，等我们达到小康社会水平，客单价会提高，购物中心租金回报率也会更高一些。所以我们现在要有耐心，用耐心换真心，用经营换未来。

　　而从增量市场转到存量市场来看，购物中心将是最好的存量优质资产。未来商业地产需要关注这三个方面：从关注产品转向关注服务，做好服务；从关注开发转向关注运营，从未来运营的角度组织开发；第三个关注投资、租金回报率。

　　 第十六期《海上赢商汇》嘉宾合影