深圳一路向北：未来5年商业聚焦龙华 数百亿“造城”

　　编者按：回顾深圳三十多年的商业史，可以说是一部伟大的巨作。从罗湖火车站、东门等起源发展，一路向西，并继而向北、向东外溢，如今，深圳的商业已成多个格局，形成了罗湖金三角商圈、福田CBD商圈以及后海中心商圈等核心商圈，龙华、宝安、龙岗的商业也在近几年得到飞速发展，展望未来，深圳的各大片区商业又有哪些新变化，将会迎来哪些购物中心的开业？赢商网深圳站推出区域商业发展解读系列报道，以便各位对深圳区域商业布局有更全面认识。本期解读：深圳CBD后花园--龙华新区。

　　（赢商网深圳站报道）对于很多人而言，龙华新区给人的印象是“地铁太挤了。” 在过去几年，深圳中心区数十万计的庞大租房人群转战龙华。

　　作为福田的后花园，龙华新区承载着中心区发展扩容的功能。依靠地铁“30分钟经济圈”，龙华成为中心区上班族优先选择的“睡城”。巨大年轻白领消费群体的流入，带动和提升了该区域的消费需求和消费能力。

　　与之相对应的，是龙华新区商业的蓬勃发展。

　　从早期的百货商场、大型超市购物广场，发展到如今的综合性旅游商业综合体、购物中心、奥特莱斯等诸多商业业态集合；从最开始仅是围绕着深圳北站、地铁沿线的商业布局，到如今一路北上到观澜片区，龙华新区用5年时间，让人们再一次见证了“深圳速度”。

　　仅2014年，龙华就有将近十个购物中心开业，8号仓、星河COCOCtiy、龙华九方等纷纷亮相，2015年，在全市新开商业体不多的情况下，龙华新区仍然迎来了两大重磅购物中心观澜湖MHmall和iCO时尚购物领地的开业。据赢商网统计，该片区目前购物中心总体量已经超过100万㎡，未来5年随着大体量商业的入市，该数据或翻倍。中心区的大量优质商户如快时尚、知名餐饮品牌、儿童乐园等纷纷借着这些优质的商业项目落地龙华，极大提升了该区域的商业水平。

　　这仅仅是开始，未来5年内，龙华新区还将迎来新一轮的巨无霸商业体的爆发潮。据目前了解的情况来看，鸿荣源、德业基、海岸集团、招商华侨城、龙光地产、中洲地产等大型房企纷纷将目光聚焦龙华，欲布局巨无霸综合体。

　　各片区商业发展情况

　　与深圳关内拥有众多成熟商圈不同，龙华片区的商业发展更多是单个商业体的“各自为战”。

　　早期的天虹商场、兴万和购物广场、人人乐购物广场、沃尔玛、新一佳、华润万家、大润发、龙华商业中心等百货商超布局更多以服务邻里周边为主，商业布局较为分散。 到2013年，新区首个购物中心--佐邻香颂购物中心出现，直至如今购物中心四处开花，且多是4-10万㎡的社区型购物中心为主，服务周边3-5公里人群。至此，龙华新区仍然没有称得上规模的商圈。

　　一路向北，以地铁沿线的商业发展情况为例，民治和红山片区，是龙华商业配套较为完善的区域。8号仓、白石龙的星河COCOCity、上河坊等商业体聚集民治片区，填补了片区综合商业的空白。红山片区，作为拥有莱蒙水榭沃尔玛购物广场、绿景佐邻购物中心、龙华九方购物中心等综合型社区购物中心，商业规模也初步成型，未来还将迎来招商华侨城联合开发的深圳版“新天地”，商业潜力非常可观。

　　大浪片区改造初见成效。从2014年纷享城开业，体量达数十万㎡的大浪商业中心一期二期改造已经接近尾声，虽然定位以中低端为主，但餐饮、书店、服饰、影院等各大业态齐全，人气逐渐旺盛成为该片区名副其实的商业中心。

　　龙华片区地铁沿线商业项目（制图：赢商网 ）

　　龙胜站的港铁商业、特发和平里正招商中，上塘站中海环宇新天地、清湖的保利天街也即将在2016年亮相。

　　龙华站是原龙华老城区，附近的星河iCO是粤商中心的商业配套，体量达10万㎡，距离龙华大润发步行距离不足500米。未来，该片区还将迎来中洲、海岸集团、德业基、鸿荣源壹城中心等巨无霸商业体。按照规划，以龙华地铁站为中心，东西两端未来连片发展，成为龙华商业核心指日以待。

　　观澜片区商业也在近两年取得历史性突破。从2014年观澜片区第一个社区型购物中心-美佳华比邻新天地开业以来，远离地铁轨道的观澜片区也正式进入购物中心时代。2015年9月，深圳北部最大综合性大型商业项目观澜湖MHmall开始亮相，观澜片区瞬间成为以高尔夫球会为基础的旅游商业新地标。2016年，观澜同和名车城的配套商业-同和名车缤纷mall启动招商，商业总建面达12万㎡；而由合正集团开发的合正观澜汇目前已经入市，该综合体项目约12万平米旗舰商业、精品商务公寓、地标级写字楼等多种业态。　　 

　　深圳北站商务中心区将快速发展

　　作为龙华新区商业发展的重头大戏，深圳北站商务中心区被列为深圳市13个重点片区之一，“新的城市中心”。从2011年高铁站开通后，以高铁站站为中心的深圳北站迎来了优越时代广场、缤果空间、维也纳酒店等商业业态，商业雏形初显。

　　根据此前公布的《深圳北站周边地区规划初步方案》，深圳北站规划为四个片区，即深圳北站商务区、红山商业文化片区、龙悦居生活片区、红木山水库生态片区，规划总面积610公顷。

　　其中，北站商务片区定位为城市中心区，北站东侧形成超高层建筑集聚的城市中心，梯度变化的天际线、规划北站东侧地标建筑高度大于400米。红山商业文化片区则以商业服务与文化娱乐功能为主，包括城市综合体、群众艺术中心、图书馆与交响乐厅。

　　北站商务片区规划效果图

　　目前，北站商务片区以深圳北站为枢纽延展。北站东广场南北两个地块，C2、D2地块由深圳地铁集团分别牵手万科、中铁诺德共同开发，目前两大项目均已经启动，正在建设中。资料显示，C2地块用地面积约20338平方米，将建成商业写字楼，由深圳地铁地产与万科联合打造，项目定名“汇隆中心”。D2地块，包括一栋100米商务公寓，一栋超甲级的250米写字楼以及3万平方米的商业裙房，计划总投资36.44亿元，总建筑面积17.35万平方米。该项目由中国中铁股份有限公司与深圳地铁集团联合开发、中铁建工诺德投资公司代为管理经营，项目定名“深圳诺德金融中心”。

　　红山商业文化片区规划图

　　红山片区，未来将迎来图书馆、医院、学校等市政综合配套设施。根据龙华新区2016年的规划，将重点推进鸿荣源民治第三工业区项目完成专项审批，加快招商华侨城红山低密度商业综合体、龙光红山城市综合体、中洲控股项目（华电地块返还地）、地铁综合体商务大厦、威华工业区更新项目等的开工建设进度。

　　龙华在建或规划中大型商业项目：

　　招商华侨城红山低密度商业

招商华侨城红山项目规划图（来源：优酷视频）

　　位置：A818-0462宗地位于红山地铁站，由民宝路，腾龙路、民繁路和民旺路围合而成，土地面积接近11万平，建筑面积接近17.58万㎡。

　　定位：规划为lifestyle文化街区，相当于上海新天地，其中包含有1个小型展览馆和演艺馆，其余为商业、酒店、办公、商务公寓。商业部分，以购物中心&商业步行街构成，“华侨城欢乐海岸+招商海上世界”强强联合打造的深圳商业文化地标。

　　中洲龙华商业中心旧改

　　150亿元，总建面101.5万㎡

　　位置：地块1、由龙华人民路、工业路、建设路合围区域。地块2、人民路西侧、工业路南侧的第五工业区

　　定位：龙华商业中心改造成集高端商业综合体、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化高尚居住社区为一体的国际化、生态型、现代感的地标性城市综合体。

　　德业基龙华中轴央城改造项目

　　项目总占地134.32万㎡；

　　总投资-220亿

　　位置：位于龙华办事处东环一路、八一路、人民路、龙观路、龙华路、公园路、中环路的围合区域范围内，涵盖了梅苑新村片区、花园新村片区、景龙新村片区、华侨新村片区，交通区位优势明显；

　　定位：以打造城市形象工程、城市样板工程、城市人居文化再造工程、城市土地增值工程为项目战略定位，建成集大型购物中心、文化创意园、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅、创意购物中心、风情商业街为一体的国际化、现代化的大型多功能城市综合体。

龙华中心区旧改规划图

　　龙华第三工业区片区改造--海岸城

　　100亿元，总建面100万㎡

　　位置：龙华办事处工业大道以东、人民路以西、和平西路以北、公园路以南的地段范围内，龙华城市更新项目，紧邻地铁4号线龙华站；

　　定位：初步方案拟分成四个片区开发，主要功能有大型购物中心、风情商业街、甲级办公楼、五星级酒店、高档酒店式公寓、高档住宅为一体的国际化、生态化、现代化的大型多功能城市综合体。（部分资料来源于龙华网）

　　龙华中心都市综合体项目--壹城中心

　　250亿元，总建面220万㎡

　　位置：位于人民路以东、八一路以南、工业西路以北，民治第三工业区项目

　　定位：涵盖超体量住宅集群、地标级写字楼、顶尖商务平台及国际商业等超复合的物业组合。商业配套“壹方天地”，规模约60万平方米，由5大主题商业组成，是深圳最具规模的集中式商业体，首创“多元、主题、体验”的购物方式，让购物中心变成一站式生活体验乐园；而面积36.6万平方米的商务聚合，涵盖高度达249米的超甲级商务写字楼，更有国际高端知名品牌酒店入驻。

　　合正观澜汇

　　分三期开发，总建面达近百万平米

　　位置：龙华新区观澜大道和人民路交汇处

　　定位：涵盖高尚住宅、约12万平米旗舰商业、精品商务公寓、地标级写字楼等多种业态，规划有九年一贯制公立学校及公立幼儿园。合正观澜汇一期目前已入市，占地约4.47万平米，计容建面约20万平米，其中住宅约9.5万平米，共计6栋高层塔楼，约5.7万平米大型shoppingmal。

　　观澜同和国际缤纷城

　　总建筑面积二十万㎡

　　位置：龙华新区观光路大道南侧，区内形成了以观澜长安标致PSA汽车产业基地为主体的深圳高新产业集聚区，是目前全市唯一的汽车主题文化综合性用地，得到龙华新区、深圳市两级政府的大力支持和政策扶持。

　　定位：以汽车文化为主题的360度全业态综合体，项目涵盖汽车4S集群、展销贸易及汽配商务，集国际餐饮、名品购物、风情酒吧，文化长廊为一体的缤纷购物商业航母。

　　区域商业发展趋势解读：

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