预见王国庆2016：做大做强水游城 积极拓展轻资产

　　编者按：如何定义2016？是风起云涌？是变革创新？是柳暗花明？还是重新起步？作为商业地产人，你的2016年有哪些重大事件节点。抽丝剥茧，和赢商网一同预见2016！赢商网年度大型专题《预见2016》全面呈现。

　　个人介绍：

　　王国庆，从事商业地产20多年，先后服务于上海置地广场、宁波天一广场、新加坡吉宝置业，在商业地产、企业管理和企业文化等领域具有丰富的经验和突出的成就。2009年加入鹏欣商业，现任上海水游城商业管理有限公司总经理。2015年带领团队刷新南京水游城三大数据，完成天津水游城两大跨越，实现盘锦水游城一大突破，跨出鹏欣商业轻资产化第一步。

上海水游城商业管理有限公司总经理

　　企业介绍：

　　上海水游城商业投资管理有限公司，隶属于上海鹏欣地产集团。公司旗下品牌“鹏欣·水游城”作为鹏欣旗下的第五代商业综合体，承载着全方位引领时间型消费、体验型消费和激发型消费新理念的使命，自2008年在南京粉墨登场以来，在全国一、二、三线城市的拓展布局进程也逐渐加快，如今已在天津、盘锦、呼和浩特绽放异彩，品牌影响力日渐凸显，并逐渐渗透至千家万户。目前在营项目有：南京水游城、天津水游城、盘锦水游城、上海星游城、呼和浩特金游城和通州金游城，武汉、赣州、蚌埠项目正在动工建设中。

　　预见王国庆的2016

　　2016计划一：立足鹏欣，做强做大水游城，强化“精细化管理”的核心竞争力

　　上海水游城商业投资管理有限公司，依托鹏欣集团和鹏欣地产集团强大的资源优势、资金优势、管理优势和品牌优势，形成了以“水游城”、“星游城”和金游城为主的三大产品线。

　　“水游城”产品线，定位于10-15万平米，集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化、艺术为一体的一站式都市型购物中心，以自然元素为体验亮点，通过阳光、空气、水和绿植营造自然舒适的购物体验环境，将时间型消费、体验型消费和激发型消费进行有机结合，同时依托大数据平台，通过精细化的运营管理为顾客提供差异化和定制化的贴心服务。 

　　“星游城”产品线，以上海星游城为代表，定位于5-8万平米，集娱乐、休闲、服务为一体的区域型购物中心，是年轻人的娱乐休闲终点站，彰显年轻人的个性和新潮。

　　“金游城”产品线，定位于2-5万平米，以步行商业街为特色，通过极具特色的建筑形态及主力店的设置，系统性地优化升级，营造客流充沛、富有活力的社区型步行商业氛围。在营项目有呼市金游城；通州金游城。

　　据赢商网了解，天津水游城和盘锦水游城前期均遇到了一些困难。

　　天津水游城最初面临了南北文化差异、消费习惯差异，及地段差异，并直面竞争对手天津大悦城等问题，在运营初期遭遇了极大的挑战。后来，我们重新调整了商业定位，在南京水游城时尚潮流的基础上大幅增加了餐饮、儿童业态，打造时尚家庭型购物中心，从而走出困境。”

　　盘锦水游城，由于前期定位过于高端，再加当地上品牌资源、人才的匮乏，致使运营前期举步维艰,1F、2F零售品牌几乎推倒重来，经过重新调研和定位，我们把盘锦水游城定位为城市级的一站式家庭型消费为主的时尚购物中心。2015年、国际快时尚品牌H&M首次入驻盘锦，星巴克计划于今年6月开业，同时还引入汉堡王、阿吉豆等国际、国内知名连锁品牌，从而走上健康良性之路。

　　2015年，根据集团战略调整，水游城商管公司由鹏欣地产商业事业部转型为独立公司运作，建立对内对外的合伙人机制。提出了“精总部、强项目、重经营班子”的战略。即总部强将云集，既能管控好自己的条线工作，当好“裁判”、“指挥员”，又能在项目遇到问题时做实事，当好“运动员”。王国庆认为，项目做强，总部才能做精。

　　同时，水游城商管公司是以“精细化管理”为特色的商业公司。2015年，通过精准化的MD定位，实现全国首家brookstone、南京首家Victoria’s secret成功入驻南京水游城；国际快时尚品牌H&M首次入驻盘锦。通过精细化的运营管理，水游城租金坪效仅次港企、央企；通过独特的行销手段，打造水游城永不落幕的阳光舞台，365天1000余场活动轮番上阵，国际化、民族性和时代感行销活动贯穿其中，2015年南京水游城更是迎来第1亿为顾客。通过专业化的设施保障，确保项目的安全、绿色、环保和舒适。

　　2016年的一大计划就是立足鹏欣。以经济效益为中心，以强化团队为抓手，以本源+跨界新兴商业模式为契机，以“精总部、强项目、重经营班子”为指导思想，强化“精细化管理”核心竞争力，进一步做好梳理制度，规范流程，完善体系；加速推进智慧水游城的建设，不断提升品牌效应。把水游城项目做大做强，星游城项目做精做专，金游城项目做稳做实。

　　2016计划二：走出鹏欣，打造全程商业运营管理的服务商

　　随着中国商业地产大存量时代的到来，轻资产越来越受开发商的青睐。鹏欣商业根据集团战略发展大方向，继续深化和探索商业轻资产对外输出管理和投资并购的模式。以“一纵一横，沿江沿海”为拓展定位，争取1-2年内在华东区域打造1个旗舰型项目，3-5年内做出2-3个精品型项目，走出一条具有鲜明特色的轻资产输出管理模式，实现业务模式多元化、资产管理专业化、团队精干高效化、购物中心品牌效益联动的战略目标。

　　目前，水游城商管公司通过管理输出的合作模式，已正式接手杭州阿里巴巴园区商业项目，跨出轻资产化第一步。赢商网了解到，项目已经开工，计划于2018年上半年开业。

　　王国庆称水游城商管公司的定位是打造成为全程商业运营管理服务商。以调研、定位、设计、策划、招商、运营管理为一条龙全程产业链服务。

　　最大挑战：商业模式创新

　　无论是立足鹏欣还是走出鹏欣都是存在困难的。2017年蚌埠项目将开业，还有武汉项目，这些项目处于二三线城市，面临着人才、品牌资源匮乏等困难。我们也正调整战略，从三四线城市回归到一二线城市；走出鹏欣，进行输出管理，也不会简单复制现有水游城、星游城、金游城的模式，而是会结合现有模式，打造另类、独特的小而精、精而专的主题型商业模式，这种模式的技术含量和人才的要求更高，更需要创新思维。

　　“第11届中国商业地产节”是由中国商业地产第一门户网站——赢商网联合21世纪中国商业地产研究院共同主办，将定于2016年4月在广州隆重举行。本届地产节将以“不破不立 不止不行——致敬中国商业地产人”为主题，打造一场为商业地产人/企业提供全方位服务的行业盛典！