编者按：回顾深圳三十多年的商业史，可以说是一部伟大的巨作。从罗湖火车站、东门等起源发展，一路向西，并继而向北、向东外溢，如今，深圳的商业已成多个格局，形成了罗湖金三角商圈、福田CBD商圈以及后海中心商圈等核心商圈，龙华、宝安、龙岗的商业也在近几年得到飞速发展，展望未来，深圳的各大片区商业又有哪些新变化，将会迎来哪些购物中心的开业？赢商网深圳站推出区域商业发展解读系列报道，以便各位对深圳区域商业布局有更全面认识　 　　 

　　（赢商网）宝安，这个曾经被称为“关外”的工业大区，在很多年里都因为其没有大型shoppingmall受到诟病，许多宝安居民感慨“连买双鞋都要去南山”。随着深圳经济发展的不断西扩，西部商圈的概念也不断充实，有着前海自贸区“后花园”之称的宝安区，商业发展蓄势待发。　　 

　　据悉，未来几年宝安区将积极推进城市综合体、大型购物中心、特色商业街等建设，构建以市级商圈、区级商圈、街道商业中心、社区商业为主的多层次现代商业格局。随着海雅缤纷城、合正汇一城、沙井京基百纳等多个大体量购物中心开业，宝安商业发展迎来了“黄金时代”，未来几年预计将新增100多万方的商业项目。　　 

　　2016商业发展依旧“稳健”　　 

　　据赢商网不完全统计，宝安区已开业（包含局部开业）商业面积3万方以上的商业项目达30余个，包括城市综合体、购物中心、社区商业、商业街区、商业裙楼和专业市场等几大类。已开业的5万方以上的大中型商业项目包括海雅缤纷城、沙井京基百纳广场、合正汇一城（天虹购物中心）、宝立方等17个。　　 

制图：赢商网

　　海雅缤纷城位于宝安南头关附近，总建筑面积约26万平方米，商业面积达19.8万平方米，规模超万象城，成为深圳目前已开业商业面积最大的城市综合体；沙井京基百纳是沙井地区的首个购物中心，体量达18万平方米，引进了近500个品牌商家；合正汇一城则是宝安商圈第一家地铁无缝连接的购物中心，也是天虹百货试水购物中心的首例，总营业面积约8万平方米，除了主力店天虹百货外，还引进了300多个独立品牌。　

　　2016年，宝安商业发展依旧“稳健”，预计开业的商业项目包括中洲·πmalll、联投东方park、正中秀、壹加捌e购中心、合泰TTmall、中粮大悦城、壹方城等。　　 

　　其中，中洲·πmall位于大前海商业集群宝安新安商圈的核心位置，与地铁5号与12号线(规划中)的换乘站-灵芝站无缝接驳，项目总建面约6万平方米，分为地下2层与地上4层，定位为精英家庭品质购物中心。据中洲·πmall方面称，目前项目正在筹备年底开业，招商率已接近100%，引入了华润万家、橙天嘉禾影院以及春满园酒楼等三大主力店。

中洲·πmall效果图

　　有着深圳西北片区唯一超百万平方米城市综合体的联投东方，集高端住宅、商务公寓、星级酒店、企业办公、国际商业于一体，约10万方的多元化体验购物中心联投东方PARK，现已签约沃尔玛，将打造为现代、都市、时尚的大型shopping mall。　　

联投东方PARK效果图

　　而一直走稳健“慢路线”的中粮集团，宝安中粮大悦城项目进展也是不紧不慢。赢商网实地考察发现，该地块建筑尚未拆迁，项目位于宝安25区，地处宝安老城中心，也叫中粮宝安25区旧改项目，占地面积168103平方米，规划建设面积100万平方米，计划投资150亿元，打造成为包括328米超高层酒店写字楼及中高端综合集中式商业中心。　　 

　　鸿荣源集团斥资120亿打造的前海地标物业壹方中心，位于宝安区新湖路与兴华一路交汇处西南角。项目占地面积10万平方米，总建筑面积88万平方米，购物中心部分壹方城建筑面积36万平方米，规模相当于2个万象城，拟2016年下半年投入使用，将填充西部片区高端商业的空白。　　 　　

　　商圈发展尚不成熟

　　传统的宝安商业形态有三个明显的地域分布，可以细分为宝安中心区、西乡片区以及宝安老城区三个商圈。中心区商圈是政府规划的，据区政府的规划，将在此建设60万方商务中心，但现在还没有形成商业氛围；西乡商圈背靠地铁一号线，目前商业氛围还在培育中；宝安老城区，即俗称“宝城”的商业氛围较浓，业态相对成熟。　　 

　　宝城商圈是由以25 区为核心，以前进路和创业路为轴线，由湖滨路、新安二路、新安三路、新安四路及宝民一路围合而成的区域。商圈内主要有海雅百货、大富豪购物广场、新一佳、万佳、人人乐、顺电、国美、沃尔玛、家乐福、人人乐、好百年等知名商家。该商圈内商场经营的商品档次低、种类少、价格低廉、主要客户群是附近工厂的一些外来打工人士。　　 

　　拥有130万的人口规模的沙井，作为宝安西部的工业重镇，随着京基百纳广场、形色城商业综合体的相继开业，现已发展成宝安商圈的后起之秀。2013年，沙井京基百纳广场、西荟城购物广场、形色城商业综合体相继开业，为沙井新增商业面积25万方。其中，沙井京基百纳广场开业当天便迎来50万的人流量，营业额突破1000万元。这一盛况，让沙井这一传统工业重镇“改头换面”，成为一个高端生活区。　

　　近两年来，随着海雅缤纷城、沙井京基百纳广场、合正汇一城等、西荟城购物广场等购物中心的整体开业，宝安商业一改过往“只有社区商业”的现场，商业场所的便民和服务水平得到了整体提升，但几大购物中心的似乎是“叫好不叫座”商业氛围并不浓厚。　　 

　　宝安某家大型购物中心负责人曾透露，偌大的购物中心，除了餐饮人气较旺以外，其他业态经营都不甚理想。居住在宝安区的消费者也表示，除了生活日用品会在附近购买，shopping时还是喜欢选择附近的益田假日广场、海岸城等南山商圈。　　 

　　在电商的冲击下，购物中心的经营挑战压力更大。从客观上说，宝安购物中心兴起时间还较短，市场培育也需要时间。尽管现状还需改进，但毋庸置疑的是，宝安的商业已经有了突飞猛进的进步。　

　　 将新商业面积增100多万方　　 

　　“深圳的城市规划是深圳商业向西蔓延的重要推动力。”美联物业全国研究中心高级主任徐枫表示，经过30年的发展，深圳城区的可开发建设用地逐步减少，而中心城区的罗湖、福田的商业体量已经趋于饱和，加上原关外的宝安、龙岗这些制造业大区的产业升级为其带来了“腾笼换鸟”的机会，区域价值得到了明显提升，这都为深圳房地产及商业项目的扩充找到了一个很好的“出口”。　　 

　　据了解，目前宝安规划或在建的项目大部分为超大规模的城市更新项目，而且都为城市综合体的开发模式，包含了大规模的商业。　　 

　　其中，位于宝安中心地铁站附近、正在建设的鸿荣源壹方中心，总建筑面积88万平方米，其中商业部分壹方城面积36万平方米，规模相当于2个万象城。而华侨城集团打造的升级版“欢乐海岸”也落户在宝安滨海中心区，升级版“欢乐海岸”的设计包括演艺文化区、都市娱乐区、滨海休闲观光区，结合中央绿轴打造中心区文化广场，将作为宝安中心区乃至前海区域的一张城市文化名片。　

壹方城效果图

　　此外，正在建的领航城，商业面积近11万平方米；正在规划的中粮购物公园，商业面积达20万平方米；正在清拆的25区，将要建商业面积约16万平方米的大悦城；中央中洲花园的商业面积也达8万平方米.......　　 

　　按机构数据统计，未来宝安将新增100多万平方米的商业地产，且多为社区型购物中心，类似于目前在沙井开业的西荟城购物广场。专家认为，未来宝安商业的繁荣也具有足够的支撑。　　 

　　首先，如今的深圳人口区域居住密度最高的地区是宝安，已经超过400万，各类企业和商家不计其数，已达到一个中等规模的内地城市人口和商业规模。受传统文化的影响，宝安居民以家族化消费为主，不同于福田、罗湖这种个人购买形式，再加上新兴产业发展和前海建设都会产生很多高收入人群，所以消费能力很大。　　 

　　其次，从地理位置角度来看，前海和宝安中心区一衣带水，紧密相连。前海被称为中国的"曼哈顿"，政府将其打造成前海深港现代服务业合作区，一直备受政策的"恩宠"，成为深圳炙手可热的区域。前海由于有限的区域面积，无法满足大量的企业落户和居民的居住需求，幅员辽阔的宝安成为承接前海需求的最佳区域。　　 

　　最后，宝安是深圳经济的西大门，拥有与东莞、虎门及广州比邻相惠的地缘优势，107国道、广深高速、沿江高速构成了西部商业的交通网。作为连接深莞的过度片区，未来也有地域承接优势。

    区域商业发展趋势解读：

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　　报道1：罗湖崛起：旧改在前综合体继后 商业整改转型潮　    

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