细观深圳福田COCOPark 2014-2015年品牌调整:三大关键词

——“第11届中国商业地产节”之国内购物中心调整调查系列报道

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赢商网 http://www.winshang.com2016年02月01日22:12来自:赢商网 罗嘉欣
核心提示:福田COCO Park引进的所有品牌,都离不开年轻、时尚、休闲三大关键词。在2014-2015年间调整了44个品牌,主要集中在餐饮和零售两大业态。其中餐饮新增了21个,男女服饰增加了13个,配饰增加了2个,珠宝品牌1个,书店

  编者按:中国商业地产只用了10年时间就增加了5亿平方米的商业体量,在经历野蛮、粗放式发展之后,国内购物中心迎来了大调整时期。今非昔比的市场环境,消费者偏好需求和时尚潮流也在变化,所配置的业态商户也处理生命周期不同阶段变化中,这些都驱使购物中心主动或被动地进行调整。由赢商网主办的第11届中国商业地产4月12-13日在广州南丰朗豪酒店隆重开幕,在此之前,赢商网特推出国内购物中心调整调查系列报道,针对国内大调整代表项目进行,分析调整的方向和背后的逻辑。

  (赢商网深圳站)十年沉淀,风华依旧。

  在深圳,拥有运营十年以上历史的购物中心,此前仅有万象城、金光华广场、城市广场。2016年,位于福田CBD的地标购物中心--星河专题阅读)COCO Park也将迎来十周岁的生日。

  在如今购物中心同质化竞争之下,坚守着都市生活中心定位的福田COCO Park,以其极具特色的星空广场、优越的地理位置,吸引了众多优秀的品牌商户进入,众多深圳首店汇聚于此,是深圳目前最具人气与特色的休闲购物中心,名副其实的商业地标。

  开业近10年仍拥有超高人气,这背后福田COCO Park是如何保持其青春与活力,又是如何平衡人气与收益呢?其品牌调整背后,运营逻辑又是什么?赢商网深圳站独家调查和采访福田COCO Park在2014-2015年间的调整情况,试图为大家梳理一个清晰的调整思路,以供业内探讨。

  中国首个“内街”购物中心如今面貌

  作为深圳第四个将拥有“十年”历史的购物中心,星河COCO Park位于深圳福田CBD核心区域,项目于2006年开业,是福田区第一个购物中心,也是星河集团旗下第一个商业项目。福田COCO Park是深圳地铁罗宝线上的上盖物业,地铁站以其项目“购物公园”定名,定位深圳唯一公园版情景式购物中心。

  福田COCO Park总建筑面积8.5万平方米的购物中心,有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造,是中国首家“内街”式购物中心,有12条折叠式内街,6000平方米的下沉式露天广场,8大自然光中庭,100米空中天桥。同时,在购物中心一楼外围,COCO Park规划了一条户外的酒吧街,引进了众多特色酒吧品牌,使得福田COCO Park成为深圳CBD夜生活中心。

  据星河商管方面提供的最新数据,福田COCO Park目前拥有品牌数量261个,拥有主力店百老汇影城、钱塘潮、永旺超市、星巴克等品牌。在2014-1015年,福田COCO Park调整44个品牌,以餐饮和服饰品牌为主。目前各业态占比方面,主力店占比27%,零售业态占比35%,餐饮业态占比34%,生活配套占比4%。

制图:赢商网     数据来源:福田COCOPark

  据高力国际数据显示,在2015年度,福田COCO Park的餐饮租金水平位居深圳购物中心前三,是深圳餐饮最为火爆的购物中心之一,可谓是名副其实的“吃出来的购物中心”。

  星空广场人气秘笈:餐饮环绕 让利商户预留充足外摆空间

  在1月28日(星期四)下午3点,赢商网走访福田COCO Park,探寻COCO Park运营现状。彼时深圳正处于寒潮带来的暴雨天气。沿着星空广场和星空长廊,仍可看到多家轻餐饮品牌店内落座率非常高,如乐凯撒、gaga鲜语、星巴克等几乎满座。

  据赢商网统计,福田COCO Park截止到2016年1月,引进了各色餐饮品牌总计62个品牌。从福田COCO Park的品牌落位图可以看到,基本上所有餐饮品牌都围绕着星空广场成环形布局。其中轻食餐饮主要聚集负一楼和一楼,二楼和三楼则是一些特色餐饮品牌。

  沿着星光广场一路走过去,“小而美”的外摆餐饮品牌非常多。如负一楼聚集了GAGA鲜语、满记甜品、麻布茶房、面包新语、hello kitty主题咖啡馆、仙芋小栈、太平洋咖啡等,一楼则聚集了乐凯撒披萨、哈根达斯、lajoy甜品、蜂巢Honey Granny等。而通过星空长廊,可以看到美奈小馆、小猪猪烤肉、水货、鱼游三国、钱塘潮、探鱼等。

  福田COCO Park在规划之初,考虑到了购物中心的公共休闲空间需求,预留6000㎡的广场面积。如今随着消费者追求商业体验的不断增强,有足够休闲空间的星空广场自然成为了人气最旺区域。白天,消费者沿着星空广场和星空长廊漫步,就能一眼看见购物中心所有的主流品牌。而在夜晚,星空广场点亮彩灯,一闪一闪亮晶晶,各大餐饮品牌的外摆区更是人气火爆、一座难求。

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