禹洲地产重金加码京沪 200亿规模任务下的一线扩张图谋

观点地产网   2016-02-02 09:30

核心提示:由于市场风险小,产品溢价能力高,房企涌入一线城市已是不争的事实。对于冲刺200亿规模的禹洲地产来说,若能成功进入北京或更多一线城市,无疑将为其带来更多的利好。

  这年头,没在京城拥有一块地,似乎都不好意思在地产圈里立足,也因此,越来越多地房企削尖脑袋都想挤入北京市场。

  观点地产新媒体注意到,在北京最近两场土地拍卖中,来自福建的禹洲地产表现引起了市场关注。

  在1月27日的土地拍卖现场,当代置业与禹洲地产激战168轮后才得以拿下北京顺义一宗商业地块。竞拍结束后,当代置业的一位人士发出“禹洲地产很厉害”的感慨。在此之前一月,禹洲地产还为大兴区两宗地块与K2地产大战50多轮。

  尽管两场土地争夺,禹洲地产都以失败告终,但其进军北京市场的决心已经昭然若揭。“北京是公司重点关注的城市。”禹洲地产财务总监许进业坦言道。

  由于市场风险小,产品溢价能力高,房企涌入一线城市已是不争的事实。对于冲刺200亿规模的禹洲地产来说,若能成功进入北京或更多一线城市,无疑将为其带来更多的利好。

  重金加码京沪

  2014年突如其来的房地产寒冬,让三四线城市一夜之间成为了房企的“弃儿”,与此同时,一二线城市则成为了万人争抢的“宠儿”。

  在2015年3月举办的业绩会上,禹洲地产时任财务总监邱于赓公开曾公开表示,未来在三四线城市的措施采取调价措施,以降低库存为目标,尽快将三四线城市存货清完。

  “公司将更加谨慎地选择要进入的城市,不会轻易进入三四线城市,而是更专注于一线城市。”

  而该拿地策略也在过去2015年中得到体现,据观点地产新媒体统计,2015年禹洲地产分别在合肥、厦门、南京、上海共计拿下6宗地块。其中,上海,以及被誉为1.5线城市的南京是最重要的加仓区,各占两宗。

  进入2016年,禹洲地产继续加码大上海。1月21日,禹洲地产以26.3亿元将上海闵行一宗纯宅地收入囊中,溢价率高达189.2%。

  与此同时,禹洲地产还不断地寻求进入北京市场机会。据悉,从2015年下半年开始,禹洲地产已经参与了北京多宗土地的公开出让,但受限于成本控制,多次空手而归。

  可以看出,专注一线城市的禹洲地产,北京、上海已经成为其不二选择。但在竞争异常激烈的一线城市,禹洲亦为此付出了不少代价。

  以成功夺地的上海市场为例,去年至今拿下的三宗地块无一例外都是高溢价的产物。2015年9月摘得的上海嘉定地块溢价率高达82.07%,同时刷新区域单价纪录;同年11月拿下的上海奉贤地块溢价率65.32%;及至今年1月获得的上海闵行地块溢价率将近200%。

  高昂的拿地成本,让禹洲地产长久以来的低土地成本优势逐渐变弱。交银国际研报指出,预期禹洲与其同业面对相同的挑战,包括土地成本上升和优质而廉价的土地储备用尽。

  就土地成本攀升导致利润率下降的问题,禹洲地产执行总裁蔡明辉曾公开回应称,未来会在内部做好成本控制,同时在产品方面会引入一下新理念,提高市场竞争力和售价。

  冲刺200亿规模

  在白银时代下,越来越多的观点认为,利润已经取代了规模成为房企新的追逐,但这似乎只适用于已经拥有规模效应的那一部分。当“没有规模就没有话语权”这个法则依然盛行,规模仍然是另一部分房企的第一追逐。

  许进业表示,禹洲地产希望在未来两三年内,公司销售规模可以增长到200亿元左右。

  去年禹洲地产主席林龙安在接受媒体采访时也曾公开表示,公司计划未来3至5年,打造5个年度合约销售额达50亿元城市。届时禹洲年销售合同金额,可以达200至250亿元;再长远的5至10年,进一步提升至年销售300亿元,加入一流地产商行列。

  为了达到一定的规模效应,版图扩张无疑是禹洲地产的必由之路。据观点地产新媒体了解,2014年之前,禹洲地产布局主要集中在厦门、合肥两地,但近两年来逐渐开始在南京、上海等地加大投资。2015年初至今,禹洲地产在南京、上海两地已经收获了6宗地块。

  有市场分析人士对观点地产新媒体指出,包括上海、南京、北京这些禹洲地产一直想投资的城市,虽然地价高企,但由于产品定价上本身高人一等,未来将对禹洲地产规模起到一定促进作用。

  “一二线城市房价是三四线城市的三四倍,而且需求更大,去化更快,对销售规模的影响肯定更加明显。”该人士续称。

  据观点地产新媒体查阅年报显示,2015年上半年,禹洲地产在厦门6个项目的销售均价超过1万/平方米,在上海的3个项目均价达13195万/平方米。下半年入市的南京吉庆里售价达32000元/平方米。但在合肥5个项目均价仅7348元/平方米,泉州6203元/平方米,相较之下明显低了一截。

  因此,上述分析人士认为,禹洲地产此次削尖脑袋挤入北京市场,对其销售规模的提升作用肯定会比较大。“在三四线城市一年卖30亿元,但在北京市场可能半年甚至更短就可以卖到了。”

  综上所述,不难看出,就目前市场而言,一线城市无论在需求,还是在售价方面,都具备着非常明显的优势,同时,若在一线城市有所布局,对上市房企来说,规模和估值上也将带来一定利好。那么,房企争相涌入北上广深等一线城市也无可厚非。

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