禹洲地产重金加码京沪 200亿规模任务下的一线扩张图谋

　　这年头，没在京城拥有一块地，似乎都不好意思在地产圈里立足，也因此，越来越多地房企削尖脑袋都想挤入北京市场。

　　观点地产新媒体注意到，在北京最近两场土地拍卖中，来自福建的禹洲地产表现引起了市场关注。

　　在1月27日的土地拍卖现场，当代置业与禹洲地产激战168轮后才得以拿下北京顺义一宗商业地块。竞拍结束后，当代置业的一位人士发出“禹洲地产很厉害”的感慨。在此之前一月，禹洲地产还为大兴区两宗地块与K2地产大战50多轮。

　　尽管两场土地争夺，禹洲地产都以失败告终，但其进军北京市场的决心已经昭然若揭。“北京是公司重点关注的城市。”禹洲地产财务总监许进业坦言道。

　　由于市场风险小，产品溢价能力高，房企涌入一线城市已是不争的事实。对于冲刺200亿规模的禹洲地产来说，若能成功进入北京或更多一线城市，无疑将为其带来更多的利好。

　　重金加码京沪

　　2014年突如其来的房地产寒冬，让三四线城市一夜之间成为了房企的“弃儿”，与此同时，一二线城市则成为了万人争抢的“宠儿”。

　　在2015年3月举办的业绩会上，禹洲地产时任财务总监邱于赓公开曾公开表示，未来在三四线城市的措施采取调价措施，以降低库存为目标，尽快将三四线城市存货清完。

　　“公司将更加谨慎地选择要进入的城市，不会轻易进入三四线城市，而是更专注于一线城市。”

　　而该拿地策略也在过去2015年中得到体现，据观点地产新媒体统计，2015年禹洲地产分别在合肥、厦门、南京、上海共计拿下6宗地块。其中，上海，以及被誉为1.5线城市的南京是最重要的加仓区，各占两宗。

　　进入2016年，禹洲地产继续加码大上海。1月21日，禹洲地产以26.3亿元将上海闵行一宗纯宅地收入囊中，溢价率高达189.2%。

　　与此同时，禹洲地产还不断地寻求进入北京市场机会。据悉，从2015年下半年开始，禹洲地产已经参与了北京多宗土地的公开出让，但受限于成本控制，多次空手而归。

　　可以看出，专注一线城市的禹洲地产，北京、上海已经成为其不二选择。但在竞争异常激烈的一线城市，禹洲亦为此付出了不少代价。

　　以成功夺地的上海市场为例，去年至今拿下的三宗地块无一例外都是高溢价的产物。2015年9月摘得的上海嘉定地块溢价率高达82.07%，同时刷新区域单价纪录；同年11月拿下的上海奉贤地块溢价率65.32%；及至今年1月获得的上海闵行地块溢价率将近200%。

　　高昂的拿地成本，让禹洲地产长久以来的低土地成本优势逐渐变弱。交银国际研报指出，预期禹洲与其同业面对相同的挑战，包括土地成本上升和优质而廉价的土地储备用尽。

　　就土地成本攀升导致利润率下降的问题，禹洲地产执行总裁蔡明辉曾公开回应称，未来会在内部做好成本控制，同时在产品方面会引入一下新理念，提高市场竞争力和售价。

　　冲刺200亿规模

　　在白银时代下，越来越多的观点认为，利润已经取代了规模成为房企新的追逐，但这似乎只适用于已经拥有规模效应的那一部分。当“没有规模就没有话语权”这个法则依然盛行，规模仍然是另一部分房企的第一追逐。

　　许进业表示，禹洲地产希望在未来两三年内，公司销售规模可以增长到200亿元左右。

　　去年禹洲地产主席林龙安在接受媒体采访时也曾公开表示，公司计划未来3至5年，打造5个年度合约销售额达50亿元城市。届时禹洲年销售合同金额，可以达200至250亿元；再长远的5至10年，进一步提升至年销售300亿元，加入一流地产商行列。

　　为了达到一定的规模效应，版图扩张无疑是禹洲地产的必由之路。据观点地产新媒体了解，2014年之前，禹洲地产布局主要集中在厦门、合肥两地，但近两年来逐渐开始在南京、上海等地加大投资。2015年初至今，禹洲地产在南京、上海两地已经收获了6宗地块。

　　有市场分析人士对观点地产新媒体指出，包括上海、南京、北京这些禹洲地产一直想投资的城市，虽然地价高企，但由于产品定价上本身高人一等，未来将对禹洲地产规模起到一定促进作用。

　　“一二线城市房价是三四线城市的三四倍，而且需求更大，去化更快，对销售规模的影响肯定更加明显。”该人士续称。

　　据观点地产新媒体查阅年报显示，2015年上半年，禹洲地产在厦门6个项目的销售均价超过1万/平方米，在上海的3个项目均价达13195万/平方米。下半年入市的南京吉庆里售价达32000元/平方米。但在合肥5个项目均价仅7348元/平方米，泉州6203元/平方米，相较之下明显低了一截。

　　因此，上述分析人士认为，禹洲地产此次削尖脑袋挤入北京市场，对其销售规模的提升作用肯定会比较大。“在三四线城市一年卖30亿元，但在北京市场可能半年甚至更短就可以卖到了。”

　　综上所述，不难看出，就目前市场而言，一线城市无论在需求，还是在售价方面，都具备着非常明显的优势，同时，若在一线城市有所布局，对上市房企来说，规模和估值上也将带来一定利好。那么，房企争相涌入北上广深等一线城市也无可厚非。