报告称2016佛山桂城商业存量达126万㎡ 实体商业重需求

　　（赢商网报道）近日，戴德梁行发布2015全年佛山房地产市场分析报告指出，2015年前11月，佛山社会消费品零售总额2442.8亿元，增速缓慢回升。桂城优质购物中心2015年进入井喷期，总存量85万㎡，商业总体供应规模大且相对过于集中，项目同质化情况明显。2016年桂城商圈内商业存量将升至126万㎡。

　　戴德梁行指出，“借力双城时代，促进商圈人口增长和留在本地消费”将是未来桂城乃至佛山商业发展的重中之重，不断挖掘需求潜力，着力购物中心向“体验式”转型。而实体商业的出路在于：回到根本，重识需求，积极求变。

　　2015年土地供应放缓，广佛板块地王频出

　　据悉，2015年3月，国土部、住建部联合发文救市，严格控制供地规模，改善供求关系。全国土地供应、成交面积都有不同程度的缩减。佛山全年建设用地供应面积、成交面积、土地出让金分别同比降15%、19%、12%。

　　随着住宅市场回暖趋势逐渐明朗，下半年政府推地和房企土地购置双方都加快了步伐，尤其9月开始，土地出让面积与金额都大幅攀升，而土地成交溢价率也明显上升，11-12月平均溢价率都在20%以上。

　　广佛交界区域成为全年土地出让热点，板块地王频出，2015年总价和单价排名前十共计16宗地，其中一半位于广佛交界板块，成交金额占全市土地总出让金额的52%。买家高度集中：保利4，万科3，时代2，碧桂园2。

　　桂城商圈2016年商业存量将达126万㎡ 转型体验式发展

　　报告称，2015年前11个月，佛山社会消费品零售总额2442.8亿元，增长11.9%，比前10个月增速上升1个百分点，但与去年同期回落1个百分点。社会总体消费增速缓慢回升，但仍未及2014年同期增速。

图片来源：戴德梁行

　　2015年核心商圈的桂城和禅城季华路迎来地铁金融城和恒福GOGO Park的开业，新增优质商业16万㎡。此外，三山新城也迎来佛罗伦萨小镇的开业，全市商业形态进一步多元化。

2015年禅桂核心区新增优质商业16万㎡  图片来源：戴德梁行

　　以核心消费圈层桂城为例，常住人口为65万，优质购物中心在2015年进入井喷期，商业总体供应规模大，且相对过于集中，项目同质化情况明显。2015年，桂城优质购物中心总存量为85万㎡，入驻率83.4%，人均商业面积达1.31㎡。若2016年计划交付的优质商业均如期开业，商圈内商业存量将升至126万㎡，人均商业面积将升至1.93㎡，高于人均1.2㎡的通用合理参考标准。

图片来源：戴德梁行

　　对此，戴德梁行华中区研究部主管林珂指出，“借力双城时代，促进商圈人口增长和留在本地消费”将是未来桂城乃至佛山商业发展的重中之重，不断挖掘需求潜力，着力购物中心向“体验式”转型，零售市场仍将大有可为。

　　实体商业出路何在？回到根本，重识需求，积极求变

　　据了解，电商零售额近年一直保持40%以上的同比增速，其占社会消费品零售总额的比重也逐年加大，2014年已升至11%。相反，实体商业零售总额的增速却明显放缓，2014年仅同比增长5.6%，大大低于当年社会消费品零售总额12.0%的增速。

　　2015年中国购物中心达到4,000家，单体平均面积7万㎡；未来10年中国还会有7,000家购物中心建成开业；以广州为例，预计仅2015-16两年间，广州城区优质实体商业存量上升将近一半（49%）。

　　那么，实体商业出路何在？

　　戴德梁行商业地产部主管及董事伍林透露，目前商业主流消费群体正经历从50-70年代传统消费群体向80-90年代新兴消费主力军转变的趋势，未来商业需要重点关注其消费需求和培养其消费意识，商业供应需要从传统的单一结构向“多元化”发展。

　　以广州购物中心为例，2015年，其通过各种方式主动求变：特色重塑、定位调整、情景打造；增加餐饮、休闲、娱乐比例；引入新业态（如水族馆、书店、微百货、跨境电商、复合型业态等）；启用新营销方式，如主题展览、微信朋友圈；服务升级等。太古汇、正佳广场、太阳新天地等购物中心均在改变之列。

2015年广州商业调整升级一览表  图片来源：戴德梁行

　　而除了购物中心自身在谋求新的体验业态，零售商业中最受电商冲击的零售业态也开始谋求新的复合、情景化体验方式，如家居精品、服饰、生活概念馆等。

　　2015年佛山优质写字楼存量广东省第三 空置率小幅回落至32%

　　说到写字楼，佛山住宅限购实施期为2011-2015年，期间由于住宅限购，商业地产成为投资热点：2012-2013年商业办公地块出让、办公物业交投均在前期攀至高峰。不过2014年起，随着宏观经济增长放缓、企业拓展步伐放慢，办公物业终端需求受到抑制，而供应量仍在不断增加，且物业同质化情况严重。

　　报告表示，2015年佛山优质写字楼存量排名省内第三，销售量虽同比增长15%，但销售均价同比回落13%，写字楼销售步入“走量去库存”阶段。2015年佛山写字楼租赁市场交付南海万达、星星华园国际、禅城绿地中心3座优质写字楼，共计新增办公面积12.4万㎡，净吸纳量与前两年基本持平，全年全市写字楼整体空置率轻微回落至32%。

　　受新项目较高定位及个别项目上调租金拉升，全市优质写字楼平均租金同比上升8%至每月65元/㎡。目前优质写字楼主要分布在祖庙-季华路商务带、桂城-千灯湖片区、佛山新城三大商务片区，三者存量分别占整体的47%，51%和2%，千灯湖租金相对较高。

　　此外，专业服务、金融与贸易类企业租赁面积占禅桂核心商务区整体优质办公面积的65%，成写字楼租赁主力。随着“新广佛人”的数量增多，专业服务类企业还将处于扩张阶段。此外，随着金融高新区建设的推进，金融业发展潜力依旧可以挖掘。

　　2016年内，计划交付的佛山优质写字楼供应量约147万㎡，超过高峰期2014年的3倍，市场步入交付高峰期。戴德梁行预计，供应井喷将相应推高物业空置率，而市场平均租金将面临一定的下行压力。