太古进退之间 出售港岛东中心部分物业与百亿投资西安太古里

太古也要出售资产了。

11月17日，太古地产公告称，拟出售港岛东中心的若干办公楼楼层，总现金代价54亿港元。

具体来看，出售物业由下列部分组成：45楼至54楼的购买价为港币40.58亿元;42楼的购买价为港币4.39亿元;43楼的购买价为港币4.51亿元;及44楼的购买价为港币4.51亿元。

资料显示，港岛东中心是太古地产的投资物业组合中其中一幢拥有59层办公楼楼层的甲级办公楼。买方为45至54楼(不包括49楼)的现有租户，其租约将于交易完成后终止。

港岛物业转让

据观点新媒体了解，本次交易买方为香港证监会。香港证监会表示，已协定购入香港鲗鱼涌港岛东中心的有关楼层，作为其永久办事处。

香港证监会目前正租用港岛东中心45至48楼及50至54楼，其对现在占用九个楼层的购置将由2023年12月生效，根据买卖协议，额外三个楼层（即42至44楼）的购置将在2026年至2028年期间完成。

香港证监会行政总裁梁凤仪表示，香港证监会透过此次购置，既可投资于自置资产，也无须再支付租金，长远而言能够节省成本。

对于太古地产而言，进行出售事项将可让其于该项物业的投资中获取资金。公告称，从出售事项所得的款项将会用作太古地产的一般营运资金。

公告显示，于2023年6月30日，该项物业应占账面值及独立估值为52.81亿港元。截至2022年12月31日止年度，该项物业应占除税前及除税后净租金收入总额分别约为1.78亿港元及1.49亿港元。

对于该项交易，按法定基准计算，根据该项物业于2023年6月30日的账面值及出售事项相关开支计算，太古地产预计在未来数个财政年度内将从出售事项录得估计亏损总额约3100万港元。

按基本基准计算，根据该项物业于2023年6月30日的历史成本及出售事项相关开支计算，估计收益总额约43.62亿港元。

据悉，截至今年上半年，太古地产物业组合总楼面面积约3450万平方呎，其中约3060万平方呎为投资物业及酒店。在香港，太古地产应占投资物业及酒店组合约有1370万平方呎，主要包括甲级办公楼和零售物业、酒店、服务式住宅及其他高尚住宅物业。

其中港岛东中心及太古坊一座总楼面面积255.04万平方呎，截至2023年6月30日的出租率为97%。

市场需求低迷，太古地产上半年香港办公楼物业组合租金收入总额为27.78亿港元，较2022年同期下跌2%。办公楼市道疲弱，主要受供应增加影响(空置单位加上新供应所致)。

太古地产预期香港办公楼市场在2023年下半年将受供应增加影响而持续疲弱。此外，来自中区和九龙东的竞争加剧，将继续对物业组合租金构成下行压力。

此前，世邦魏理仕发表观点显示，2023年上半年香港甲级写字楼空置率按年升0.4%至15.7%，创下新高，预计空置率将会进一步上升，拖累香港全年整体写字楼租金按年持平至下跌5%。

从太古地产第三季度营运数据来看，香港整体办公楼需求依然疲弱，已落成投资物业方面，截至2023年9月30日止，香港整体办公楼出租率93%，同比减少3个百分点。港岛东中心及太古坊一座出租率达97%，租金下调3%。

太古内地加码

2022年3月，太古地产宣布将在未来十年新增千亿港元投资，目标投放300亿港元在香港、500亿在内地以及200亿于住宅买卖项目(包括东南亚)。

在千亿港元计划下，过去一段时间，太古地产在内地的投资力度有所加强，2022年以来，接连落地西安，进军深圳，加码广州，布局三亚，9月还以近100亿入股上海前滩21号地块与洋泾地块，将与陆家嘴合作开发。

就在3天前的11月14日，太古地产旗下新项目西安太古里举行开工仪式，将于2026年底起分阶段竣工。

西安太古里是太古地产的第四座“太古里”，总占地面积约11.99万平方米，是北京三里屯太古里占地面积的近2倍。项目总投资额预计约为人民币100亿元。

据介绍，除西安太古里以外，太古地产陆续公布的中国内地新项目还包括一个位于三亚的零售项目及两个位于上海浦东新区的综合项目。同时在该公司粤港澳大湾区战略下，于广州市荔湾区和深圳市福田区积极探索两个潜在零售主导投资机会。

太古地产深耕内地多年，已在北京、广州、成都、上海、西安、三亚的核心地段持有8个大型商业发展项目的权益。

截至2023年中期，太古地产于内地物业组合楼面面积为2280万平方呎（权益为1480万平方呎），已落成物业约1410万平方呎，870万平方呎正在发展中。截至期末内地投资物业估值为1060.27亿港元，其中集团应占权益为767.8亿港元。

2023年上半年，太古地产内地投资物业组合的租金收入总额为22.38亿港元，较2022年同期上升26%。2023年中报显示，目前，北京颐堤港二期和西安太古里、三亚项目等，处于开发中状态，或将在2025年、2026年接连面世。

太古地产主席白德利在今年初的业绩会上曾表示，“中国内地仍是太古地产未来发展的核心市场，并看好发展前景，尤其是许多国际品牌有意在中国内地扩展业务，商场楼面的需求殷切。”

从数据来看，上半年，在中国经济放缓、居民消费积极性较低的情况下，内地零售销售额较去年同期仍上升8%。相比之下，北京三里屯太古里、成都远洋太古里、广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇和前滩太古里的零售销售额分别上升29%、27%、16%、34%、72%及169%。

内地业务的增速加快以及对内地市场的增长预期的双重驱动下，太古地产持续加码内地的投资，财报提及，计划将中国内地的总楼面面积增加一倍，并进一步扩充香港的太古广场和太古坊。