重仓三亚，太古在下一步什么棋？

作者：唐一刀

“我们港币1000亿元的投资计划进展顺利，约40%的资金已承诺投放到全新投资项目，未来业务扩展的路线图越发清晰。”

这是2023年太古地产半年报中，主席白德利在财报中的总结。

的确，如其所说，今年的太古地产，在内地，可谓是动作频频，加速扩张。

年初，太古地产表示，集团将进行1000亿港元投资计划，其中一半资金用于投资内地。9月，太古地产以97.1亿收购上海浦东新区前滩、洋泾两宗地块40%股权，持续加码上海。

前几天，11月1日，太古地产官宣，将与中国旅游集团于海南省三亚市海棠湾云戒岛（有税）项目达成合作，太古主要负责该项目的物业租赁及运营管理。

值得注意的是，这是太古地产继去年10月拿下三亚海棠湾国际免税城三期零售项目之后，仅时隔一年，就在海棠湾同区域拿下的第二个商业项目。

图源：太古地产官网

海棠湾国际免税城综合体，太古地产国际免税城三期重资产在建，二期在营项目轻资产运营，上海、广州、北京之外，三亚也成为其内地重仓城市？

同时，海南长期被免税店商业主导，太古地产入局，三亚将迎来免税之外的港企高端商业？

01

太古操刀，云戒岛商业焕新

LV、Dior…还有90个知名品牌

10月底，海南首家LV（有税）在三亚海棠湾云戒岛国际免税城二期开业，两层独栋，展售路易威登全线产品。

开业当天，门店外还排起了长队。

图源：小红书

早前，业界还在讨论，LV海南首店会是三亚率先开出，还是4月就围挡的海口万象城夺得先机。现在来看，三亚领先一筹。

而继续探讨，海南首家LV，三亚国际免税城二期之所以能抢先海口万象城，背后或许就有太古地产的推动。

11月1日，太古地产宣布，将与中国旅游集团合作，焕新海南省三亚市海棠湾云戒岛（有税）项目。这里说的项目，就是LV海南首店开业的国际免税城二期。

图源：太古地产官网

据了解，海棠湾云戒岛（有税）项目，目前商业一共分为3期：

一期是现在已经开业的三亚国际免税城一期；二期就是最近LV海南首店落地的项目，也就是太古地产将要负责商业租赁和运营的商业；三期是太古地产去年10月底官宣，将与中免合作打造的高端零售项目。

这意味着，之后，三亚云戒岛（有税）项目、即国际免税城二期，将由太古地产负责商业物业租赁及运营管理，成为太古旗下轻资产操盘的商业。

而根据太古地产预期，将主要提升该项目，作为海南省国际级优质零售目的地的定位。

目前来看，太古出手，改变已经是效果初显。

据悉，自9月底焕新升级以来，三亚云戒岛（有税）国际免税城二期，已经迎来了Louis Vuitton、Alexander Wang、Buccellati、Celine、Dior、Fred等其它13家有税商店的开业。

图源：太古地产官网

根据太古地产的招商规划，未来，该项目还将陆续引入超过90个国际国内知名品牌，涵盖奢侈品、运动服饰和餐饮等业态。

盘点太古地产目前已透露的品牌，基本上都是国际和国内的知名高端品牌，包括：Damiani, Giorgio Armani, Hublot, Loro Piana, Ralph Lauren及Tod’s等。

此外，笔者翻看小红书和一些社交平台，之前，网友关于云戒岛国际免税城二期的评价，品牌不行、人流少等，一直被消费者诟病。

现在，有了太古的运营，品牌陆续更新了一波，并且大部分还都是奢侈品大牌。消费者感叹：“二期终于像是那么回事了。”

02 ‍

三亚迎首个太古里？

太古地产首个度假型高端商业 ‍‍‍

“参与三亚云戒岛（有税）商业项目，是太古地产计划通过在三亚发展首个度假型高端零售项目，以进军三亚的另一项重要举措。”

正如太古地产所说，当前，太古地产在三亚不只最新官宣的三亚云戒岛（有税）商业项目。去年10月底，太古地产重磅宣布，将与中免合作，打造海棠湾云戒岛国际免税城三期商业。

图源：太古地产官网

三亚海棠湾国际免税城三期，才是太古地产进军海南、落地三亚的重点项目，商业自官宣以来，备受关注：

1.占地面积约20万平，是太古地产内地商业中占地面积最大的项目之一

对比太古地产目前在内地，几个已开业和待开业代表性商业的占地面积：

成都太古里占地面积约7.08万平、北京三里屯太古里约6.1万平、上海前滩太古里约6万平、广州太古汇约5万平、上海兴业太古汇约6.3万平、西安太古里约12.4万平。

数据来源：公开数据 制图：独角Mall

而太古地产三亚项目占地面积约20万平，是太古地产目前在内地商业中占地面积最大的项目之一，甚至是大部分商业的好几倍。

同时，项目单单拿地就投资了13.08亿元，足以显现，太古地产对三亚项目的看重和投入。

2.太古地产首个度假型零售项目，内地第8个商业

根据太古地产官网信息，太古三亚国际免税城三期项目，是公司目前发展的首个度假型零售项目，之于太古地产，项目定位和意义独特。

同时，这也是太古地产在中国内地的第八个商业项目，由太古地产和中免共同持有，分别占该项目50%的权益。

待太古三亚国际免税城三期项目落成，太古地产在三亚就有2个商业，太古地产华南地区，三亚成为广州之外的另一个商业重镇。

3.高端零售+文化艺术，三亚太古里or太古汇

按照太古地产目前在内地的商业产品线，其主要有太古汇和太古里商业。

太古三亚国际免税城三期项目，自消息爆出来后，网友和业界都在猜测，太古地产会在三亚开出一个太古汇还是太古里。

目前，外界推测太古里的可能性较大。

一方面，海棠湾免税综合体街区属性较强，符合太古里一贯街区商业的特点；另一方面，根据太古地产对商业的官方解读，要将商业高端零售和文化艺术元素相融合，也更符合太古里的商业定位特色。

图源：太古地产官网

不过，截止现在，太古地产尚未明确官宣项目名和定位，只能说太古汇、太古里，或者说全新商业产品线都有可能。

4.三亚海棠湾国际免税城综合体：太古地产二期轻资产、三期重资产

目前，三亚海棠湾免税商业综合体商业项目，一共分为三期。

去年10月，太古地产拿下三亚海棠湾国际免税城三期时透露，项目将通过行人步道与海棠湾免税商业综合体，三亚国际免税城一期和二期实现联通。

现在联系起来，整个海棠湾片区，太古地产三亚国际免税城三期，与一期二期商业联动的话，一期国际免税城已开业，二期已成为太古地产自家运营项目。

三亚国际免税城综合体三期3个商业，2个都归了太古，二期轻资产运营、三期重资产在建。

不得不说，太古地产在三亚轻重并举、双管齐下，未来片区太古的商业集聚影响力和爆发力势必会进一步增强。

03

重仓三亚

太古地产内地扩张狂奔

一直以来，海南商业市场都是被免税商业主导，免税消费已经非常成熟。

首先，免税店越开越多。截至今年上半年，海南在营离岛免税店就有12家，包括三亚国际免税城、美兰国际机场T1和T2、海口日月广场等等。

其次，免税销售是海南消费大头。根据海南省商务厅发布数据，今年上半年，海南离岛免税店总销售额323.96亿元，同比增长31%。

图源：海南省商务厅官网

根据海南最新规划，2025年，将基本建成自贸港；到2035年，全岛将实行封关运作。政策影响下，海南高端消费价值和潜力有很大的深挖空间。

前后一年左右，太古地产2次入局三亚，或将打破海南免税店主导的商业格局，改变海南长期被免税店商业垄断的局面。

而进一步观察，从太古地产重仓和加码三亚，看其在内地的扩张。三亚，或许只是太古在内地加速扩张的切口之一。

从2001年开始，今年是太古地产在内地的第22年。近一两年，太古在内地一改往日“保守谨慎”作风，转向一路狂奔、大胆布局。

三亚，是太古地产在广州之外，华南地区新的“进攻”。而华南地区，还有深圳，据太古地产此前透露，正物色机会扩大大湾区发展规模，在深圳寻找商机。

同时，华东地区上海，太古地产已布局5个商业项目；华北地区北京，其也早早布局3个商业；西部地区，成都太古里已开业，西安太古里在建待开业。

图源：上海前滩太古里

太古地产，在内地的商业版图，越来越大。而按照太古地产当下千亿港元投资的计划，其在内地的势头，短期内只会越来越猛。

11月3日，太古地产发布2023年第三季度营运数据。上海前滩太古里前三季度销售额增长109.7%，其它城市零售物业销售额均呈上涨态势。

太古地产内地扩张局，一边是项目越来越多，一边是业绩稳步增长。看得出来，太古地产想要的是其商业声量，从现在的质，到以后质和量能同步实现。