太古地产在香港：质疑太古、理解太古、成为太古

撰文/梁贝卡

编辑/Zoff

常来香港的人都偏爱游荡在港岛。

起伏的山路，弯绕的街巷，层叠的高楼，行人和红色的士穿梭其中，无序和秩序在同一个画面里共存...时空折叠出了超现实主义，让这座城市历久弥新，永远值得你去探索。

西九龙文化区建成、久违的Art Basel再开幕、中环街市重开……哪怕是过去熟悉的老地方，经历疫情三年，也在发生着悄然的变化，小本子上也攒下了不少出行计划。

在很多人眼里，这片土地的多元万象不仅仅有广度，更在于深度和沉淀，在于懂得“下沉”。

来自世界各地、不同的文化，在这里都可以得到滋养和生长。你既可以参观国际顶级的文化艺术场馆、艺文盛事，也可以穿梭在大街小巷，观察本地的烟火细节。

2022年七月开幕的香港故宫文化博物馆

展出近千件由北京故宫博物院

和其他世界重要文化机构不吝借出的珍藏

可谓“集万千宠爱于一身”

每年例行的潮人盛事，2023香港牛仔节在中环街市举行

从香港太古广场望向星街的十字路口

周五的下午最是让人期待，即便什么都不干，看人人来人往也很好。

坐在星街的咖啡店，半个身子压在人行道上，窗台朝外，行人即风景。另一面的楼梯上，有人在享受宁静，翻阅着一本外文杂志，不紧不慢，香港的时空似乎永远停在了这样的场景里，让人有安全感。

这里几乎每家小店都能独自拥有一小段完整的入户平台。沿着坡道拾级而上，你会看见咖啡店、餐厅、酒吧、画廊、家居店、boutique shop，个性独特，高密度地扎进这个充满生活气息的文化社区；继续前走，往上伸延的地方，也没有大马路的车声，只有打扮时髦的人们在这里靠墙交谈。

推开一扇蓝色的小门，不到一百平的店面里颇有心思地陈列了各式饰品和家居小物，闲聊时，店家会笑笑自豪地说，“我们也是太古的租户喔”。

是啊，好的运营方和内容之间，本就是互相建立、互相成就的，归根到底利益一致，而不是相互攻防。

一栋三层的BluBottle门前，永远坐满了人

Monocle香港编辑部所在地

办公室前面几平米的大小，开辟出来做周边产品的贩售

日月星街，三条在高楼夹缝中的小街道，

比起上海的巨富长

显得有些凌乱，有些窄，也不那么“网红”

星街小区常被比作“湾仔后花园”，我也曾目的性地前来不下三次，总会觉得这是本地人用来放松解压的“自留地”。仅仅与太古广场距离不到二十米，竟显得如此与世隔绝。

更让我意想不到的是，越过购物中心的边界线，这偏安一隅竟也是由太古来营运维系。

绕过街区转角处，一株盘根错节的百年老树，倒映在太古广场清澈的幕墙上。

1988年开业的香港太古广场，长久被认定为首屈一指的高端购物商场，屹立不倒的地位就如同太古汇之于广州。

再次走进这个经典之作，依旧找不到岁月的痕迹，依旧会忍不住发出“好美、好干净”的感叹。从外观到室内细节都是柔软缓和的弧线，棱角收圆、木色统一，就连收口和留缝都写满了别致，只有恰如其分的灯光艺术装置，没有繁复的广告条幅遮挡视线。

抛开十年前的设计，即便上个世纪所做的整体动线规划也足够超前。通过分别对接地铁站、公交站台、私家车落客区实现多个楼层的分流...太古广场尽可能创造我们现在常挂在嘴边的“多首层”来吸纳顾客。

经历了2012年装修升级，35岁的太古广场宛若新生

商场内部多部垂直电梯被换上了“外衣”

弧面的全透明玻璃上点缀黑白色“腰线”，也充满了艺术性

平天窗的设计保证了商场内部充足的自然光线

屋顶也因此转变为一处公共舞台

也正是因为有这样特殊的天然优势和前提条件，太古广场的档次划分与常规购物中心也不一样——并不是按照首层定位最高端、往楼上价值递减的“固有思维”来进行排布的。

“头顶”一众高端酒店，裙楼屋面同时也作为甲级写字楼大堂和落客区，自建的山间“私家路”成了中环有名的名流花园。“接待”这一类高端客户的品牌，理所当然地，该是清一色的国际顶奢。

公交一类的地面公共交通主要汇集在首层，二层过街连廊也向商场导入来自四面八方的周边写字楼。面向精致的中环白领，这两层以轻奢、高化为主，Lane Crawford和Harvey Nichols两大百货穿插其中。

负一层接驳地铁，商品便自然定位面向普通大众了。如此一来，几个楼层自然实现了消费定位的差异，各得其所，各取所需，更是创造了购物中心“越往楼上走租金越贵”的奇迹。

这会不会成为内地商场楼层规划的新风向，有点儿期待了。

屋顶花园向来是太古不会放过的空间

石头房子与景观融为一体，创造了CBD难得的绿洲

负一层承接地铁往来客流，中庭退让出开阔的空间

留给各式餐厅精心打扮自家的外摆区

地面层、二层与周边写字楼紧密搭接

各个楼层的定位有着清晰、高效的划分

能在喜欢的城市待上半周，故地重游、寻觅新建，细细地感受，是一件很自洽的事情。

这次香港之行，更多的时间留给了往常比较少到访的太古城，这里是太古总部所在。深度造访由这个头部运营商开发操盘的片区，对于商业地产人来说，有着特殊的意义。

顺着空中长廊放射状地抵达到分期建设的几栋建筑，居民楼和即将落成的崭新的写字楼打着照面，这是香港式的新旧交替，也是太古“造城”做长期可持续的城市运营，留下的足迹。

斑驳的老居民楼和大厦的玻璃幕墙组合成一幅拼贴画

对于始终在深耕土地的建造者来说，保留记忆、刻录记忆、传承记忆是备受珍视的。

“把温度保持在18度、相对湿度50%，才能将纸本更长久地封存起来。”太古档案馆馆长提醒到。

在这样严格规定下的历史档案馆里，保存着许多有关太古的珍贵史料，1965年11月太古船坞刊物的封面照片、第二代传人写给职员的书信、标榜“增进体力、维持健康”的方糖海报……（绝对不适用到现在人人减糖的时代了）

这里有着足够丰厚扎实的素材，以及内容的公信力，也因此，太古档案馆总是会收到来自外部机构的预约，要待上一整天的借阅。

时至今日，仍然有大量纸本历史文件、无数的历史照片、胶片需要被梳理，还有最让人头疼的、近二十多年来留下的、部分遭受损坏无法解读的电子文档。

困难重重，也都不妨碍档案员努力把割断的、渐进的历史重新连接、还原。

为了能弹性使用档案馆的空间，

展陈被设计成可拉伸、可分可合的活动趟柜

搬迁到新家的档案馆，有了更好的地理环境和存档条件，也更方便了集团内部员工闲时前来寻踪企业文化

听着档案馆馆长的介绍，透过工作人员手上的老照片“取景器”，我像是走进了一部由太古前人“主演”的近现代历史纪录片。

太古的历史最早可以追溯到1816年，创始人约翰施怀雅在英国利物浦开了一个小型的纺织厂。

从事纺织品商品贸易多年后，在1866年，远渡重洋抵达中国，太古以上海为起点，开展了亚洲的生意，从最初经营进出口贸易、航运业务、兴办船坞、创立百年品牌“太古糖”，到后来不断壮大全球知名的国泰航空、取得可口可乐的专营权等等拓展。

纵观整个人类文明史，百年老店已属不易，能够存活200年的公司恐怕更是少见，比很多国家的历史还要漫长，历经无数周期和风雨。但即便如此，这个实业家不断在投资未来，并在看准一个长远目标后，多年如一日进行长久积累。

在眼前资产被掠夺一空、港口布满沉船、商贸前景极不明朗时，太古带领着老部下们在百废待兴中重启信心。为了匹配城市的需要，太古积极地谋划出路，寻求新机遇，产业也是多次迁移位置、翻新建筑。

可以说，这家洋行的波折命运，与近当代中国内地的荣辱兴衰——特别是近40年来的香港发展紧紧地捆绑在一起，就如同一面镜子，让你真切的感受到时代变换。

支离破碎的老照片、老报纸、老信件里

字字句句记述了创始人和家族后代对企业精神的恪守坚持

太古的沧桑巨变也是浓缩了香港近代经济史的各段沉浮

——腾飞、二战、重建

档案馆窗外，不远处茂密的植被里，

竟然藏着太古员工宿舍、子弟学校的旧址！

如此厚重的记忆，使得以香港为家的太古从来没有忘记过对地方的活化保育（一个更能表达香港特色的“城市更新”代名词）。

在香港的城市建设中，港岛东一直扮演着城市发展进程的重要角色，从港口、工厂、填海、到如今的商业开发，沧海桑田。当原有的生产模式无法适应时代时，太古积极地找到新的运作蓝图。

七十年代初，由停止运作的船坞和糖厂腾出大量土地，促使了太古地产的成立。至此，太古开启了长达50余年的地产之路。

从1881年开始，太古在当时荒芜的港岛鲗鱼涌区域建立起当时香港最庞大的工业区。围绕太古城中心，共有十二幢甲级写字楼以及三座科技中心。私人住宅、购物中心、休闲式酒店与办公楼共同构成了占地82万平米的香港最大商业园区。

​​长达十年的太古坊重建计划中的点睛之笔——新建两个绿化休憩园林“太古中央广场”及“太古花园”

作为集团里最年轻的业务单元，太古地产的行事风格也有着太古烙印——沉着稳健，创新衍变，不被短时间内的市场或行业的波动所影响步伐，在擅长的业务方面也从不扮演凶猛的并购者，“不做自己不擅长的事情”。

这其实都源于太古集团独特的基因——着眼于长远发展，而非关注短期收益；这也是这家洋行英企之所以能够穿越百年的关键。

2008年至今，太古地产在内地总共只开了六座商业体（北京三里屯太古里和颐堤港、广州太古汇、成都太古里、上海兴业太古汇和前滩太古里），完全是“十年磨一剑”的典范，和国内大多数地产企业的“高歌猛进”形成鲜明对比。

即便再狭小的空间，也能成为一角惬意天地

调和着附近白领们的生活节奏和生活态度

“慢工出细活”，在立地开发之初，太古地产最关注的是建筑群的规划设计和连接。这既包括项目与地铁、公交对接程度，也包括项目与周边物业之间的关系。同时，建筑比例也要与周围环境相适应，其功能也要多样化。

今天，人们可以从地铁“太古”站直接到达太古城购物中心，通过行人天桥，便可直达太古坊商务办公区。

社区是城市人共同拥有的资产。

在一次次的规划调整、生态保育、建筑创新中，太古放入了持续性、公共性、民主性。也因为有对这片土地的长久凝视和守护，太古坊的十年重建计划正在被一点一点地兑现。

来自过去的遗产可以存于现在，并将被未来世代所共享，他们得以用另一种方式陪伴这座城市，而眼前的这些也并不会是终点。

太古总部和周边居民楼之间围合了一片街心公园

如何让一个社区展示它的特点，带给人们与众不同的体验，是租户管理和空间管理的学问。

在太古看来，任何一个项目都是为了与周围建立起联系。彼此协调和交流是在信任累积之下逐步展开，工作人员甚至也会为附近街巷小店们提供一些关于经营和设计方面的建议。

商业区为租户、小区和公众提供优越的设施与服务，给自身租户更完善的、关注身心灵健康的、尤其审美的提升。

毕竟在香港，艺术和生活、东方与西方的文化边界从来就不是泾渭分明的。

ArtisTree作为太古坊重建计划的重要部份，旨在为公众带来更容易接触到艺术及文化的休闲体验。

在这个700多方的空间里，曾经展示过香港建筑师学会80名年轻建筑师的作品，他们通过图片、文字、雕塑等来表达自己对建筑的理解和想法。太古，则免费为他们提供这个自由的场地。

08年以来，ArtisTree已经举办超过130场文化艺术活动

太古奉承的长期主义还体现在绿色建设中。

出入写字楼，我总是会留意到前线工作人员制服上别着的一枚绿色胸针，上面的“1.5℃”代表的是太古地产对《巴黎气候协定》提出的“全球平均升温控制在1.5℃以下”的回应。

或许，大部分地产商会认为“可持续发展”这件事距离经营核心半径远，仅把它当成花边点缀，流行的营销话术或者停留在喊口号。但太古地产却把可持续发展当作集团发展要务，不遗余力地投入在科学碳目标（Science Based Targets initiative，SBTi）的推行上，尤其是绿色租赁（Green Lease）方面。

要知道，对于很多自持出租的商业与办公建筑而言，运营阶段的减排需要业主与租户通力合作，才能保证建筑内公共空间与租户空间同时实现碳中和——绿色租赁也是在这一背景下诞生的。

“量化”是重要的第一步。

实时公布环保数据，安装节能计量水龙头、用电计量器等，便于工程师找到能耗问题点，对症下药。租户也能实实在在看见自己每天产生的废弃物、产生的多余浪费的用水，让更多人直观体会，从而激励进一步思考和行动。

还有一系列的从细节做起、技术难度并不高的“集体行动”：在公区上线回收一次性纸盒、咖啡杯系统，鼓励场内商户共同参与；减少座位区垃圾桶，取而代之的是呼吁人们来到在每个楼层设置的集中垃圾处理区，进行先分类、再投扔。

太古广场、太古坊和写字楼都上线了

餐盒回收机、智能环保杯借用系统

所有办公楼之间都由设有

空调的、落地玻璃幕墙的行人道贯穿

写字楼外，购物中心的商家也积极参与到环保计划中。

2019年开始，太古地产就推出“绿色厨房”计划，免费帮助餐饮店铺在装修或翻新之前将更优，把更有利于可持续发展的方案融入设计，比如采用省电的照明系统、安装高效节能的炉具、使用精准分类的垃圾回收桶等，并为做得好的租户发放认证。

截至2022年底，中国内地及香港已有76家餐饮租户获得“绿色厨房”认证。

在可行范围内，销售更绿色的商品，这也可增加顾客对商场的粘合度。购物中心以最小的能耗，协助商家实现商品和服务的全周期环境友好，更重要的是，提醒消费者意识到、并进行负责任的可持续消费。

在实体空间里，消费者越来越关注身在其中的体验力，意义感和思考力也是当下人们所向往的。同消费者一起，支持更为绿色的长期主义，正是商场变革的一大重要方向。

随着太古地产的物业规模扩张，

其产生的单方用电强度反而呈现急剧下降

东荟城里，悬挂的利用废弃海洋垃圾remake出的

艺术装置“琉璃永续”

香港，是一个从未停止成长的城市，三年未见，尽管受到大环境的影响，但细节处，还是一如既往的繁华、高效、文明、拼搏、专业。

太古身在其中，也令这座城市的气质在悄无声息地发生变化，从公共政策、人居环境到习俗风气，糅合了典雅格调和都市摩登，同时充满了对历史的谦卑。

高手都将“长期主义”奉为圭臬。

长期主义，不是指我们坚持什么长期不变，而是要去判断什么样的“不变”是值得长期坚持的。

其实，变与不变，都源于我们真正深入了解在地特色和社区需求。唯有打造出真正契合并引领这些需求的项目时，才能收获长期的成功，甚至穿越周期、跨越时空，惠泽这里的数代人。

就像太古广场总讲理所说的，与其预判二十年后的多元和未知，不如不断洞察当下，调整自己。

仍在成长的太古，从不复制所谓的模式，复制的只有理念。