万科失守 融信9.12亿拿地闯入杭城良渚打的什么算盘？

　　说起杭城良渚，总能让人想起这一片区地产王国的“掌舵人”——万科。

　　在万科上月成功底价“捡漏”良渚宅地后，杭州猴年首拍再出让一宗余杭商住地即余[2015]70号地块。

　　尽管开拍前，多方消息均猜测万科再次补仓是大概率事件，但最终的结果却是万科失守，融信以“新面孔”闯入。

　　“万科未能坚持到最后的可能原因是地块报价已超过其预期。”浙江中原地产资源管理经理荆海燕对观点地产新媒体表示。

　　至于长期在主城的融信为何选择高溢价进入，荆海燕表示，对其来说，最大的吸引力则是良渚新城当前较为成熟的市场环境，以及区域内庞大的产业人群支撑。

　　万科失守

　　据观点地产新媒体了解，此次余[2015]70号良渚新城良渚大道东地块共吸引了万科、奥克斯、融信、新城和坤和五家房企到场，然而仅有前三者参与竞价。

　　作为良渚“地主”的万科首先报价，随后则与融信、奥克斯形成三国混战之势。最终，万科止步于第十六轮。彼时，万科给出的报价为8.52亿元，折合楼面价5361.86元/平方米，溢价率19.15%。

　　万科失守后，三国混战转变为融信、奥克斯两强相争，再经八个回合拉锯，笑到最后的融信以9.12亿元摘得地块，折合楼面价5739.46元/平方米，溢价率27.54%。

　　据观点地产新媒体查阅出让公告，上述地块名为良渚大道东、104国道南地块，土地出让面积71488平米(约107亩)，其中包含幼儿园用地7928平米，容积率2.0-2.5，可建体量15.9万平方米。

　　地块起始价71505万元，刨去幼儿园部分，楼面起价4500元/平方米。

　　其实，在融信力挫万科拿下70号地块前，万科已在1月15日下午以7.48亿元底价成功将杭州余政储出[2015]63号良渚街道宅地收入囊中，折合楼面价4102元/平方米。

　　据观点地产新媒体查阅杭州市国土局公告，余政储出[2015]63号地块隶属杭州的良渚街道，出让面积8.47万平方米，其中住宅用地8.28万平方米，容积率2.0-2.2，可建体量18.2万平方米，起始总价7.47亿元，楼面起价4100元/平方米。

　　值得注意的是，63号地块已是第二次挂牌出让，原为余政储出[2015]51号地块，原挂牌时楼面起价为4669元/平方米，原本计划于2015年9月25日出让。但由于时值9月推地潮，无报价房企，故地块撤销挂牌。

　　对比不难发现，此次地块的楼面起价比第一次下调了569元/平方米。换而言之，不到4个月时间，上述地块的总起价，至少便宜了1.04亿元。

　　对万科来说，63号良渚街道宅地是其2016年度摘得的第二宗宅地，也是万科补仓良渚新城的重要动作。据1月7日消息，万科以4.55亿总价竞得了杭州余政储出〔2015〕62号面积为33648平方米的商住用地，楼面单价6761.17元/平方米，溢价22.93%。

　　融信算盘

　　除上述提及的63号地块外，万科此前已在余杭良渚新城布局了万科·未来城、万科·未来城二期（万科·桂语里）两个项目。

　　如若此次能摘得70号地块，那就意味着万科将在此地拥有连成一片的四个项目组团，而这个大计最终只是泡影而已。

　　“万科未能坚持到最后的可能原因是地块报价已超过其预期。”荆海燕在接受采访时分析指出，综观万科在杭州这十来年的发展，不难看出，旗下的地块贴上的标签多为“底价”“抄底”。

　　与万科的“保守”不同，融信土地市场的表现则相对“激进”，这次作为“新生”闯入良渚也不例外。

　　荆海燕表示，较万科此前拿下的63号地块（楼面价4102元/平方米），融信5361.86元/平方米的楼面价相对还是高了一点，未来项目去化会受到来自万科方面的压力这是肯定的。

　　但是，荆海燕也指出，不可避免的同业竞争对融信来说也只是一方面，因为万科多个项目带来的集聚效应也是良渚新城人气的重要支撑。

　　资料显示，环顾70号地块周边商品住宅，目前在售仅万科·未来城(12769元/平方米)、万科·桂语里(23864元/平方米)、昆仑华府(8522元/平方米)等楼盘体量较大外，其余石榴派(8347元/平方米)、平瑞·瑞和园(9617元/平方米)项目均售罄或接近尾盘。

　　据相关统计数据，地块周边商品住宅去化较快，2015全年去化约12万平方米，目前周边商品住宅潜在供应量约14万平方米，按照当前的去化速度，一年之后区域潜在供应量将大大减少。

　　或许正是在高人气及低库存的双重刺激下，一直以主城为战场的融信才会走出看似“冒险”的这步棋。

　　除上述两因素外，良渚新城附近的勾庄杭州农副产品物流中心带来的大批产业人口也是融信看重的客群基础。

　　据悉，杭州农副产品物流中心位于余杭区良渚镇勾庄，合并市内大小约19家果蔬和粮油批发市场于一身，建成后是华东最大的农副产品集散地。

　　“良渚新城有比较好的先天客群优势，包括勾庄产业人口集聚及申花板块外溢的部分人群。”荆海燕解释称，这些都是融信项目去化的重要保证，即便拿地价相对不存在优势的情况下。