金融反哺地产扩张 商业综合体成熟推动泰禾业绩增长

　　闽商的故事永不落幕。2015年大部分闽系房企销售规模已经达到300亿左右，2016年均面对规模升级，最近他们当中有的搬迁总部到上海、有的筹谋上市，而泰禾集团（000732.SZ，简称“泰禾”）则在2016年新旧交替之时发力增加一二线城市土储。

　　2015年12月，泰禾57亿夺深圳两宅地，以7.99万元/平方米刷新全国单价地王纪录。回顾2015年，泰禾竞得土地或合作项目中除了一宗地块位于杭州以外，其余地块全部位于一线城市。2016年1月，泰禾还与信达地产达成协议，合作开发上海新江湾城地块，该地块总价72.99亿元。

　　截至2015年12月底，除大本营福建之外，泰禾集团 70%以上的货值集中在北京、上海、深圳等一线城市。

　　泰禾2015年销售金额323亿，而早在2012年其销售金额仅62亿。泰禾是如何实现高速增长的？

　　补仓一线城市

　　记者综合整理公开资料发现，2015年泰禾集团在售项目27个，阳光城（000671.SZ）35个、正荣集团36个、融信中国（3301.HK）31个、旭辉集团（0884.HK）50个；而在年度销售规模上，泰禾实现323亿、阳光城300亿、正荣306亿、融信295亿、旭辉302亿。

　　泰禾是其中在售项目最少的，却实现了单价最高与单项目产能12亿的最高纪录。

　　据泰禾集团董秘洪再春透露，尽管泰禾在售项目数量不多，但货值很大，主要集中于北京、上海，整体货值预估在1200亿以上。

　　洪再春指出，去年4季度泰禾在北京、深圳拿地，一方面为进一步快速发展提供支撑；另一方面，从整体布局战略来看，出手的几个项目都比较适合泰禾的布局战略和产品线规划。

　　2月17日，泰禾集团公布了其收购北京昌基鸿业房地产开发有限公司（简称“北京昌基”）80%股份暨项目合作开发进展。按照协议，福建中维房地产开发有限公司（简称“福建中维”）将向昌基鸿业提供 2.9亿元借款。

　　北京昌基持有“北京市昌平区南邵镇0303-07地块”，该地块由昌基置业、龙湖置业、深圳市平嘉投资管理有限公司以联合体形式在去年10月23日以14.25亿元竞得。今年1月30日，泰禾以800万元受让北京昌基80%股权。剩余20%股权则由北京昌基持有。

　　洪再春对21世纪经济报道记者指出，该项目与泰禾此前拿下的南邵镇0303-54地块相邻，可以形成规划协同效应和产品组合优势。

　　泰禾在2016年新旧交接之时强力补仓土地储备，原因主要有单个项目产能高与金融反哺效果的显现。

　　克而瑞研究中心分析师尹鹏分析指出，泰禾高货值背后，并不存在去化压力，凭借其产品的高溢价能力，保证了项目去化，同时实现单项目高产出。2013年是泰禾最为“激进”的一年，共拿下12幅地块，其中有不少溢价较高。

　　尽管高价拿地可能加大资金沉淀，并不利于企业运作，但凭借泰禾院子、红御等高端产品系的溢价能力和竞争力，泰禾在高价拿地的情况下依然实现了快速周转。

　　2015年业绩预告中，泰禾集团实现归属于上市公司股东净利润12亿-13亿元，同比增长53.11%-65.87%；基本每股收益约1.1155-1.2085元，上年同期则为0.7705元。

　　泰禾善于制造高产能项目。泰禾北京院子于2013年1月拿地，楼板价为2.86万元/平方米，目前在售均价约8万元/平方米。

　　金融反哺地产主业

　　商业综合体的逐渐成熟是推动泰禾业绩增长的又一原因。2010年泰禾正式进军商业地产，先后在福州、泉州等地开发5个泰禾广场。目前除正荣在积极推进商业项目外，多数闽企的商业地产开发板块尚未成型，而泰禾已逐渐将商业地产培养成一大销售增长点。

　　以福州东二环泰禾广场综合体项目为例，该项目2015年实现销售近50亿，对泰禾的销售业绩贡献明显。

　　闽企擅长资本运作，但当成产业发展的并不多。目前，泰禾已经实现了银行、证券、保险等方面的布局及金控平台搭建，除海峡人寿、平潭金控尚在培育期外，其他布局已逐渐成熟，辅助地产主业。在尹鹏看来，泰禾目前有三种模式助推主业。

　　一种方式是增加收入反哺地产。一类是泰禾入股的福州农商银行、福建海峡银行、中城投资、东兴证券等已经形成成熟的业务体系，泰禾每年可享受分红；另一类如东兴证券，实现上市市值大幅增长；两类收益均可反哺地产主业。

　　第二种方式是提供多元金融服务。2015年泰禾40亿定增获批，主承销商之一正是东兴证券，未来在发债等资本运作方面东兴证券或许会承担更多任务。

　　第三种方式是通过收购一卡通、吉屋等上下游产业链项目拓展房地产销售。一卡通的收购，使泰禾集团初步搭建起“商业+支付”的商业管理平台。而投资深圳吉屋，其互联网销售模式，则可为泰禾集团拓展房地产销售新途径。

　　泰禾还善于以增资方式为项目补充现金流。例如去年12月，北京泰禾拟引入平潭瑞嘉融达投资管理合伙企业以现金方式增资入股，增资金额为人民币9亿元；福州泰盛拟引入福州运成兴通实业有限公司以现金方式增资入股，增资金额5.5亿元。