遇见第一缕阳光 新城控股500亿目标背后的商业王国

　　沐浴在温暖阳光下，新城并不选择就此停下前行的脚步。在王振华的地产版图中，新城2017年的销售业绩将达到500亿规模。

　　编者按：2016年是中国经济起伏跌宕、承前启后的一年，也是房地产行业节奏转变的一年。在供给侧改革与去库存大旗下，房地产企业怎样才能紧跟这一轮供给新节奏？

　　总结过去，展望未来。值此新年万象更新之际，我们特别推出观点年度论坛暨中国房地产卓越100榜特别报道，对中国房地产全行业一批具有标杆性和代表性意义的企业进行深入的观察与报道。

　　观点地产网 “若不发力，将看不到来年的第一缕阳光！”在董事长王振华的激励声中，以“奔跑”之速跨过2015最后一道栏杆的新城控股终遇见新年第一缕阳光。

　　元旦后的第二个工作日，新城控股公布了“B转A”后的首份期末成绩单。公告数据显示，截至2015年12月31日止十二个月，公司累计实现合约销售金额约319.29亿元，完成2015年全年销售目标的114%。

　　这也是新城控股首次闯入300亿房企阵营大门。然而，沐浴在温暖阳光下，新城并不选择就此停下前行的脚步。在王振华的地产版图中，新城2017年的销售业绩将达到500亿规模。

　　当然，以“吾悦广场”为代表的商业王国则是完成上述目标一大不可或缺的引擎。“目前我们已在17个城市布局了22座吾悦广场，按照每年新增十个项目的速度，到2020年实现80个项目的目标是大概率事件。”新城高级副总裁欧阳捷称。

　　500亿的目标棋局

　　新城控股2015年报显示，报告期内，公司实现营业收入235.7亿元，同比增加14%；归属于上市公司股东的净利润18.4亿元，同比大增57.3%；实现基本每股收益1.51元（全面摊薄每股收益1.08元）。

　　同时，公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.08元（含税），并拟以资本公积金向全体股东每10股转增3股。本次转增股本后，公司总股本达22.20亿股。

　　单销售指标上，新城2015年实现销售面积345.98万平方米，销售金额319.29亿元，分别比2014年增长25.0%和30.3%。其中，商业综合体项目实现销售110.2亿元。

　　此外，于报告期末，公司共有52个子项目在建，在建面积为897.82万平方米，而全年新增地块共42幅，新增总建筑面积950.68万平方米。

　　“2016年目标现在还没有一个确定的说法，但较2015年上调是肯定的，至少要保持或超过今年的水平。”基于公司前十一月表现，欧阳捷在去年12月观点商业年会上对观点地产新媒体表示。

　　按新城方面计划，2016年公司拟新开工项目35个，新开工建筑面积622.66万平方米，其中，住宅项目336.32万平方米，商业综合体项目286.34万平方米。

　　与此同时，公司计划竣工项目30个，建筑面积约469.29万平方米，其中，住宅项目197.88万平方米，商业综合体项目271.41万平方米。

　　虽然欧阳捷口中新城2016的目标相对稳健，但在漂亮的数字面前，王振华再度彰显的雄心已将新城2017年的销售目标定为500亿元。

　　而这一目标的底气，除了来自稳步前行的业绩额、强势收购土地支撑外，新城B转A成功后打通的融资渠道，则是另一关键要素。

　　在筹划进入A股市场近八年时间后，2015年5月8日，新城B股披露，新城控股将以换股方式吸收合并江苏新城，并拟向江苏新城除新城控股以外全体股东发行A股股票的方案。

　　随后的9月21日，新城通过证监会核准，以新增542，064，758股股份的形式吸收合并新城B股。11月23日，新城终止公司股票上市交易，新城B股退出历史舞台，截至最后一个交易日，新城市值约250亿元。

　　终于12月4日，新城“B转A”于上交所上市便赢了个满堂红。开盘后便迅速拉升，至收盘时，涨幅达198.88%，市值超500亿。

　　对此，王振华表示，在“B转A”前，新城的商业和住宅由两个团队分管。交易完成后，新城持有的房地产开发业务相关资产将全部整合至A股上市平台，存续公司将同时运营住宅地产和商业地产两大业务板块。

　　至此，同时保持着H股新城发展运营的新城，成功搭建了A+H运营模式。新城把商业项目和土地储备等都注入A股，日后A股会拥有物业开发权，港股则维持作控股公司，持有A股的70%股权，12月将会有第一个合营项目，由A股当开发商，港股为投资者。

　　问及日后A股、H股平台的分工，欧阳捷在专访时则明确向观点地产新媒体指出，”未来A股将主要专业化推动住宅和商业地产业务发展，而H股更多集中在创新业务上，例如儿童、电影、互联网金融，甚至包括未来可能分拆上市的物业。”

　　2年20城的商业王国

　　当然，在新城控股500亿地产版图中，以“吾悦广场”为代表的商业王国则是其中重要一笔。

　　“目前我们已在17个城市布局了22座吾悦广场，按照每年新增十个项目的速度，到2017年到达40个项目，2020年实现80个项目则是大概率事件。”新城高级副总裁欧阳捷称。

　　这也就意味着，在接下来近两年的时间内，新城的商业蓝图上需增加近20个商业综合体项目。

　　而王振华给所有新城人下的目标是，在“1+3”战略扩张模式下，实现多个新城吾悦广场开业，且每年保持15块左右的商业用地增速，“累计开发、在建的综合体超过30个”。

　　在2015新城商业年会上，据观点地产新媒体了解，彼时新城五个已开业的吾悦广场分别为上海青浦吾悦广场、常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场、苏州新城吾悦广场及苏州张家港吾悦广场。

　　在五个已开业项目外，此时新城还有六个项目均处于蓄势待发中。然而，这些仅为其商业雄心蓝图的冰山一角而已。

　　据观点地产新媒体了解，2015年新城的商业总资产达100亿元，同比增长68.46%；总面积达185万平方米，同比递增71.3%；项目总数量为20个，其中已开业5个，在建15个。

　　此外，新城新老商场在2015年的平均客流量为3.5万人/日，同比增长14%；开业率98%，同比递增9.8%；会员数量76万，同比增长26.7%。其中七级产品线主要覆盖家庭年龄段的人群，基本覆盖城市中产阶级。

　　随着镇江丹阳等项目开业，到2016年，新城开业的城市综合体将达11个，而其在2017年预计开业的项目则包括桐乡、长春、衢州、镇江、宁波、义乌、台州、黄岩、南京及盛州九个城市。

　　布局的展开势必需要新城在全国各地或是补仓储粮，或是拿地拓疆。去年1-10月，新城共获取九幅商业综合体项目地块，其中单10月，就在上海、江苏南京及苏州共获得四幅地块，总地价款共计38.23亿元。

　　2015全年，新城新增货值886亿元，其中新增商业综合体项目17幅，建筑面积512.5万平方米。

　　“通过10到15年的发展，一线城市企业成长得非常好，最近有一大批原来在三四线城市的企业都涌向了一线城市，致使一线城市狼多肉少，形成一种抢购的局面。”

　　在一线城市土地狂热的当下，王振华在会上对观点地产新媒体等表示，“新城不会去抢太高的地王项目，我们有自己的投资策略，会关注一二线市场，也会关注三四项城市，只要是没有商业综合体的地方，我们就愿意去投入，愿意去追加投资。”

　　王振华的话语中恰恰透露出当前新城商业的“二三线逆势攻略”。其实，新城2016年开业项目也多集中在此区域，包括去年12月18日进入试运营状态的镇江丹阳新城吾悦广场，以及将于今年先后开业的海南、南昌、常州金坛、安庆及成都龙泉驿项目，六个综合体的总建筑面积约414万平方米。

　　对此，新城副总裁刘源满表示，“由于新城在三四线城市的吾悦广场开业后都取得了巨大成功，我们认为三四线城市的综合体仍然是我们的重点之一，而从今年年初开始，一二线城市也是未来重点布局区域，明年一季度会有4个项目同时在重庆、成都、天津等落地。”